文 / 王小麦
澳洲联邦大选结束，自由党连任，加之一些政策的调整，地产市场可能出现不少变化，我会写一篇文章专门聊这个话题，也欢迎大家把问题在文章下面留言给我。
平时的地产文章我们大多数在谈房价变化、地产走势、现金流还是资产增值、如何选学区房等等。
今天我们从另一个角度来看一看地产市场：城市规划。
在小麦看来这个话题比分析市场要有趣的多，而且无论是生活在其中的我们，还是纯粹的房产投资者，这个话题都值得关注。
因为城市塑造了我们的生活方式，也影响着我们看待世界的态度。
我不是科班出身的城市规划师，但作为在澳洲生活了近20年的居民，我想对目前一些问题的解决方案和澳洲未来的城市规划大胆设想一下，如果认同的人多了，就会变成市场未来的走向。
从城市规划的角度看的话，澳洲其实就只有两座城市，一座“小城”，包括布里斯班、佩斯、阿德莱德、霍巴特等人口相对较少、城市规模中等偏下的几个首府；另一座是“大市”，也就是澳洲最大的两座城市悉尼和墨尔本。
我会用从通、食、住、行四个方面分两篇探讨。
今天先说说“小城”。
一座城市，其实很像是一家上市公司。
如果你在这座城市里买了房，就好像是买了这家公司的股票，整个城市表现好，你的房价当然就会跟着提升，小城是潜力股，大市就是蓝筹股。
之所以说小城是潜力股，主要两个原因。
一是小城市更容易接纳新鲜事物，迭代速度也更快。
这绝对是小城市的一大优点，你看悉尼和墨尔本想修条轻轨或者火车线，为了不影响现有的交通，随随便便都要修个几年。而且接下来无人汽车时代到来的时候，一定是从小城开始，因为代价小。这也是为什么Telstra澳洲电讯的5G网络铺设先从这些小城市开始。
二是小城的房价中间值基数相对较低，当房价出现上涨的时候，上涨幅度相对更大，对于地产投资者来说，这个上涨幅度是需要关注的重要一个指标，就好比从去年开始阿德莱德、霍巴特等城市房价虽然只涨了几万块，但增长幅度可以到到10%以上，这个对于投资来说很重要。
回到刚才的思路，我们着重聊聊“通”。
这里的“通”指的是“沟通”，之所以放在四项之首，是因为人们的沟通方式其实定义了城市的发展轨迹。
你看历史上的城市发展，从最早期的城邦，到当今纽约、上海、东京一类的大都市，其实都在解决两件事情的基础上形成的：信息交换和人与人的协作效率。
小城市依然适合传统的沟通方式，也就是面对面的交流与协作，因为... ...不堵车。
不要小看堵车，影响的可不仅仅是大家的心情，本质是整座城市的效率降低。
所以在小麦看来小城市适合的城市规划是一个核心，并提高立体密度的模式。
工作、生活、娱乐，都可以围绕着一个市中心来建设。
如果你买住房，要离市中心越近越好。
如果你买商铺或办公楼，要离市中心越近越好。
不然从地产投资的角度来看，没太大意义。
当然你也可以远离市中心买一块地，田园牧歌，但那是生活方式的选择，算是小众吧。
小城的优势是迭代快，缺点也很明显。
作为一座城市，要足够的友好。
我说的不是在街上走是不是有人和你主动打招呼。
是生活的便利和这座城市是否让你兴奋。
这些是需要一定的人口基础达成人口红利才有可能实现的。
比如说，如果你不住在一线城市，很多大型的艺术展、音乐会、俱乐部，你是很有可能会错过的，或者你对这些不感兴趣，那么简单到送餐、共享单车、uber这些服务，也需要相当的人口基数才可能会提供，这一点我会详细在下一篇阐述。
如果你是有理想有抱负有目标有追求的年轻人，大城市也许会更适合你。你有更高的概率获得想要的机会。
这也解释了为什么北京的雾霾依然阻止不了北漂的原因。
简而言之，城市规模小、人口相对少未必是坏事，城市创新往往从这里最先开始；但如果获得更多的机会，大城市往往是首选。作为开发商，小城市的市中心是兵家必争之地；作为居民或者投资者，能离市中心多近就多近，不但生活效率高，也开心了钱包。
下一篇文章我们聊聊“大市”悉尼和墨尔本，这里先放个预告：信息量有点大，而且结论迥然。
P.S 哦对了，本篇文章的“小城”，可能有点冤枉了这几座城市。举例，作为澳洲第五大城市的南澳首府阿德莱德，比美国97%的城市人口都多，嗯。
P.P.S. 小城市最大的瓶颈和关注点是如何增加人口增长，尤其是优质的人口。澳洲移民局想的很明白，鼓励投资移民和技术移民“上山下乡”，小城的活力会被激活，好事。但新移民要想清楚，这里不是温柔乡。
作者：王小麦
墨尔本大学MBA，澳洲地产学院校长，高级品酒师
城市论坛系列文章由SJD Group海展澳洲特约。SJD在过去的20多年，一直在全球的主要城市包括上海，和悉尼进行顶级房地产项目的开发。近期在悉尼开发的项目有Watsons Grove Epping华府玫瑰园；Magnolia Lane Cove 华府玉兰园。其中Watsons Grove Epping华府玫瑰园入围了多个世界和澳洲著名房地产机构的专业大奖决赛。
目前，SJD正在悉尼东区Double Bay主街Cross St推出具有世界级豪宅定位的1788项目，该项目汇聚了最精英的团队，并把全球的精品融入其中。欢迎大家致电1300 88 1788品鉴。
VIP贵宾预约:
Eddie Mansour - 0424 251 259
Craig Pontey - 0419 404 040
