【房市】2016年澳洲投資該如何下手? 以下數據會說話,澳洲元道置业微信公众号文章

2015年，是澳洲投資非凡的一年，中澳自貿協議正式生效，悉尼、墨爾本住宅市場超過雙位數的年增長，布里斯班成為投資潛力股，中國投資者陸續進軍澳洲……都讓南半球的這片土地愈來愈火熱了！但進入2016年，澳洲投資該遵循什麼樣的規律和方向？掌握下面幾組關鍵詞和數據，您就能把握澳洲投資的真諦。

必須掌握的關鍵詞和數據

1.人口增長

有人口就有房屋需求，澳洲正迎來海外移民和嬰兒潮兩股紅利。目前澳洲人口增長率高達1.9%，還將要提升到2.1%，這是西方發達國家如美國、英國、加拿大等的2-3倍。澳洲統計局（ABS）數據顯示，截止至2016年1月5日，澳洲人口增至23,960,705位，每1分31秒人口總量新增一位，每2分29秒新增一位移民，預測2033年人口達3200萬，未來50年將迎來1000萬移民。

人口增長是房地產市場最重要的研究領域。這是房產投資最基本的原理，請一定要記住！

2.住房缺口

澳洲人口“大躍進”，導致各大一線首府城市普遍存在嚴峻且一時難以緩解的房屋短缺問題。澳洲國家住房供應理事會預測，到2031年住房需求量將比供應量高出66.3萬套。

澳洲權威機構數據顯示：

至2036年，悉尼需要新建77萬套住宅，比當前住宅總量168萬套增多46%。
到2051年，墨爾本人口將達到770萬，需額外修建157萬套住宅。
直至2031年，布里斯班地方政府地區住宅房地產市場每年需要大約新增5430套住宅。

另外一方面，新屋營建審批愈發嚴苛。近幾十年澳洲房價的逐年攀高也是跟移民數量息息相關的，每年大量人口增長極大的拉動了內需，然而澳洲政府嚴控房屋審批量，房屋建造量卻遠遠趕不上人口增長，澳洲權威地產研究機構RP Data數據顯示，2015年10月底澳洲市場房源供應態勢疲軟，全澳房源總庫存量減少了2.6%，其中新州減少3.7%，維州減少6.4%，昆州減少3.2%。

【圖】澳洲年人口增幅遠遠大於房屋審批量

3.房價增長強勁

2015年澳洲房價一路高漲，不斷創造新記錄。 RP Data數據顯示，截止至2015年11月30日的過去一年，澳洲八大首府城市房價躍漲8.7%，房價中值至59.5萬澳元。其中，悉尼、墨爾本兩大首府城市房價依舊領漲全澳，數據顯示，悉尼房價飆漲12.8%，房價中值突破至81萬澳元，墨爾本房價上漲11.8%，房價中值至60.25萬。但布里斯班也是其中的一匹黑馬，增幅位於澳洲第三。

澳洲房價以穩健增值吸引全球投資者。 RP Data最新房屋價值報告顯示，從1995年12月至2015年11月的過去近20年，澳洲八大首府城市房價累積增長了330.5%。其中，悉尼房價累積增長330.1%，墨爾本房價累積增長421.4%，布里斯班房價累積增長259.4%。這3大首府城市房價漲幅驚人。

RP Data最新房價指數

澳洲主要城市房價走勢

據高力國際《2016全球投資者前瞻》評選的2016年最受全球房產投資者青睞的市場，澳大利亞熱門城市墨爾本和悉尼分別高居第二和第三位，譽冠全球。

而一份來自澳洲房產投資專家協會（PIPA）最新調查報告發現，在超過1000名受訪投資者中，58%受訪者將在未來6-12個月投資布里斯班房產，認為布里斯班是澳洲新興房產投資熱點城市，未來房價將和悉尼、墨爾本呈現三足鼎立。

4.土地增長是主因

據澳洲權威地產研究機構RP Data數據顯示，2008年至2015年澳洲8大首府城市房價增值48.8%，近1年增長11%。而地價暴漲是房地產市場繁榮根本原因。數據顯示，目前州府城市土地地塊中位售價達24.7萬澳元，每平方米地價自1990年以來增加8倍。澳全國研究主管勞利斯(Tim Lawless)指出，建築材料成本及勞動力成本變化不大，缺少空置的住宅用地以及地塊面積不斷減少是地價飆漲的推手。

