对于那些经历过多个房产周期的人，今天的市场既熟悉又陌生。

受资本追逐回报的推动，最近一个周期的特点是高估值。目前办公室和工业地产的情况确实如此，澳元走低带来了额外的动力，这降低了海外投资者进入市场的成本。

与此同时，零售业地产面临压力。百货商场和购物中心的生存面临着网购的挑战，而疲软的家庭消费对零售业造成了压力。

住宅市场正在遵循自己的周期。虽然已经过了高峰期，但它似乎正在逐步复苏，正如拍卖清盘率所显示的那样。

这些趋势发生在最新的国内生产总值（GDP）数据显示的更广泛的经济衰退背景下。今天的利率低于储备银行在全球金融危机最严重时期紧急削减时的利率。借款人享受较低的债务成本，但这只是因为经济不景气。

通过今天的市场制定投资路线的房地产投资者，可能会对这种混杂的经济信号感到困惑。

最终，将所有这些趋势联系在一起的因素是利率。货币政策推动了房地产估值和需求，从这个意义上讲，我们目前还处于未知状态。

取得优异表现的关键在于能够正确解读创纪录的低利率对一系列房地产资产的影响。

利率以微妙的方式影响估值。例如，随着利率的下降，从房产中获得的未来租金价值（以现在的澳元计算）会增加。可以从很多方式来看这一点，但也许最简单的是，拥有房产的资本成本随着利率的下降而降低，因此业主获得更多的租金。反之亦然。

从另一个角度来看，地缘政治紧张局势正在引发一些对房地产的悲观看法。然而，这种类型的市场冲击可能会与全球降息同步发生，甚至是澳大利亚出现负利率的前景。反过来，这会推高资产价值，因为持有现金的投资者追逐正收益。

我并非唯一相信利率会在更长时间内降低的人。澳大利亚央行之所以长期坚持利率不变，因为它预计就业增长将与工资增长相匹配；然而，这并没有最终实现。虽然创造了更多就业机会，但进入就业市场的人越来越多，结果就业几乎没有变化。

在承认需要利率来大力推动经济增长后，澳大利亚央行迅速降息，并表示可能会进一步降息。

在由此产生的低利率的环境下，我们更青睐现金流长期不断上涨的房地产，尤其是年租金上涨将超过通胀的房地产。

在住宅地产方面，我们看到市场正在发生根本性的变化，特别是由于缺乏消费者信心，破坏了既有的建房销售的发展模式。我们相信这将产生深远的影响。

信贷机构，包括银行和私人信贷提供者，通常要求开发商具有一定程度的预售，以证明贷款可通过交割偿还。然而，在今天的市场上，楼花销售并没有那么快，这使得激活房产开发项目变得更加困难。

因此，少数私人开发商可能面临资金流动性和资产负债表的压力。市场高峰时做出的决策会在周期结束时受到考验，一些市场参与者可能依赖尚未结束的势头。在这种环境下，获得资金和再融资的能力将是关键。

在这些资金问题之外，我们认为在2022-23及更远的时间内，市场将缺乏新的开发项目。股权投资是前瞻性投资的良好晴雨表，因为今天在基础开发项目的新股权投资将在三到四年内实现公寓交付。从我们所看到的调查水平来看，这一渠道已经大大放缓。

其中一个因素是澳大利亚基础设施的繁荣，尽管这是积极的，但却推高了建筑成本。通常住宅地产市场的放缓有助于控制这些成本; 但这一次，随着材料和劳动力被国家建设项目所吸收，这些成本持续上升。

综合考虑这些因素，澳大利亚可能在中期出现住宅供应方面的短缺，这将导致住宅空置率下降，租金上涨以及已建成公寓的估值上升。

这对社会住房负担力方面没有帮助，但从长远来看，这对住宅地产投资者来说确实是个好兆头。

尽管如此，该行业需要重新思考我们如何提供新的高密度和中密度住宅，而建房出租是这一解决方案的一部分。为了长期租赁的目的，开发机构拥有的住宅楼，可能有助于遏制租金上涨，并促进澳大利亚住房部门的发展，同时，它将为寻求低波动性，长期的房地产投资者提供机会。

在市场混乱的时期，房地产投资者需要认识到，昨天起作用的东西明天未必奏效。我们很有可能会在这个周期后期、低利率的环境里停留10年或更长时间，因此我们的战略必须对新的市场动态作出调整。最有预见力的投资者将赢得这场比赛。

昨天起作用的东西明天未必奏效

全球降息潮已至，0利率时代也并非遥不可及。

这样的时代背景下，如何实现现金流最大化？

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