墨尔本Kensington的一处仓库将改建成只租不售住宅项目。图：Arsineh Houspian

文：Nick Lenaghan

原载：AFR

编译：澳房汇

墨尔本开发商Kris Daff希望自己找到了 “只租不售”房地产开发可行性问题的解决方案。

这是一种混合模式，为租客提供在五年后买房的选择。

值得关注的是，这个耗资6000万元、位于墨尔本内南区的73套公寓试点项目得到了澳新银行的支持。

如果这个项目成功了，肯定会引起更广泛的关注。全国各地的开发商、住房团体和政策制定者都迫切希望找到必要的手段，以建立一个大规模的“只租不售”行业。

位于393 Macaulay Road的八层项目将包括73套公寓。

在这个项目中，住客签署一份为期五年的租约，配合一份在租约到期时以约定价格购买房屋的期权合约。

购买价格是预先商定的，按现行市场价格加上五年租赁期间每年固定2.5%增长的方式计算。

租金同样固定每年上涨2.5%。住客以房价1%的费用购买期权，但是费用可退。

在此期间，住客会接受理财辅导，与传统的“租然后买”模式不同的是，如果住客最后选择不行使购买期权，可以将自己的储蓄完好无损地带走。

项目开工前，住客签订五年租赁合同，另加一份在期限结束时以约定价格购买房屋的期权合约。

这个项目其实酝酿已久，模式来自以大众住房为重点的Assemble平台，并在该平台纳入Daff的开发业务之后得以实施。

毕马威(KPMG)和Arnold Bloch Leibler对模式作了进一步的完善，保留了Assemble专注于在居民中培育社区的初衷。

开发商Daff认为社区是一个关键点。他认为，缺乏住房的长期稳定性，使人们无法“扎根”，无法在自己周围建立社区基础。

Daff和支持他的高净值投资者并非说一套做一套，因为这个项目的回报水平是传统开发项目的一半左右。

在租赁期限内，租金是预先商定的，按市场价格计算，并在五年租赁期间每年固定增长2.5%。

Daff相信，长期来看，这个模式可以扩展到拥有4000套住宅的40个资产项目。

他说:“我们的观点是，我们终于找到一种比传统的楼花项目更具可扩展性的开发模式，在传统模式下，你将与其他500家开发商进行同样的竞争。”

“我们希望将业务定位在能够获得足以吸引投资的合理回报、可以获得银行支持、但同时又在做一件好事。”

将这些理念告诉投资者和潜在客户是一回事，要说服银行又是另外一回事。

但Daff做到了，澳新银行(ANZ)原则上答应支持，融资的最后落实仍有待批准。

澳新银行对“只租不售”的概念并不陌生，银行为黄金海岸的英联邦运动会村提供了融资，该处正被改造成一个多户住宅项目。

和传统楼花项目不一样，Kensington项目获得的建造贷款将可免除预售要求的限制，之后，贷款会转为以租金回报作担保的60个月投资贷款。

澳新银行维省和南澳房地产部门的执行董事John Hudson承认，评估并试图降低创新项目中的风险是一件具挑战性的工作。

“创新很难，”他说。

“这件事的意义在于，在照顾银行的资产负债表，努力与客户合作，以及在帮助人们拥有自住房方面找到合适的平衡。”

更多详情可参阅：https://www.afr.com/real-estate/anz-lends-support-to-buildtorent-project-with-a-difference-20180625-h11ut7