澳房价或三年再跌15%！负扣税扩大贫富差距，还是改善民生？,澳中商圈微信公众号文章

据澳媒报道，如果工党赢得5月联邦大选，改变负扣税政策，未来三年全澳房价将继续下跌15%！大选前夕，工党仍坚持这一提议，会影响大选结果吗……

改革与房产市场

房地产分析公司SQM Research机构结合了CoreLogic的数据对未来三年澳洲房市做出预测。结果显示，如果按照工党的提议，从2020年7月起取消负扣税计划，很可能会导致墨尔本和悉尼的房价在2020年至2022年期间分别再下跌14%和16%，并导致租金飙涨。

据悉，悉尼房屋中位价自2017年7月见顶以来已下跌15%，按照SQM研究的预测，那之后的五年中，房价跌幅或达29%，相当于约30万澳元。

上述预测基于澳储行（RBA）按工党所说将利率维持在1.5%的低位，工党计划以此让住房价格的可负担性更强。

另一方面，SQM研究认为如果联盟党连任，悉尼和墨尔本的房价将在2020年至2022年期间最高可攀升14%。该预测的前提为，澳储行将两次降息。

改革与租房市场

同时，SQM研究也对未来三年的租房市场做出了预测。结果表明，如果取消负扣税，并将现有资本利得税从50%减半至25%，租金势必会飙涨。

该机构创始人兼经济学家Louis Christopher表示，没了税收优惠，投资者会要求其他形式的补偿，为此只得提高收益率。

在利率不变的情况下，2020年至2022年，珀斯的租金最高将上涨20%，布里斯班最高可上涨22%，悉尼上涨3%-10%，墨尔本和阿德莱德均上涨9%-15%。

房产税改革拉低工党支持率

2018年年中，工党提出，如果他们上台执政，将遏制房产投资者收益的负扣税政策，对资本利得税优惠减半（从50%削减至25%），一次“保障首次置业者的利益，我们期望更多的首次置业者可以尽快实现自己的购房梦想。”工党发言人Jason Clare表示。

2018年11月，《澳大利亚人报》进行的一项独家民调结果显示，反对党领袖的这项核心住房政策使工党支持率下降了7个百分点，但当时工党的税收改革的支持率仍以47%比33%高出对手。

房产税改革看法不一

SQM研究认为，随着建筑业放缓，工党提出的取消未来购买现有房地产负扣税的计划将对经济造成灾难性后果。

Christopher呼吁工党推迟实施“逐步取消负扣税”这一“不合时宜”的计划。“他们需要再多考虑一下这个问题，遗憾的是，我认为工党的做法是错误的。”他说。

“在经济低迷时期取消负扣税政策将使情况进一步恶化，建筑业的下滑幅度还将更大，对经济来说也会产生很大的负面影响。改革需要逐步推进，从对将对整体经济的风险降至最低。”

联邦财长Josh Fydenberg和助理财长Zed Seselja称此为经济的“令人寒心的警告”。

财长说：“工党的政策是一种‘双输’政策，导致房价进一步下行，继而财富缩水、消费支出减少，对经济产生不利影响。”

“届时各州财政厅长将面对艰难的抉择，可用于基础设施建设、医院、学校或教师、医生和警察的资金都会被减少。”

影子财长Chris Bowen则表示，人们普遍支持减少“过于慷慨”的房产税优惠，“证据很明显，负扣税和资本利得税折扣的好处都偏向于澳洲的富人。”

此前，Bowen也曾表示，房地产市场变化的重点在于长期的房产结构调整，而不是解决短期房产周期问题。

布里斯班分析师Pete Wargent也认为，一些地区可能会看到房价下跌导致新房建设减少，导致人们的租金负担能力下降，但届时租金收益率将会上涨，投资者将回到市场。“因此，尽管价格会下降，但由于对住房的需求很高，所以它可能不会是灾难性的。”他说。

负扣税合理与否

负扣税（Negative Gearing）是澳纽地区特有的一种税收计算和补偿办法。对于房产投资者来说，如果投资收益低于维护房产的支出，包括房贷利息、水费、电费和地税等，就会带来负的应纳税收入（亏损）。亏损部分可以用来折抵其他应纳税收入（如工资及营业收入等），从而减少所得税负债（income tax liability）。