谁知道澳洲的明天是否会更好？但澳洲人明天会更老却是千真万确，看看下面三位澳洲经营安老社区（Retirement Village）的行业领袖在维州议会的行业咨询会上的作证讲话节录: 

养老行业在澳洲、新西兰是朝阳行业已经不是什么新鲜事，但Aged Care和Retirement Village是两个层次的养老，在澳洲，经营前者，由于顾客是年纪非常大的老年人，需要深度照顾，耗费甚巨，有70%的收入都依赖政府拨款支持。在政府普遍预算紧张的大环境下，许多依赖政府拨款而生存的企业免不了担惊受怕。然而后者，即Retirement Village行业里的许多企业基本没有政府拨款支持，却繁荣稳定，利润年年攀升，供不应求正是其中的引擎。

在众多Retirement Village的经营中，新西兰公司Ryman Healthcare正是其中的佼佼者，什么是真正的成长型公司，用一点数据说话: 

今天Ryman（NZE:RYM）已是440万市值的养老业巨头，在创造这一传奇记录的过程中，可贵的是，除了最初在1999年IPO时募集过2500万，之后Ryman再没有问股东拿过一分钱，而利润却连续14年实现了增长，支付给股东超过5亿的股息。它所展现的财务自律，对股东的友善，绝非随意而可得的结果。算上澳洲和新西兰所有的上市公司，18年里从没有做过定向增发（Placement）、供股（Rights Issue）以及期权（Options）或绩效股权（Performance Rights）的公司几乎屈指可数。

如此的财务记录既是有能力、正直的管理层的成绩，也是生意模式适应市场的结果。人年轻的时候，钱可能意味着增值，当风烛残年的时候，能保证生活上的舒适平稳，可能才是最主要的考虑。比起新西兰的其他对手，Ryman更早地做到了浅度养老和深度养老相结合，多年来建设Retirement Villages都坚持自己开发，不作收购改造，注重为老年人提供一条龙的养老护理服务，让老年人免去健康恶化后又要搬家适应全新环境的烦恼。

而多年的自行开发，则给公司内部带来了丰富的管理经验和知识，直接的结果就是让公司养老院的入住率高达97%，远超行业89%的平均水平。公司用舒适的生活设施和完备的服务吸引和“留住”顾客，收取稳定合理的护理服务费，这是公司生意的第一条腿。

而开发投资养老院本身，又为公司带来了房地产资产升值的好处，这是公司生意的第二条腿。

投资房地产本来是资本密集型的生意，然而养老院产业的惯常做法却是先把房子的“租住权”卖给老人家，因为不涉及地权，故售价通常大幅低于普通住宅物业的25%到35%，这笔资金就被Ryman作为无息贷款利用起来了，使得银行借款的使用额度维持在安全适度的比例。

多年以来，平均净杠杆率在25%左右徘徊，经营活动净现金流是利息支出费用的25倍。按行业规矩，当老人家要搬离养老院，公司可以在找到新的老人卖出新的“租住权”后再归还原老人的那笔钱。

由于第一条腿及整体行业供不应求的原因，这第二条腿能够为 Ryman 获得源源不绝的资金持续进行开发投资，而即使有老人需要搬离，Ryman通常6个月内即可以把那笔组主权金归还（扣除适当的递延管理费用后）。即使在金融危机笼罩的岁月，Ryman的空置率也维持在1%左右，足证其产品的吸引力。

这种空手套白狼的生意，不是什么新鲜事物。保险业里，无利息负担地收了客户保金，然后拿去投资，享受长期不被索要的好处，也是一种。但保险保的就是意外，若风险定价发生错误，可以把多年里一帆风顺地收取的保金可以毁于一旦。 

养老院也无利息负担地收取老人租住金，而且是一次性付款（lum-sum）的形式，然后再把钱拿去投资，平均来说在6到7年里不需要把此笔金额退回，就算退回，也会按通用合约扣起至少 20%的递延管理费。有风险吗？有，那就是 Ryman找不到想住进去的老人了。在有连续出色开发、管理服务的记录以及养老服务结构性紧缺的情况下，Ryman生意模式的风险似乎比保险公司小得多。

自 2015 年到 2017 年初，Ryman 生意虽然稳步前进，但增长似有放缓迹象，股价的涨幅乏善可陈，原因大概在新西兰的生意规模甚巨，增速已不如前。但市场可能忽视的是Ryman在维州的进展。维州的需求量仅一州已超越新西兰全国，Ryman于2015年销售在墨尔本的自家养老院创下了澳洲同业销售最快的记录，而且Ryman把一条龙的优质服务模式带进了维州，其他的竞争者限于固有的经验和知识，都只能做相对单一的养老服务。现在Ryman已经在维州成功买下5处地产，以待开发。与其讲过去两年的略微放缓，我看其实是为今后5年的增长酝酿动能。

过去的10年里，养老行业经历了一个完整的周期，从2007年的高峰，到2008-2010的房地产低潮，再到最近3年的高涨。按每年年终业绩公布后一个月的股价，Ryman过去10年的平均市盈率在15.8倍，市帐率在3.2倍，而此时的动态市盈率在12倍多一点，市帐率在3倍。在大环境需求强劲，公司经营稳妥，记录出色，管理层对股东友善的条件面前，这个价钱看起来不贵。