《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》明确规定：“对商业房地产开发等经营性项目，要与政府脱钩，完全推向市场，其债务等同于一般竞争性企业债务”。此前救市的所有政府文件都被废除。

国庆节前，四大行放松首套房认定标准，只要房贷贷款余额还清都算首套房。这被看作是政府房地产救市，这几天一直被一些人热炒。有人为银行救市奔走相告，讲这是中央政府救市，中央政府变了，继续走房地产支柱产业的经济老路，政府官员、开发商富豪又能大把赚钱了。

然而，大家更应该读读国务院办公厅10月2日发布《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》。这是国务院首次发文全面规范地方政府性债务管理。意见明确规定：“对商业房地产开发等经营性项目，要与政府脱钩，完全推向市场，其债务等同于一般竞争性企业债务”。

意见还特别指出：还债中央政府不救助。谁举债谁负责，此次出台的意见突出强调地方政府偿债的“责”，明确“地方政府对其债务负有偿还责任，中央政府实行不救助原则。”“分清政府债务和企业债务的边界，切实做到谁借谁还，风险自担。”

意见表明了四个态度：

一、房地产开发是商业项目，政府不得参与，不得从中捞钱获利。

二、既然地方政府都不参与房地产项目开发，中央政府更不会支持。将以商业项目进行对待。

三、地方政府从房地产项目捞得钱不能乱花，这是下一步反腐败的一个重要领域。

四、地方政府欠债不能从房地产捞钱归还。中央政府也不买单，谁欠债谁还。

总之，以前地方政府和这次银行救市的政府文件多少条都是错误的，谁出台的政策文件谁负责。这里中央划清了一个重要的界限，既从房地产里捞得钱都是非法的，都将列入反腐败之内。也表明中央已经谋划好了收拾房地产残局的对策。

令人值得玩味的是，关于地方债，媒体首先曝出的是地方政府吃喝打白条被店主追债。中央意见一出，在反腐败的形势下，欠债不能不还。政府官员下跪说没钱。中央和店主都逼债，地方政府砸锅卖铁也要还钱。

那么，房地产地方政府欠的人民的债，总有一天被人民追债，这可是数额巨大。比如国庆期间，业主就闹到上海房博会上，开展维权行动。房地产的维权，政府操纵高房价这笔帐应该如何清算，还没有开始。美国2008年金融危机，银行就因操纵债券市场被追债归还数千亿美元。中国政府操纵高房价的这笔债总会被清算。

现在地方政府和银行都公开站到救市前面，证据确实，罪责难逃。

地方政府、开发商、银行和炒房富豪操纵高房价从人民手里抢走的钱，要归还到人民手中。

中央对房地产的“洗理”大幕开始了！

2014年12月31日以前，全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库，并建立本地的住房信息系统；

2014年12月31日以前，全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网，不得以任何借口推延；

2014年农业部将选择两省试点农村土地确权登记颁证。

2014年对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收1%-3%的房产税，且没有减除额；

家庭第三套住宅，每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额；

家庭第四套及以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额；

取消原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入的12%缴交房产税的规定；

所有商业房产，每年均按租金收入的12%缴交房产税，财政部、国家税务总局另有规定的除外。

家庭仅有的一套自住住宅，免征房产税。

于是，10年后中国最便宜的东西有可能就是房子。

如果剔除通货膨胀的因素，10年后中国最便宜的东西有可能就是房子.说10年后房子便宜，是相对人均收入而言的，比如现在人均月收入是3000元、房屋均价是每平方8500元，而10年后人均月收入是1万元时，房屋均价可能是每平方12000元。那么相对而言，房屋的价格当然比现在便宜多了。因此，现在高价买的房屋放到10年后非但不保值增值，还会严重贬值！

原因如下：

一、对比古今中外房价，中国现在的房价处在房价最高时期， 以目前的房价，一个年收入8万元的家庭，全家不吃不喝整整15年才能买得起一套100平米的三居室普通商品房，这个代价是非常高的，房价如果继续上涨，社会各方面都无法承受，既然无法承受，房价就失去了上涨的动力，也就是说现在的房价，相对老百姓的收入来说确实已经到顶了。

二、中国已经实施了十几年的“土地财政”政策，随着“地王”时代的结束，“卖地财政”越来越难以为继，政府部门开始转变思路，将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变，也就是向房屋持有人征收“物业税”的方式取得新的源源不断的财政收入，这无疑会增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作为家庭财富的吸引力。

三、目前全国经济发达的地区，持续吸引外来人口流入，是促使房价不断走高的主要因素之一。但是，随着区域经济开发步伐的加大和产业资本向欠发达地区的转移，经济发达地区的总人口在10年内会出现此消彼涨的趋势，2010年开始的“用工荒”已经是一个苗头。预计10年内经济发达地区的外来人口将会是负增长的趋势，人口的负增长当然会导致房屋需求减少，进而促使房价下降。

