【知識】投資澳洲房產您不可不知神奇的"對沖賬戶"能以最大限度的抵消利息,澳洲元道置业微信公众号文章

麼是對沖賬戶？

對沖賬戶Offset account是最早出現在澳大利亞的用於鏈接抵押貸款的金融產品。它的本質就是普通的交易賬戶，只是與Home Loan中的Loan account（貸款賬戶）連在了一起。自20世紀90年代起，澳洲的各大銀行都推出了這項服務，所以如果你想要投資澳洲房產，而又希望最大限度的抵消利息，降低投入，那麼對沖賬戶就是你必須了解的知識。

舉例來說

我們來舉個例子，方便更直觀的理解對沖賬戶的作用，假設你貸款50萬並開設了對沖賬戶，那麼貸款賬戶的BALANCE顯示為-50萬。對沖賬戶和普通的存款賬戶一樣，但是賬戶中的錢可以抵消貸款裡所欠的錢。假如你在對沖賬戶裡放置了40萬你所要付的利息就是50-40萬的利息,假如在對沖賬戶放置了50萬，你就沒有利息了。

假設你購置一套價值100萬，可貸款80%的澳洲房產，在購房時會自動開通兩個賬戶，一個是貸款賬戶，一個是對沖賬戶。貸款賬戶計算需要償還的房貸產生的利息，也就是80萬產生的利息；對沖賬戶相當於給客戶開通的儲蓄賬戶，客戶可往對沖賬戶裡存款，此“存款利息”與貸款利息是相同的，所以存款利息正好可以與貸款利息相抵消，客戶無需再另外償還房貸利息。比如，客戶在對沖賬戶裡存入80萬，那麼這80萬產生的利息則抵消房貸80萬的利息；如果對沖賬戶裡存入40萬，這40萬存款產生的利息則抵消貸款賬戶裡40萬的利息，剩餘40萬的貸款利息需要客戶另外償還。

開設對沖賬戶好處

最大程度上節省利息

對沖賬戶按日計息，只要今日將收入打入賬戶即可開始抵消貸款利息,從而最大化的抵消利息。

付息週期：

本息全付—可以選擇每星期付、每2個星期付或者

按月付－只還利息－只按月付

資金支配自由化

OFFSET ACCOUNT 可自由存取，要用的時候就拿出來(拿出來的部分會從拿出來的當天開始算利息，利息就是貸款利息)。有多餘或者賺了就可以放進去抵消利息,可以使你的資金分配更加自由。並且，我們都知道房屋貸款的利息相對於車貸和生意貸款便宜不少，所以可以盡量多的從房屋貸款中省出錢來用於買車或者買生意。這不僅是增加CASH FLOW的好方法，也有便於管理自己的投資和生意。

潛在的稅務利益

澳大利亞稅法規定, 自住房轉投資房時，貸款賬戶裡的BALANCE所產生的利息都可用來抵扣稅。假如不用OFFSET ACCOUNT的話，多餘的錢就只能放在貸款賬戶裡用來減少貸款賬戶裡的BALANCE，導致抵扣稅的數額變少。但是如果你把多餘的錢放在OFFSET ACCOUNT就不會有這些麻煩。

無管理費，節省貸款申請費用

性質和存款賬戶一樣,沒有管理費，但是卻要交年費，每家銀行對OFFSET ACCOUNT的年費設定從$180-395不等, 但是在同一個PACKAGE裡面不管有多少個貸款，年費只要交一次。並且付了年費就不必交付貸款申請費了,一般貸款申請費為500-600不等,這也算是一個節省投入的好方法了。

再評估

在國內進行房產投資，即便房屋有升值，如果不賣掉房產，只相當於“死錢”，而不會變成實際的收益。但是在澳洲，可以隨時對所購房產進行再評估，升值部分還可以直接變現。

再舉個例子

還以價值100萬，可貸款80%的澳洲房產為例進行說明：澳洲房產每年都會有5%-7%的增幅，假定五年之後，該100萬的房產已增值為125萬。這時，客戶可以尋找房產評估機構對該房產進行評估，經證實確為125萬後，客戶可以對該房產進行二次貸款，而此時貸款的額度已不是100萬，而是125萬，能貸到的款項也變成了100萬，將這100萬中的80萬拿出來償還原來的80萬貸款，客戶可以淨提現20萬，這樣買該房產的首付基本都已經賺回來了。

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