【详解】澳洲House & Land Package,澳洲地产JennyYangRealty微信公众号文章

近年来，澳洲出现了大量的房地产项目以及各种各样的楼盘，让人目不暇接，而这些年来，House and Land Package也逐渐为人们所熟知，但很多人都不理解，这和直接买house有什么区别？而从字面意义上看很简单就是购买土地和别墅，但这与传统投资类型有什么区别呢？

什么是House and Land Package？

在澳洲，土地+别墅组合（House and Land Package）通常情况下是指买家购买土地以及建造一栋全新的别墅。但是买家会涉及签订2份不同的合同，而不是1份。

买家通常与开发商签订土地购买合同，然后与建筑商签订房屋建造合同，这两份合同是完全独立的。而建筑合同是要在购地合同生效之后，并且完成土地交割，才开始生效，也就是说，若土地交割失败，那么建筑合同也不会开始执行。

Houseand Land Package中土地的分类

1.带title的，开发商已经开发好了相应的基础设施，地块已经划分，马路已通，下水管道等市政都已铺设完毕。这种地通常会较贵，但买家可以对土地甚至这片区域都有亲身考察的可能。

2.Untitled的地，表示这片地还未开发，不过开发计划已经递交政府审批，所以合同中会有一项title设立的预测时间。这个时间最长可达3年，但3-6个月比较主流。

土地交付之后，就需要支付土地余款，也就是说这时开始买家就要还土地贷款的利息了。但由于节省了印花税，又可以拿到更加定制化的房子，许多买家也宁愿选择这种方式。

房子（House）建造工程要分五个阶段：

1.Slab(打地基，占全部工程款的25%）

2.Frame(立架构，占全部工程款的20%)

3.Locking up(安装各种设施，占全部工程款的25%)

4.Fitting(装修，占全部工程款的20%)

5.Finish(完工，占全部工程款的10%)

Package的优势

1. 节省印花税

一般情况下，土地+别墅组合的购买形式会从一定程度上为买家节省一笔印花税。

例如你在澳洲买公寓或者别墅，你所要支付的印花税是房价的全部交易金额。但是如果你选择House and Land Package的形式，假设土地价值60万澳币，建造别墅需要50万澳币，你只需要支付土地50万澳币的印花税，建造部分无需缴纳印花税。比起直接购房要省下一大笔印花税费用

2. 初期投入较少

Houseand Land Package的购买形式所需要的初期投入较少，前期只需支付土地的金额。对于建房而言，是按照工程的进度逐次支付费用的，买家可以有充分的时间准备资金。

3. 别墅设计更个性化

Houseand Land Package的形式与独栋别墅和联排别墅不同的是：买家在购买土地之后可以自由选择建筑商，根据自己的实际情况和要求来打造别墅。

一般建筑公司会给你一套基本的方案，你可以在这个基础上增加或者减少你的需求，这取决于别墅风格和你对房子的要求。例如，你想要升级厨卫的品牌、采用质量更好的地毯或者在花园里增加一条人行道，这都将会额外收取费用。

4. 税务优势

如果这套房产是用来投资的，肯定会考虑到收入的税务问题。房屋折旧（depreciation）是可以记为费用从而达到减税的目的的，相比二手房，新建的房屋作为投资房折旧的费用较高，并且里面的固定配套设施和家电都能折旧，从而可以减去更多的税。

注意事项

注意现金流问题。即在没有任何租金收入的情况下支付抵押贷款。在澳洲进行融资的方式通常是，首先获得土地资金，然后先购买土地，之后再进行贷款，用于建造房屋本身，也就是说，购买土建来建造房子通常只需要支付两次费用。而对于购买House&Land Package来说，所有部分都要分开支付，也就是说，每完工一部分，就必须要支付这部分的钱，所以，在购买之前，一定要准备好足够的现金流。此外，在支付的时候由于房子并未完工，这段时间的投入暂时还不会有任何的回报，只有房屋建筑完成（通常情况9-12个月的时间），才可以收到由这套房产带来的租金，折旧等收益。

若房屋需要改动，则需要支付额外的费用。为了有一个称心如意的房子，很多买家都会选择对房子进行一定的调整或者精装修，比如添加一个花岗石台面，把大门扩宽等等。然而这样几个小小的改动需要花的钱却不少，几乎所有的修改价格都要几千甚至数万澳币。此外，有些买家为了让房子更加符合自己的要求，往往会做出许多不大不小的更改，然后就算这些修改每项价格都不贵，但是加在一起，也是一个不可小觑的地步。而且，如果作为投资房，进行如此多的修改之后，出售的价格很可能不会被这些改动所影响，因为这些改动完全是买家自己的设计，有可能并不符合其他人的审美。
当然，和其他房产交易一样，买家需要有自己的律师来与开发商和建筑商沟通，来保护自己的合法权益，开发商以及建筑商也会有自己的律师，所以通常情况下，双方的往来都会经由双方律师转达。
很多海外买家以为，将土地买下来房子可以慢慢建，也不会有什么罚款。但事实上不是这样的，如果购买土地后不立即建造别墅，业主有义务去维护土地的整洁，例如除草、清理垃圾等日常打理。否则有可能会收到邻居的投诉以及市政的相关罚款。
要慎重选择建筑商。在造房前，你需要仔细核对装修细节和建筑材料的清单。如果建筑商有展示样板房，可以前去参观，对别墅的设计风格和选材都会有很大的帮助。House & Land Package通常并不会指定买家只能用哪一个建筑商，所以买家可以多去几家进行咨询，展示房通常也会给买家一些借鉴以及灵感。