提前退休！澳洲爸爸用8.2万澳币翘出1050万澳元的房产帝国！全澳买房，策略很重要！

2023年02月28日 猫本在线CN2MEL

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一位有两个孩子的澳洲父亲透露，自己是如何通过很容易复制的非常规策略，将8.2万澳元的储蓄变成在全澳拥有14处房产，价值1050万澳元的帝国。
35岁的瑞安·贝克(Ryan Beck)从2016年开始投资，现在每年从他的房产中获得近25万美元的净租金，这些房产包括在新南威尔士州、昆士兰州、塔斯马尼亚州、澳大利亚、维多利亚州和西澳的投资。
这位土生土长的约克郡人在2000年代初大学毕业后不久就来到了这个国家，从事市场营销工作，他说，他从一开始就明确自己想要实现的目标，这让他受益匪浅。
这使他能够战略性地思考他购买什么房产、在哪里以及如何购买。
这也帮助他制定了精明的策略，他过去常常在不动用储蓄的情况下购买房产，同时还避免了过多的抵押贷款成本，否则会耗尽他的收入。
“一开始我想创造一个30万澳元的被动收入流来支持退休，甚至可能提前退休。”
“我也非常专注于自我教育。我阅读了大约30种不同的房地产投资书籍。我听播客，试图获得尽可能多的信息。”
贝克表示，他的投资策略很简单，但需要极高的风险偏好，以及他在研究投资时积累的庞大知识基础。
他通常会购买具有细分潜力的房产，比如在一个地块上购置复式住宅。然后他向当地议会申请将房产分割成更值钱的小块。
在此基础上，他对原始贷款进行再融资，并提取通过细分业务创造的股权，作为后续购买的存款。
贝克表示，要让这种方法奏效，一个至关重要的因素是，把他购买的房产与一些租金高于抵押贷款还款的高收益房产混合在一起。
这意味着他几乎不用动用个人收入来偿还债务，并且可以继续获得新的贷款来购买后续的房产。
此外，他的许多房产都是选择在价格上涨的地区购买。他的快速增值提高了他投资的权益债务比率——进一步提高了他的借款能力。
“房地产投资实际上是一场融资游戏，”他说。“你要经历层层购买，必须找到获得贷款的新方法，并向不同级别的贷款机构求助。我在这方面非常依赖抵押贷款经纪人。”
他最近购买的一些房产包括珀斯、阳光海岸、新南威尔士州偏远地区的Armidale、塔斯马尼亚州的Prospect和墨尔本郊区Southbank。
贝克表示，最近的加息对他来说是可控的。“股价上涨使我的支出增加了一倍，但这没关系，因为我的投资组合中有足够的现金流来支持这一点。我总是感觉事情是如何发展的，如果有什么需要改变，然后我与(贷方)协商一个较低的利率。在过去的12个月里，我这样做了三次。”
两个孩子的父亲现在在悉尼和阳光海岸之间等待时机，他说这匹马并没有冲向房地产市场，即使在当前的环境下，一个坚定的新手投资者也有可能复制他的成功。

“最难的部分是忽略所有的噪音，”他说。“目前一切都是悲观的，但你必须明白市场的周期波动，如果你仍能管理好自己的现金流，就没有理由做出反应。如果你买对了，房产就会升值。”
Ryan的技巧和策略：
• 写下你想要达到的目标，在开始之前确定你的目标。
• 接受教育，尽可能多地了解房地产投资。
• 查找具有建造多套使用属性的房产，这有更多的增值潜力，两个租金来源还可以更快地偿还抵押贷款
• 持续为高绩效物业进行再融资，并将股权用于存款
• 购买高现金流和高价值成长性房产的组合，以提高你的借款能力
• 最好的机会可能在其他州
• 像经营企业一样管理你的房产。跟踪你是否可以通过再融资从现有贷款中获得更好的利率
• 逆周期买入。有时，当其他买家紧张时，你在下跌的市场上得到了更好的交易

综合编译/转载：猫叔徐超
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