［活动记录］APIC地产开发研讨会,APIC集团微信公众号文章

澳大利亚是世界第一移民大国，其较高的社会福利，美丽健康的居住环境吸引了大量全球各地的新移民。墨尔本地产房价也由2000年的均价24万增长至2015年的70万。随着资本的积累和膨胀，不少人到海外投资，买房置业已经不能满足发展的欲望，开始想着如同在国内一样自己搞项目，在异国过把开发商的瘾。

但由于多数海外投资者不了解澳洲当地的房产市场（法律法规，政策走向等），选择当地的房地产开发管理公司来进行投资，是个保险又实在的方法。2016年7月16日，APIC地产集团于Donvale（本公司自主开发管理项目）举行一场房地产开发研讨会。

先来一张项目所在地的无敌山景

APIC Group是一家集地产项目销售、地产开发管理于一身的综合性地产投资集团。我们拥有非常专业的团队会根据客户的需求、风险承受能力、投资目标和投资金额等特点为客户度身设计最合适的投资计划。

“房地产开发，在中国可能会听起来非常遥不可及，需要很大资金投入。沾上开发商一词，大家可能马上会想到‘保利’、‘万科’等大型开发集团。而在澳洲，就不同了。从一套别墅的推到重建，到几套联排别墅的开发，甚至几十甚至上百套的公寓开发，不同类型的开发项目对应需要的资金、专业知识都不尽相同！”APIC集团董事长 Henry 如是说。

巨大的利润与风险

“在今天的澳洲，地产业（包括建筑等相关行业）是国家的支柱产业之一，同时也是创造和生产亿万富翁的行业。而澳洲透明的市场、健全的制度，以及快速增长的人口（移民等）保证了在澳开发地产的丰厚利润。”

Henry为在场的嘉宾列举了现在投资地产开发行业的几大利好：

低利率，目前利率处于历史低位。
低汇率，相当于给海外买家提供了买房折扣。
低空置率，仅2%。为全球空置率最低的市场之一。
低新屋完工率，间接导致了地产市场供不应求。
移民人口增长速度快

与此同时，有许多投资者在国内身家颇丰，想移民澳洲，顺便做点开发。结果不适应澳洲当地的方式，包括当地人的做事方式，做事节奏，一味追求某些方面的快速，忽略了其他因素，导致亏损。

关于如何寻找项目以及工程管理

当开发商，首先要有地，拿不到盖房子的地什么都别谈。在中国的特色环境下，拿地包含了太多项目开发本身之外的东西。但是，中国的土地理论上都是国有的，不管城市还是农村。农民的责任田也好，承包土地也好，只是个使用权，每年要向国家交税的。开发商拿下的地盘，也是个使用权，70年而已。70年过后，怎么个算法，目前国家并没有相关的政策出台，一切未知。

澳洲的土地所有权比较清楚，政府名下、公司名下、私人名下，基本上就此三类。拍卖或标价出售是地块／房屋的通用买卖方式，正常的交易在这里就不赘述了。其实在业界中，有相当一部分的地块是通过其它的方式出售（例如，私下销售）。由于各种各样的原因，许多优质的开发地块根本不需要放到市场上通过拍卖出售。

APIC开发管理团队有专人帮助客户寻找合适的优质地块。以专业的眼光、经验分析地块优劣，合理的可行性分析，并对可开发地块未来投资做出专业的预算报告。

至于批文申请、工程管理，我们有专业土木工程师出身的同事，帮助客户与设计师、承建商沟通合作，争取项目利益最大化以及合理的成本控制。

作为开发商，其生意就是要盖房子，通过在空地上起楼的过程创造出价值，而产生价值的第一步就是要获得开发申请的批准。申请获批后，那个地盘的价值立刻就不一样了。一块原来空荡荡的地块，经批准后，就有了非常具体的计算成本和盈利的基数。

在中国大陆批建房子得找规划局，还有城建局等一大堆“局”的章子要盖。澳洲相对简单，三级政府架构，管批文的就是当地的市政府，也就是Suburb Council。地方市政内只有一个部门是专管房屋批建的，该部门还根据当地的情况会制定出长期的发展规划，并对所辖的每一个区域界定一个开发内容和限度，这就是Zoning。比如某一区域是住宅区还是工厂区，或是商业区等的规划。假如是住宅区，还要再细分为是低密度人口、中密度人口，还是高密度人口。制定这个东东不是拍拍脑袋就行的，所涉及的方方面面很广，比如中密度住宅区，配套的市政服务就要跟上，交通、道路、学校、医院、绿地、上下水、电力配置等等等等，要足够规划中的入住人口使用。

澳洲是民主国家，确定某个地方将被用来开发是要征求当地居民的意见的。对开发不满意的邻居们，或写信或上街抗议。主要的理由就是所谓的“过度”开发，人口密度增加，破坏了原来宁静的生活环境，还会造成交通紧张，安全也受到影响。通常市政是支持开发的，不仅是增加了人口，对当地经济有好处，最直接的是可以增加地税收入。如果双方僵持不下，那就只好诉诸公堂了，VCAT就是处理这类纠纷的专职法院。

正因为牵涉到这么多问题，所以批文的递入到批出就需要一段时间，此期间，开发商时不时的要被叫到市政去解释有关的设计方案。审批的时间各个市政府不一，批复的时间也各不相同。一旦批文出来了，原来的地盘立即升值若干。

Donvale项目的投资人也在研讨会当天为来宾分享了她与APIC合作投资的心路历程。