澳洲8月房产市场综合分析,澳洲地产JennyYangRealty微信公众号文章

从2012年开始，澳洲房地产进入了高速发展的黄金纪元，直到2018年，悉尼结束了连续9年的房产增长趋势，而墨尔本也进入了房价下滑的时代。

根据Corelogic本月的报道，澳洲房产价格已经连续下跌11个月了，即使在澳洲9月份这个春季销售旺季，房产市场也很不会有太大的改观，究其原因，主要有三点：1. 信贷进一步紧缩，就当前形势来看，买家想要获取贷款审批的难度变得越来越大，而且就算获取了贷款，贷款的数额也是差强人意。2. 前不久，Westpac在澳储行未加息的情况下主动要求加息，这对买房来说绝对不是一个好消息，而随着Westpac的宣布，陆续也有好几家银行宣布加息，这轮加息也将即将回暖的房产寒冬重新冻结了。3. 澳洲新上任的总理莫里森宣布了即将实行的移民政策，让移民5年之内不可定居悉尼以及墨尔本这两大城市，而悉尼以及墨尔本则占据了澳洲60%的房产市场，若这两地不再接收移民，新修建的各种基础设施以及楼盘将出现大量过剩的情况，进一步刺激这两地的房产价格下滑。这两地的房产价格下滑，很大程度上会影响整个澳洲房产市场的表现。相比起悉尼，墨尔本由于前几年新开发了大量楼盘，过剩的情况可能要比悉尼严重的多，所以在本月房产报告中，墨尔本的房价下滑开始加剧，幅度更甚悉尼。

根据数据，澳洲全国房产价格下跌了0.3%，而相较去年9月份的房价峰值，整体下降了2.2%。算上堪培拉的8座首府城市中有5座城市的房价出现下滑，表现并不理想，而影响本次大规模房价下滑主要还是贷款政策以及利率浮动引起的，这样的影响会很大程度上减少市场活动，从而降低投资者的信心。投资者的减少首先打击到的就是高端房产的价格大受打击，而贷款紧缩也对高端房产造成冲击，因为买家很难从银行贷到足够额度的款，所以市场竞争也随之减少。所以综上所述，由于种种原因，包括可负担性，外国投资者的减少，房屋供应量增加，政策限制等原因，房产市场的出路也变得越来越模糊了。本月仅有三个城市的房价出现上涨情况，分别是阿德莱德，上涨了0.3%；达尔文，上涨0.1%；堪培拉，上涨0.5%。

悉尼

本月悉尼房屋价格总体下降了0.3%，公寓以及独栋别墅的价格均出现下滑，公寓楼下降了0.4%至$74万澳币，独栋别墅下降了0.2%至$99万澳币，跌破百万澳元大关。悉尼的年度下降速度略微扩大至5.6％——上一次见到这个下跌水平还是2009年3月，当时为5.4％。房地产的总价值也从$900,000澳币跌至$855,000澳币，年跌幅接近一个家庭半年的收入水平。所以相比起去年，很多买家基本可以以低于去年5万澳币的价格买到悉尼的房产。而根据预测，悉尼现在房价下跌也并没有到底，房价下跌趋势仍会继续，直到政局稳定，贷款政策逐渐放宽，并且不再限制新移民到这两座城市为止。

墨尔本

墨尔本是本月澳洲表现最差的城市，从最近三个月的价格趋势来看，墨尔本的房产价格在截至8月份的三个月内下跌2.0％; 自截至2012年1月以来最疲软的季度业绩。墨尔本房价之所以会出现大幅的下滑，主要原因在此前2017年低，当时悉尼的房价已经开始出现下滑的情况，而墨尔本的房价依旧保持上涨，在同样限制贷款的条件下，墨尔本也逐渐步了悉尼的后尘，开始慢慢下滑，所以，尽管墨尔本的人口有大幅增长的趋势，但在现在信贷限制的情况下，人口的增长依旧不足以弥补信贷对房产市场的打击了，而近年来澳洲的工资也并没有出现增长，所以很多首置业者也只能对两地的房产望而却步。墨尔本下跌趋势将持续到悉尼下跌结束之后，不过对自住的首次置业者影响不大，对于投资者来说，新兴市场比如霍巴特，阿德莱德，以及布里斯班则更就吸引力。

阿德莱德

阿德莱德是整个季度以来表现最好的城市，表现甚至比高速发展的霍巴特还要好得多。阿德莱德在过去三个月房价整体上涨了0.5%，但从本月来看，也有0.3%的涨幅。阿德莱德房产表现优秀主要得益于优质的生活环境以及良好的移民，留学政策。目前来说，由于南澳大学以及阿德莱德大学合并，也帮助阿德莱德掀起了一股留学热潮，很多留学生开始将南澳大学设为自己理想的留学目的地，此外，在阿德莱德完成两年学业的学生同时还可以获得两年边远地区居住的移民加分，所以阿德莱德房地产近期的表现也不错。

布里斯班

本月布里斯班房产市场稍显不利，整体下降了0.2%，不过季度表现仍然上涨了0.1%，与去年同期相比，房价增长了0.9%。随着悉尼以及墨尔本不在接收移民草案的拟定，布里斯班看似成为更多移民的首选之地，不过从上月来看，情况并不是这样的，尽管草案宣布以后悉尼以及墨尔本也出现大幅下滑，不过具体影响也才刚刚开始，还看不到太大的效果，而布里斯班也是受贷款以及利率上调影响较大的城市之一，在8月房屋销售良好的情况下房价仍有0.2%的下滑，独栋别墅价格下降0.2%，公寓下降0.1%。不过随着“上山下乡”政策的实施，布里斯班多多少少会有所受益，接收的新移民可以帮助布里斯班以及整个昆州地区稳定房价。

珀斯

本月珀斯房产价格总体下降0.6%，这也是在预料之内的事，珀斯不同于东海岸的其他首府城市，以矿业支撑的产业结构链所组成的城市，受到银行贷款政策以及利率上调的打击也相当大，而且由于本身矿业近年来不景气，珀斯房价出现下滑也是可以理解的。并且此前珀斯大幅度削减州担保名额，并且为了督促本地人就业，强行限制移民不得与本地人竞争岗位，使得珀斯的房价进一步下调；本月珀斯独栋别墅价格下跌0.6%，公寓楼价格下跌0.4%。

霍巴特

与我们之前预测的结果一样，霍巴特的房价涨幅回暖，趋于稳定，甚至本月也出现一定程度的下滑（下跌0.1%），不过从季度以及全年来看，霍巴特的房价还是有了大幅的上涨，霍巴特的月度涨幅为0.1%，而年度涨幅为10.7%，与之前几个月的文章提到的一样，良好的移民政策一直促进着这座城市甚至整个塔州的发展，。

达尔文

本月达尔文房价回暖0.1%，不过年度仍旧下降了4.0%，达尔文能在本月做到逆势上涨主要原因同样是利好的移民政策，通过投资政府项目来实现移民为达尔文房地产回暖打下了基础，不过现在这些项目基本都已经集资完毕，接下来的房产市场情况也就不容乐观了。

首领地（ACT）

自去年首领地开放州担保开始，首领地的房价开始逐渐爬升，到8月底为止，首领地的房产中价上涨至$593,000，相较去年上涨了2.3%。事实上，接近60万澳币的中位价，在整个澳洲除了悉尼以及墨尔本，已经是最高的了！中价比布里斯班这个澳洲第三大城市还要高上10万澳币！除开首领地本身的因素，新开放的比塔州更加优秀的移民政策才是推动首领地房价最主要的因素。