數據再一次驗證房地產界黃金法則：土地升值，建築物貶值

土地價格的上升，是基於土地資源的稀缺性，顯然，土地是供給很有限的一種資源，且不會折舊，伴隨人口增長，市場對它的需求是持續增長的。但建築物會老化折舊，而且可以輕易拆除重建，如果選擇在澳洲做房產投資，建議大家盡量選擇帶土地的別墅，因為土地升值才是房產升值的真正原因。

5.超低空置率

據澳洲權威地產研究機構SQM數據顯示，截至2015年11月30日，澳洲空置率降至2.3%，悉尼空置率更是低至1.7%，墨爾本空置率降為2.4%，布里斯班空置率為2.6%。由於澳洲人口增長率高，新屋長期供應不足，澳洲新屋銷售市場消化快，租賃市場呈現“一房難求”。

按照國際通行慣例，房屋空置率在5%-10%之間為合理區，此時供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；而空置率在10%-20%之間為危險區，要採取一定措施，如果空置率在20%以上為嚴重積壓區。而澳洲每年的房屋空置率基本維持在3%以下，遠遠低於世界平均值，說明澳洲房屋是長期處於供不應求的狀態。

6.可負擔性高的獨棟別墅是首選

澳洲本地人更加喜歡住哪種類型的物業？最新調查顯示：即使CBD中心的房價下降到可負擔水平，但大部分人也是不願意住在CBD裡面的。

可負擔水平是指家庭月供（或租金）支出佔家庭可支配收入的比例上限為35%。一般組建家庭的夫妻，都會選擇活動空間較大的市郊（一般距離CBD30-40公里）的獨棟別墅居住，同時房屋可負擔性強，租得起也買得起，此類家庭人群居住穩定性強，流動性低。而住在CBD的人群類型，一般為單身的、未結婚的人，而這類人群流動性高，產生房屋空置期的可能性更強。

因此，想要在澳洲投資的住宅房產中有穩定的租賃收益，房價租金可負擔性強、家庭人群偏好居住的市郊獨棟別墅類型，是投資的上佳選擇。

中國投資者該如何操作？

1.做足功課

做好你的功課和一些深入的研究，認真研究澳洲房地產市場近40年的數據（前文提及），尋找這些投資增值規律：如房價每7-10年翻一番，土地是房地產整體價值增長速度的2倍，利用銀行貸款的槓桿作用可使投資回報率實現超過100%，澳洲8大首府城市歷史房價走勢規律，人口增長率大的區域房屋增值快，澳洲本地家庭大多住在市郊獨棟別墅等等，這要比純粹著眼於位置重要得多。

2.要有戰略眼光

澳洲的房地產投資計劃應始終被視為一個長期的投資，而不是短期投機，因為正是健康有序的投資機制，防止投機泡沫，成就了澳洲這個長期穩健的房地產市場。

有戰略眼光是指，當提及財富積累時，你想到的是長期的資本增長，而不是短期的收入。收入容易被通貨膨脹所侵蝕，但資本增長卻是長期進行。大部分百萬及千萬富翁都是通過投資房地產來獲得資本增值，只需要長期持有並運用複合增長理念，就能夠帶給你每年4%-5%的租金收入，並有超過100%的資本回報率。

投資澳洲房地產，長期來看，不是投資1套房產那麼簡單，而是一個系統的房地產投資組合，這應該是家庭整體投資組合的一部分，為你的退休計劃及下一代財富傳承計劃服務，讓資本為你工作，實現財富自由。

3.投資真正升值的土地

土地升值，建築物貶值是房地產界的黃金法則。房地產投資中，土地對資本增值最為重要。但在中國，土地無法直接買賣，個人只能擁有使用權70年，這意味著投資某一特定住宅只能在有限時間內享有權益。但是澳洲的土地是有永久產權，土地財富可以長期升值，還能無遺產稅傳承給下一代，持有土地可以說是能夠進行的最佳投資，遠遠勝於在銀行擁有存款。

4.尋求專業意見

澳洲房地產投資，不像中國國內的其他的資產類別那般熟悉，為了保障你的個人權益，因此需要與正規專業機構人士諮詢意見，包括投資顧問、買家律師、貸款經紀等，指引你關於澳洲投資的整體流程、物業推薦、法律保障、銀行貸款、後續房屋投資管理等。

資源採編自網路, 版權歸作者所有

更多全方位資訊請關注我們

★★★★★【澳洲元道置业】 2015项目总篇请珍藏，您值得拥有！！★★★★★

稳健投资世代相传

关注我们更多精彩