全澳房子每四套就有一套价格过$100万!低利率创造房产市场繁荣,民众背负债务增加,央行或将提前调息

2021年11月22日 悉尼印象



SMH报道,全澳大利亚每四套房子中就有一套现在价格为100万澳元或100万澳元以上。在疫情期间,房产所有者的净财富增加了数十万澳元。

 
研究机构CoreLogic向The Sydney Morning Herald和The Age提供的全国住房估价显示,大悉尼地区的业主现在更有可能拥有百万澳元的房屋,52%的房屋价值为七位数。在大墨尔本地区,超过三分之一的房主可以声称他们的房产价值超过这个数字。
 
房价飙升已达到上世纪80年代以来的最高水平,在过去一年里,许多城市的房价已飙升逾20%。在悉尼,大约16%的房屋现在价值200万澳元或更多,而全国只有5%。
 
这些价格上涨,部分是由创纪录的低利率推动的,以更高的资产价值的形式为房产所有者带来了数十万澳元的收益。但对另一些人来说,这意味着要承担更多的债务才能踏上买房之路,或者根本就没有能力进入房屋购买市场。

 
41岁的夫妇Paul和Nicola Farrar也是难以购房人之一。即使拥有大量的预算,但是市场发展太快。
 
这对外籍人士和他们的孩子在疫情开始之前从英国搬到了澳大利亚,一直租房居住,后来才想在孩子的学校附近买一套房子。
 
Nicola表示,疫情之后,租房价格下降了,所以他们决定购买房屋,但是很明显,价格一直在上涨。“总有一些人比我们更有钱,非常令人沮丧。我们开始担心自己会被拒之门外,或者不得不花更多钱才能进入房产市场。”
 
9月,他们在悉尼北部郊区Frenchs Forest买了一套257万澳元的四房三厅的房子,面积780平方米。现在他们已经成功进入房产市场,她只有一个感觉,就是“解脱”。

 
帮助Farrar夫妇获得房屋的房产买家代理Rich Harvey表示,过去两年对业主来说是一场经济风暴,待售房屋减少了30%,但同时需求却大幅上升。
 
他说:“现在,花150万澳元在许多地方很难买到房子,我们看到住房市场价值在一年半内从7万亿到8万亿再到9万亿。”
 
这股热潮使一些澳大利亚人成为“房地产百万富翁”,大约三分之一的家庭住在他们完全拥有的房子里。2020年1月至2021年11月期间,悉尼一套中位价格住宅所有者的净资产增加了近34万澳元。在同一时期,墨尔本的收入增长了近17.4万澳元。
 
目前还没有官方数据显示,一旦将债务(包括一些人为了进入市场而承担的大量抵押贷款)计算在内,有多少人是合法的百万富翁类别。

 
CommSec对澳大利亚统计局8月份数据的分析显示,新州新房贷款的平均抵押规模为760,800澳元,维多利亚州为629,300澳元。新买家的债务水平通常比长期房产所有者高得多,在全国范围内,新的抵押贷款平均在过去一年中增加了8万澳元。
 
但是,尽管债务水平不断上升,仍有许多人从繁荣中受益,至少在表面上是这样。
 
Rich说:“有些人正坐在数百万懒惰的资产上,因为他们没有知识或资金来使用它。其他人已经通过再融资和建立投资组合(包括房产和其他资产),以及为他们的家装修和购买新的家具和电器来挖掘新发现的财富。”

 
但是,价格如此快速飞跃的情况可能很快就要结束了。
 
Rich说:“在过去的两个星期里,我们看到市场出现了一些回调。封锁期间是最激烈的时期,它正在缓和下来。”
 
Rich预计不会有任何重大的价格下跌,但表示,最重要的是利率,以及储备银行在未来几年内可能提高利率的速度。
 
澳大利亚央行行长Philip Lowe上周表示,他仍然认为在2024年之前将利率保持在历史最低水平是“合理的”,但市场越来越多地预期利率将提前上升,可能最快在2022年底。Rich预测,到明年年底会有小幅加息。

 
澳新银行高级经济学家Felicity Emmett和Adelaide Timbrell现在预计,首都的房价在2022年将上涨6%,然后在2023年下降4%,原因是固定抵押贷款利率上升,市场上有更多的供应,买家无法承受更多的上涨。
 
“我们预计2022年,布里斯班(9%)、霍巴特(8%)、墨尔本(7%)和悉尼(6%)的增长最为强劲,在堪培拉(4%)、阿德莱德(3%)以及达尔文和珀斯(3%),我们预计涨幅会更小。”
 
绿党的模型显示,对于一对拿着中等工资的夫妇来说,现在需要11年才能存下20%的存款来购买悉尼中等价格的房子,在墨尔本则需要9年。这取决于在这段时间内价格没有增长,而且这对夫妇能够每年储蓄其总收入的15%。
 
如果房价以典型的年度水平上涨,这对夫妇在这两个城市的储蓄速度将永远不够快。
 
在2022年的联邦选举之前,对支付能力的担忧是工党和联合政府的首要考虑。由自由党议员Jason Falinski领导的一项关于住房负担能力和供应问题的调查将于明年发布报告。

 
绿党领袖Adam Bandt表示,房价上涨的速度已经超过了潜在的首次购房者的储蓄能力,在疫情期间,工资增长没有跟上。他还担心税收优惠政策会帮助投资者购买并持有多套租赁房产。
 
Adam说:“这是一场危机,它正在创造一个双层社会,让一些人没有房子,同时帮助其他人拥有六七处房产。”他补充表示,绿党将确保住房负担能力是其竞选活动的首要议题之一。
 
CoreLogic澳大利亚研究主管Eliza Owen称,疫情对经济的影响推动了创纪录的低利率,从而创造了这种繁荣,而且澳大利亚央行未来几年的决定可能会减缓这种繁荣。

 
她说:“它现在受制于现金利率。随着市场的修正,一些人将跌出百万澳元的俱乐部,但我们知道,随着每个房地产周期的到来,价格会上升,并倾向于整体保持上升。”

编译:Kate
原文链接:
https://www.smh.com.au/politics/federal/millionaire-nation-one-in-four-australian-homes-now-worth-more-than-1m-20211116-p5999i.html






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