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这是留学经济学的第 22 篇推送
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留学经济学 Chapter 22
澳洲房地产市场低迷 那留学生的房租会降吗？
澳洲房地产现状
房地产投资
最近因为疫情，全球经济下行，躲过多次经济危机的lucky country澳洲，这次就没那么lucky了。
我们前两天分析过澳洲的经济数据，今天我们把房地产市场单独拿出来说说，因为它关系到留学生非常关键的一项支出：房租。
01. 房地产市场的逻辑
首先我们来理顺一下房地产市场的逻辑：
当市场上的租房需求一定时，可供出租的房子越少，那房租就会贵；
房租越贵，房地产市场就会抬高房子的价格；
价格高了，就会有更多的开发商和建筑商愿意去盖房子；
越来越多房子盖起来，可供出租的房子就多了，那房租也会降低；
这样循环下来，一直达到房地产市场的平衡，也就是我们常说的equilibrium point。
02. 澳洲房地产市场的问题
现在澳洲房地产市场有两个问题：
一是租房市场的问题：留学生回不来，那租房需求就会下降。但其实也不会下降太多，因为很多人都在离开澳洲前就续了房租。
二是因为之前的社交禁令，所有看房的inspection都停了，不能看房的话，买家你不能瞎买吧，所以房子的买家也很少。
其实从去年到现在，澳洲房地产市场，房价涨了不少。
但房价涨了也没用，在房子没有真正卖出去之前，那个房价对房东来说都是虚的。
03. 房地产投资回报
我们讲房地产投资，回报有两种：
一种是租金回报，也就是每个月的cash inflow
小科普：如果租金和房贷相抵是cash outflow的话可以抵税，这个是澳洲常见的一种避税手法，术语叫negative gearing
另一种就是赚差价，低位买入，高位卖出，赚的是capital gain。
结合刚才讲的房地产市场的问题，目前的房租收益不稳定，也几乎没人买房子，这两个都会关系到房地产投资的回报
我们学经济学金融的都懂，如果一个项目的回报低，那相对应这个项目的价值也会低，既然价值都低了，那价格也会降低。
04. 澳洲房地产市场现状
现在的租房需求是下降的，需求曲线左移，那对应房租就会降低，对应房价降低，新房开发减少，市面上新房数量减少，可租的房子数量就减少。
但是注意，地产开发不是瞬时就能完成的，一般都需要几年的时间，所以这个模型还存在一个时间差。
澳洲一个统计房地产数据的网站也证实了我们的分析：
墨尔本挂牌出售房子数量减少，清盘率也降低👇
房租中位价house基本持平，公寓下降👇
房价asking price中位价也在下降👇
我也大胆预测一下，在未来一段时间内，澳洲的房地产市场可能会进入一个小低谷。
但不会太低谷，澳洲人背的房贷太重了，关系到澳洲的经济命脉，所以澳洲政府不会轻易去戳破这个泡沫。
澳洲解封stage1中还特意提到了，恢复看房。
至于留学生的房租，目前维州的政策是6个月不许涨房租，如果房东主动降房租的会有所得税上的补贴
但如果下学期留学生依旧回不来的话，租房需求少了，房租起码是不会涨的。
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