又到了一年一度繁忙的退税季，如何最大限度地退税又成为了热门话题。澳洲目前的工资税务制度如下：

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事实上，澳洲的法律制度非常完全，作为普通上班族，仅仅通过工作涉及的税务科目获得的税务减免是相当有限的。因此，澳洲很多上班族都是通过房地产杠杆来实现最大限度退税的，也就是常说的“负扣税”。

为什么选择做“负扣税”？

许多人要做负扣税"negative gearing"这种"赔钱买卖"，是因为税务上的惠益。因为投资损失可以从收入中扣减掉。如果收入很高的话，负扣税与养老金供款一样，是唯一可以找到的大笔避税的方法。

财务专家认为，当失业率位于三十年来的最低値，而工资的上涨超过通货膨胀率的时候，负扣税是很诱人的一种方法。

需要注意的是，只有带来收入的开销是可以抵税的，换言之，就是说你的物业必须被租出去，为你带来了租金收入。

负扣税举例

假设王女士买了一份$400,000的投资物业。她以每周$420的价格将这物业租了出去，一年的租金是$20,000。她需要付$5000的管理费及其它物业上的开销。假设她贷了80%，即$320,000，利率是7.5%，那么她的收入和第一年的开销如下：

租金收入： $20,000

减去管理费　$5000

减去利息　 $24,000

小计 $29,000

物业凈收入： -$9,000

工资：　　 $80,000

应付税收入：$71,000

也就是说，王女士可以应付税收入从$80,000变成了$71,000。这样她可以少交$3,335的税款。

如果这份物业是份相对较新的物业，王女士还可申请建筑物折旧。

对新的物业来说，建筑物折旧率可以是建筑成本的2.5%。同时装修费可以扣税。不过，最好在购买物业之前，就先了解好，这份物业的折旧情况如何。

以上例子表明，这份物业必须产生出资本收益来，才能抵消每年的负收入。负扣税就意味着你每年都在赔钱，所以，只有当最终的资本收益超过你每年所赔的钱时，这才不是一笔赔钱买卖。

以王女士的情况为例，她每年的税后损失是$9,000-$3,335，也就是$5,665。这就意味着她所购买的物业的价格必须每年有1.4%-1.9%的增长。

在过去几年，物业市场的长期表现是优于这个数字的，这也就是为什么许多人仍喜欢做负扣税投资的原因。

不过，投资者还应注意到的另一个因素是，如果租金上涨，一开始赔钱租出去的物业可能就会开始带来正收益了，负扣税就可能变成正扣税，这样就减少了对房价上涨的依赖性，也就是说，即便房价不怎么涨，单租金收入就已经赚了一笔了。

这也就是为什么物业投资是一项长期投资选择的原因。

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