四、中国已经实行30余年的计划生育政策，是终结房屋价格上涨的最强有力的杀手。支撑房价不断上涨的最根本的动力还是“刚需”，即“新人”的需要，可是由于国家的计划生育政策，使得“新人”的数量逐年减少，事实上中国社会现在已经步入“老龄化”国家。再过10年，中国社会将会更加衰老，年轻人将成为“稀缺”一代，对房屋的需求将会大幅度降低。

五、 目前的社会中坚是60后、70后的这批人，这些人的消费能力和购买力无疑是整个社会中最强的，市场上购买别墅和豪车的基本上都是这批人，这些人中的许多人现在拥有不止一套高档商品房。而这批人的后代恰恰都是“独一代（独生子女一代）”，10年后“独一代们”也长大成人了，这些“独一代”从父母和祖父母那里继承的房屋将达到“人均三套房”的水平，请问“独一代”如何消耗这些房屋呢？只能或租或卖吧？可是指望同为“独一代”的同龄人互相“接盘”无疑是天方夜谈！

六、10年后，中国的老龄人口比例将达到25％，可能会有大量老年人住进老人院（“独一代”以一对四，无力照顾这些老人）。老人们住进老人院后会产生大量空置房屋，也许今天的许多老新村在十年后因人气太少将沦为“鬼村”。

有外媒报道称，无论中国的房价怎么涨，总会有一些房地产泡沫即将破裂，房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手，毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄，如果剔除通货膨胀的因素，10年后中国最便宜的东西有可能就是房子。

泡沫与否我们先不讨论，十年后最便宜的是不是房子，现在尚不能确定。问题的关键在于建房背后的基本逻辑是否存在问题。过去十年可谓房地产的发展黄金时期，同时也是中国城镇化快速推进的过程。

可以这么说，房地产的繁荣只是城镇化的表征。

中国的城市化问题经历了三大阶段：

第一个是限制城市化问题，大量人口在城镇集聚，带来了管理与经济支撑困难，于是下乡运动和逆城镇化的过程在所难免。

第二个阶段是摆脱城市化思路，选择城镇化作为推进中国城镇化进程的主要路径。政府以土地为筹码，开辟了土地财政的新路径，在资本与土地双重推动下，中国房地产市场迅速成为社会焦点，一座座光鲜的城市拔地而起。

第三个阶段是中央最近提出的新型城镇化的战略。这个战略核心点有两个：一个是打破束缚人口流动的户籍制度，一个是限制城镇化的土地制度约束。所有这些问题归根起来就一个问题：推进城镇化是社会共识，问题是从哪里获得资本。这一问题仍然能难以摆脱对于土地财政的依赖。

在推进城镇化的过程中，我们收获了城镇的繁荣，高楼林立，马路宽敞，高铁越修越远。但任何事情总是平衡的，负面风险也在集聚。

第一个风险就是城镇化负债风险。最近一次危机的爆发是邯郸楼市债务危机，民间借贷利率普遍高达20%到30%，所涉金额高达93亿，且当地十分之一家庭卷入其中。所谓鬼城，就是债务链条出了问题。中国经济增长核心推动力是固定资产投资，但是，大量资本投入固定资产的时候，会导致其他资本缺乏，同时容易引起资产泡沫，泡沫破裂会降低不动产的 价值，甚至某个环节资本循环中断，就会爆发大规模的债务危机。

这是世界很多国家在推进城市化过程中遇到的普遍问题，中国问题更严重。原因很简单，政府经营土地财政会导致土地价格上涨和房地产市场上涨，挤出了很多实业和人口，在这种前提下，在这种前提下，很多地方大举借债，如果没有货币性超发，很多地方政府不知道破产多少次了。解决债务问题很多人寄希望于放开限贷令，但如果这样做实际上会使得危机的“病毒”迅速传播，无法控制。因此，我们一再强调，不能再用信贷宽松换取所谓短暂的繁荣了。

第二个风险是土地转型的风险。土地转型带来的社会风险主要体现在利益分配层次，这些年来土地财政的秘诀就是利用低价征地与高价拍地的差额，大小官员为了政绩锦标赛，开足马力去推广土地财政。而大多数人觉得拆迁利益分配不合理，不能就地购买自己想买的房子，心理难以平衡。因此，大量强拆与强行圈地现象也屡禁不止，维/稳压力非常大。

问题出来后，维/稳的主体往往是制造问题的官员，这样制造危机的一些官员又采取暴力手段对待上访人员，以掩盖问题和危机。这种逻辑能够让人觉得心服口服吗？一些人总是说钉子户和刁民，问题是为什么信访压力这么大，社会不满情绪这么多，说来说去还是土地升值之后利益分配不公正的问题。当然，也有些拆迁户的要求确 实超越了合理的界限，但整体上来说，问题根由还是在于土地转型的风险在放大这一机制上。当然，随着制度不断完善，反腐力度不断加大，一些地方官员确实收敛很多。

我们只能说，房地产市场已经超越其本身的界限，变成了一个社会问题。

并不仅是房地产绑架了社会，而是社会绑架了房地产，这是房地产难以承受的。如果这些基本机制没有得到根本修补，10年后可能不是房子便宜与否的问题，而是经济转型压力与社会转型双重压力可能会大幅度增加的问题。

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