胡润富豪榜报告显示，中国大陆已有1/3的高净值人群购买了海外房产，海外资产在其可投资总资产中的平均占比为19%，投资标的以房地产为主。而在目前没有海外资产的高净值人群中，有将近30%的人在未来三年有进行海外投资的计划。

　　迎合这一趋势，国内房地产企业正在加速海外投资，2014年已经有多家房企公布海外项目，涉及美国、加拿大、马来西亚等国外市场，总投资额达到近900亿元。不仅是中国人在往外走，其实海外投资现在是全球性热门话题。

　　一、投资趋势

　　全球海外投资回暖趋势明显

　　戴德梁行：外资参与亚太区内物业投资占比创新高

　　2014年第二季度，亚太区内大部分市场的投资活动均见活跃，其中澳大利亚的投资额按季增加一倍至82亿美元，这主要是来自加拿大退休金计划投资局(CPPIB)与澳大利亚Dexus房地产集团合作收购办公室基金(CPA)的交易。韩国亦由于外资涌入，令该国市场的投资额急增至20亿美元，是第一季度的三倍。在这股入韩的外资大军中，包括了首次踏足韩国物业投资市场的阿塞拜疆国家石油基金，以及香港的基汇资本。

　　亚太区以外的投资者渐多参与亚太区市场的交易，其金额占区内整体投资活动的比率，从去年全年仅占8%，到本年首季占4%，再到本季度大增至24%，涉及金额达到60亿美元，创出金融海啸以来的新高。本季外资在亚太区售出了12亿美元的资产，净资金流入为48亿美元，反映外资对亚太区物业市场重燃兴趣。

　　高纬环球：去年全球地产投资创7年来历史新高

　　全球地产投资市场于2013年表现活跃，总投资额高达11，800亿美元(折合约72，437亿人民币)，较2012年增长22.6%并创2007年以来历史新高。展望2014年，高纬环球预计全球地产投资额将有13%的增幅，达13，300亿美元(折合约81，645亿人民币)，预计美国和西欧市场将成为主要驱动力。2013年所有区域呈现积极走势，但每个区域表现更加多元化。例如虽然中国台湾、印度、韩国、中国香港和泰国成交额有所下跌，但中国大陆与日本市场表现出令人瞩目的大幅增长，使得亚洲成为全球地产投资额最高的地区。

　　悉尼地处亚太地区，深受亚洲投资者的关注。相对整个亚洲，这里的物业回报率较高。住宅、办公物业选择较多，环境优美，经济增长稳定，与中国的北京时间仅两个小时的时差，投资者容易适应。不过，据当地统计，墨尔本的人口有望于20年内超越悉尼，成为澳大利亚最大的城市。因此，对于流向澳大利亚的投资资本，墨尔本也有所分流。

　　二、回报率分析

　　全球投资回报率稳中下调是必然趋势

　　投资回报率较高的城市

　　北美热点城市和澳大利亚热点城市最为亮点，投资回报率达到6%以上。欧洲热点城市的投资回报率集中在3%-6%之间。但是中国香港、新加坡、中国台北的投资回报率已明显缺少竞争力。其中2.2%的台北投资回报率最低，世邦魏理仕环球研究部中国区执行董事陈仲伟分析，台北的物业以保险、金融公司持有较多，流入市场选择较少，因此，僧多粥少，价格居高不下。

经济复苏、定价涨幅过快

　　世邦魏理仕环球研究部中国区执行董事陈仲伟：受海外投资的带动，热点城市物业涨幅十分明显，但很难有数据可直接反映各热点区域的物业价格的升幅。但可以举例说明，例如纽约，是下降最劲的城市，从同比6.2%，今年第一季度已降到4.7%.假如租金不变的前提之下，那么它的价格涨幅已超过了20%.当然，伦敦物业价格涨幅也是行家多次提及的。北美、欧洲经济复苏，物业投资趋热。价格涨速快，租金涨幅跟不上价格涨幅，尤其是美国多个城市、英国伦敦、欧洲等发达国家城市的中心地区的物业，定价涨幅过快，投资者已有转向次中心级物业。

　　高纬环球资本市场部中国区董事李健：这一趋势是跟全球经济企稳回升的趋势相吻合的。当市场不好的时候、金融危机的时候，业主愿意以比较低的价格出售，回报率就自然会上升。当这个国家的政治环境、经济环境已经企稳，就业、GDP持续增长，金融体系没有出现问题，回报率就肯定下降。同时，他还提出：因为现在的市场已经企稳，握有资金的机构都愿意投资，资金甚至有些泛滥，机构之间也开始竞争，导致优质项目会很快售出，价格自然上扬，回报率下降的趋势也是肯定的。但是针对希腊、葡萄牙等区域市场而言，其经济、政治还不够稳定，它们国内物业的回报率就不一定下降。

　　三、看点：全球超级富豪如何选择物业投资类型？

　　第一太平戴维斯分析，综合2013年海外投资市场来看，多数超级富豪的直接投资标的为住宅(包括多套)，这在北美及亚洲富豪中表现尤其明显。其他物业类型则多通过公司或其它投资工具间接持有。其他国家的富豪在非住宅物业的投资占比高于前两者，个别甚至达到20%.例如，欧洲及大洋洲的富豪更倾向持有农场、庄园及牧场；非洲富豪亦类似，倾向直接持有土地，包括乡村、度假村或城镇用地；拉丁美洲富豪则倾向直接购买商业地产。中东富豪约17%的直接房产投资是多样化物业组合，其财产均值为各地区最高，达3500万美元，而北美富豪持有财产均值仅为500万美元，为相对较低水平。

　　从私人财富投向来看，住宅物业是重要组成部分。估计全球超级富豪持有的住宅资产达到5.2万亿美元，人均持有约1500万美元的住宅物业。全球超级富豪持有的住宅物业总价值超过法国境内所有住宅物业总和。

　　度假及休闲类地产仍在初期发展阶段，在亚洲的份额很小，不过随着超级富豪买主的增加和需求的成熟，这一板块将会迅猛增长。

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