上周二（5月5日）澳大利亚维多利亚州政府公布了2015-2016财政预算，其中就明确规定了针对海外买家购买澳大利亚房产要缴纳3%额外的印花税以及针对非维多利亚居民要额外缴纳的0.5%的土地税的新政策。但是由于其仅仅是财政预算，所以诸多语焉不详。我们仅仅就目前已知消息做出相关分析。

3%额外印花税

• 针对海外买家（Foreign Buyer）

什么是海外买家？作为一个地方性的州政府，维多利亚州政府没有处理任何关于外交及其相关的法律事务的权利，这是宪法授予的联邦政府的权利。维多利亚州政府的这个规定似乎会超出其法律权利界限。目前按照一般的法律理解（尤其是FIRB的理解）外国人应当是没有澳洲身份或者不是澳洲公民的人士。当然这里面会涉及到一系列的更深的法律问题：配偶一方是澳洲公民一起购买呢？配偶一方是永居呢？在海外定居或者具有双重国籍的澳洲公民呢？当然这要看最终通过什么法律的定义来解释和定义。我们担心维多利亚州政府会由此陷入宪政法律泥泽。

• 实施时间

2015年7月1日后签署交换的合同。这就意味着，如果买家是此日期前签署并交换完的文件，不管是不是海外买家，都不需要缴纳这个额外的印花税。如果是此日期后，海外买家除了需要支付正常的印花税外，需要支付额外的3%的印花税。

• 针对住宅房屋

这就意味着不会对商业房屋比如办公楼、商铺、农场等等征收此额外的印花税。

• 期房税基问题

期房购买中，此额外3%到底是针对期房中所谓的“应税价值（Dutiable Value)”呢，还是合同中的房屋价钱，此预算中并没有具体说明。和维多利亚州税务局(Victoria State Revenue Office)官员多次电话交流，税务局目前理解3%额外征税是针对应税价值的，而不是合同中的房屋价钱。税务局认为可能需要在接近7月1日时才能有更准确确定的解释。

0.5%额外土地税

此额外征税并不是针对海外买家，即使海外买家会受到影响。此额外的土地税针对的是Absentee (不在者或者缺席者?)，目前的政府解释是针对不在澳大利亚居住的房屋或者土地拥有者。也就是说，海外买家会受影响，但是不仅仅是海外买家，如果是定居在海外澳洲公民，也需要支付此额外的土地税。

由于土地税征收是按照日历年度计算（不是按照财政年度），所以目前维多利亚州政府计划从2016年开始征收此项税收。维多利亚州政府税务部门会在确定Absentee上面临法律和实践中的诸多问题，个人预计其监督执行的费用甚至都有可能超过此项额外的土地税收，除非维多利亚州政府和联邦政府包括FIRB、移民局、海关等等联邦机构共同合作才有可能监控执行。FIRB和ATO以及移民局、海关等是联邦政府机构，其信息、资源可以共享，甚至连收的税收、费用可以共享，而这些联邦机构在一般的日常工作中是不太可能和州政府共享资源，州政府也不太可能和联邦政府共享税收，这种合作一般会有比较大的罅隙，其运作可能会有必须大的问题。