文 / 王小麦

澳储行RBA终于降息了，达到了历史新低1.25%。

上次一降息还是2016年8月份。

而且RBA明确表示今年年底前还会至少再降一次。

加上之前联邦大选自由党获胜、APRA下降房贷门槛、上周悉尼和墨尔本房屋拍卖清空率提高，澳洲房地产市场在经历了近两年的下跌后，终于要开始反弹大涨了。

真的如此吗？

反正我不这么认为。

RBA降息的确是好消息，但这个好消息的背后原因却令人担忧，澳洲经济其实面临很多的挑战；拍卖清空率虽然有所上升，但交易量却依旧很低，参与拍卖的房屋数量和去年同期相比都少50%，更不要说和2017年相比；今年第一季度GDP增长数据也不乐观，是2009年以来表现最差的。

在小麦看来，目前澳洲地产市场依旧非常薄弱，在这一轮调整期悉尼房价下跌了15%， 墨尔本也下跌了10%以上，虽然有下跌减缓的迹象，但距离反弹上涨还有段路要走。

但我对澳洲地产市场并不悲观，从业十几年来也从来没有悲观过。

我们需要做的，是很客观理性的看清市场的现状，才能为下一步做好准备。

马克 吐温说，“给我们带来麻烦的，往往不是我们不知道的东西，而是那些我们以为确信但事实并非如此的事情。”

回到我们本文的主题，虽然挑战不少，但也充满了机会，而且是有赢家的，下面我用7点来为你解释下澳洲地产市场的真实现状与走势。

我对政治并没有偏好取向。

但这次澳洲联邦大选的结果，让我松了口气。

自由党和工党有各自的优势和缺点，但如果只从经济、尤其是地产的角度来说，自由党连任是利好消息。

大选结果出来后澳洲股市大涨是个信心的表现。

而且自由党执政的话，免除了地产市场对于资产增值税CGT提高和负扣税取消两大顾虑，本地的地产投资者积极性不会雪上加霜被打击，大量购买纯投资类市中心公寓的海外投资者其实躲过了一劫，这个话题之后我会在另外的文章分析。

自由党在这个时候连任，其实还有个非常重要的意义，那就是，

2020年以前，有大概率会发生全球经济衰退，甚至是经济危机。

不发生当然最好，但如果不幸言中，那擅长搞经济的自由党执政会对澳洲有更大的帮助。

如果没有中美贸易战，澳洲地产市场接下来就没有太令人担忧的事情了，只是时间问题。

可惜没有如果。

你也许会问，中美贸易战和澳洲经济与地产有什么关系？

我先说结论：中美贸易战对中国经济的打击巨大，如果中国经济打喷嚏，那么澳洲就会重感冒。

因为澳洲的经济属于小规模开放式自由经济，对海外市场的变化非常敏感。

能让澳洲地产大幅下跌的一个最重要的可能因素是失业率突然升高，而这个就和贸易战有关。

目前的失业率数据还是比较稳的，但接下来要看中美关系怎么走，大家可以密切关注，一旦贸易战恶化，大家要有所准备，和我们息息相关。

因为过去一段时间的房价下跌，交易量下降，墨尔本所在的维州政府印花税收入明显下降，为了填补这个空缺，维州政府从7月1日起会将对海外地产投资者的额外印花税从7%增长到8%，和悉尼所在的新州看齐。

加上海外投资者贷款一直以来的难度加大，前两年购买楼花的投资者最终没能完成贷款交割而损失定金或赔钱出售，澳洲目前的住房对海外投资者不是很友好，除了孩子来上学或者准备移民的买家外，很多纯粹的地产投资者将目光已经转向了其他国家。

但是，其实有一个领域是无论海外买家还是澳洲本地的投资者都可以关注的，那就是澳洲的商业地产，包括商铺、仓库、写字楼，甚至是农场，从印花税的角度来说对海外投资者没有额外的税收，和本地身份投资者一视同仁，此其一；其二在很多情况下商业地产的贷款可能比买民房更容易获得，包括海外人士在内。

当然了，商业地产的投资和民宅投资完全不同，虽然都是地产，但更需要风险评估的能力和对市场更深入的了解，如果你对这个话题感兴趣，可以在文章下面留言给我，我会写篇文章专门说这个。

首次置业者一定是这一轮调整期后的赢家，房价变得更可负担，加上自由党推出的5%政府担保贷款计划和超低的贷款利率，首次置业者要把握好这个机会，还真的不是什么时候都有。政府担保贷款的政策会在明年1月1日开始实行，有意进入市场的首次置业朋友可以用下半年好好的准备自己的贷款材料，尤其是稳定的收入，能增加最好，但别乱消费，为明年进入市场打好基础。

2015年开始大量涌现的华人房产中介公司中，已经被这两年地产调整的“响指”给弄消失不少了。

按照上文提到的几点，接下来华人房产中介应该积极、决绝的做出方向调整，将业务重心从针对海外民宅买家，转向拥有本地身份的买家，尤其是首次置业人群，也可以考虑专注做商业地产，这一块竞争相对较小，但切忌民商两块市场一起做。出租业务是个坑，能做好的前提是有丰富的经验和房源，并没有看上去那么容易。

而且让我感受越来约深的是，房产中介应该是专业度更高、更受尊重的职业，而不是简单的看房办讲座签合同，身为中介从业人员，应该在自己身上多做些投资，不能安于现状，否则被淘汰是迟早的事。

此次降息对地产市场意义重大，虽然只是0.25%，但四大银行已经行动不同程度的跟着降息，已经在还贷的房东压力会减小，准备进入市场的买家也会受益。

在同等还贷额度的前提下，这一次降息可以提高贷款申请人14%的贷款额度；年底前的第二次降息，可以将贷款额度提高到20%，也就是说，还贷能力同样的情况下可以买更贵的房子了，选择也就变多了，从另一个角度也可以刺激房产价格回暖。

自由党的减税政策对澳洲经济和地产也都是好消息，效果逐步显现出来的时候效果相当于RBA多降了一次息，对经济的各个方面都有好处。

最后聊聊地产开发。

地产投资的方式有很多种，直接买房子等待房价上升、装修增值、买地开发、投资地产基金等等等等。

其中买地等待增值是最简单、最普遍的，是一种被动的地产投资方式。

而买地进行开发则是一种主动的地产投资方式，在短时间内迅速提升价值获利。

很多华人朋友，尤其是这几年的新投资移民，对地产开发都很感兴趣，不少人也已经开始了。

在澳洲，地产开发的确是个创富的好途径，只不过需要注意的事情比较多，无论是自己做还是找人合作，都应当系统的学习和了解下。对这个感兴趣的读者朋友可以关注【小麦谈地产】专栏，我会有针对性的写几篇文章，希望对你有帮助。

以上是小麦对澳洲地产目前真实状况的看法，总结起来就是：目前依旧薄弱，短期内很难有明显反弹，甚至会继续下滑一段时间。但这也是窗口期，当中美贸易战甚至是明年美国总统大选比较明朗之后，澳洲地产会开始真正的复苏。

而这次复苏将会是一次大的繁荣，对此我深信不疑。

作者：王小麦

墨尔本大学MBA，澳洲地产学院校长，高级品酒师