房价急升，澳洲政府和监管机构会介入吗？

2021年03月12日 澳房汇

2月份房价创下17年来最高的月度升幅。图: Peter Rae

文: Elizabeth Knight

火热的房地产市场可能是今年迫在眉睫的问题，但政府和监管机构似乎还不愿介入。

没有人愿意用“泡沫”这个词来形容市场的状况，即使房价在2月份创下17年来最高的月度升幅。
 
澳央行行长Philip Lowe在澳大利亚金融评论报商业峰会上表示，他正密切关注房地产市场，但将利率维持在目前的历史低位是他经济议程的首要事项。

他承认，房价上涨，但工资增长停滞，这个情况并不理想。

对于Lowe来说，房地产市场过热的问题很难视而不见，因为超低的利率是买家涌入市场的主要原因。

但是他并没有准备为了抑制房地产市场而削弱澳央行用以支持经济的货币工具。

（此外，不断上涨的房价可以通过增加经济学家所说的促进消费支出的“财富效应”来支持经济。）

澳央行较希望将处理火热的房地产市场的责任交给澳大利亚金管局(APRA)，因为这个监管机构有更好的方法应付。

政府也不打算叫停房地产市场，恰恰相反，政府将取消在全球金融危机期间实施的负责任贷款法，最早可能在下周实施，具体要看在参议院获得多少支持。

早在去年9月，政府就曾提议撤销这些法例，以促进信贷增长。从那时开始，房地产市场的信贷增长已经反弹，因此，现在看来，似乎没有需要取消有关的法例。
 

澳大利亚央行行长Philip Lowe对火热的房地产市场抱观望态度。

各大银行辩称，再没有必要实施负责任贷款法例，因为银行可以管理自己的风险。他们指负责任贷款法只会制造繁文缛节，增加审批和处理贷款的时间。

实际上，银行现在正享受房贷激增的成果。1月份的房贷比去年同期增长了44%。尽管贷款利率很低，甚至低于2%，这并不能给贷款机构带来很大的利润，但贷款机构显然仍乐意提供贷款。

由于政府和银行不愿处理潜在的房地产泡沫，金管局最终将需要采取更激进的手段。

瑞银(UBS)分析师Jonathan Mott周三对客户表示，金管局传统上只关注个别银行的做法，以保持贷款的标准。

但金管局在2014年采取行动，对住宅物业投资者的贷款设置了上限，后来又对只付利息贷款设置了上限，以阻止房地产市场失控。

这种有针对性的做法是成功的，在政治上也是温和的。

这一次，推高市场的不是这两类借款人。由于租金回报不佳，投资者一直在观望。与此同时，银行花了数年时间令只付利息贷款减少。

目前的借贷激增是由首置买家推动的，他们急切希望在房地产市场中分一杯羹，并得到政府针对性刺激措施的帮助。

瑞银认为，金管局之前采用的许多宏观审慎措施不太可能适用于首置买家。这反过来可能会降低金管局政策的效力。

从广义上说，监管机构可以寻求重新调整利率缓冲。银行利用利率缓冲，对借款人在利率上升时的还贷能力进行有效的压力测试。

金管局还可以仿效新西兰央行的做法，对贷款与价值比率高于80%的贷款设置比例上限。这意味着买家需要支付更高的首付。

但在目前阶段，金管局似乎正在观察房地产市场的情况，视乎3月底延期还贷结束后，房地产市场将如何发展才决定是否干预。

但如果市场维持2月份的房价升势不变，那么意味着一年内的增幅将达到24%。到时所有人都会用" 泡沫 "这个词来形容房市。

更多详情请参阅：https://www.smh.com.au/business/banking-and-finance/runaway-house-prices-is-this-year-s-looming-issue-no-one-wants-to-touch-20210310-p579hz.html




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