利好消息！墨尔本楼市连续两次上涨！六、七月涨幅明显，八月势头正好！墨尔本楼房市场趋于稳定增长！,尊铂地产投资集团微信公众号文章

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“澳洲楼市连续五十五年上涨”

“澳洲每年涨8.1%创纪录”

“全世界房价最持久的国家”

每当说起澳洲的楼市

可是出了名的响当当！

而在七月，土地销售更为强劲，市场信心提振！

随着大选的结束，和澳央行的两次降息影响逐渐显现。今年7月，澳洲房地产市场升温明显。其中住宅用地开发商Villawood Properties在维州首府墨尔本和第二大城市吉朗的项目中取得最为强劲的销售表现。

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数据显示，今年7月，Villawood在维州共出售了97块土地。相比5月18日联邦大选前， Villawood在7月的周销售额是前者的两倍，有些周的销量甚至达到了三倍。

伴随Villawood的强劲销售业绩，澳大利亚住房协会（HIA）提供的数据显示，今年第二季度，全澳范围内新屋销售录得增长，为2017年第四季度以来的首个季度增长。

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Villawood表示，空置土地的价格也已经稳定下来，甚至出现了新的上涨迹象。根据Red23提供的数据，大选前，墨尔本14米×32米地块的中位价格一般在337,000澳元。在此前的12个月内下跌了5.1％。

而上一季度，中位售价为363,000澳元，分别高于2018年同期的349,000澳币和2017年同期的281,000澳元。

二季度房价表现：墨尔本终于再次上涨

随着7月的结束，今年第二季度的房产报告也随之出炉。根据Domain Group的房价报告，自2017年下跌以来，墨尔本的房价首次出现季度增长，而悉尼房价季度跌幅则继续收窄至最低水平。

截至6月份的三个月内，墨尔本房价上涨了0.3%。同期，悉尼房价下跌0.4％，为2017年四季度以来的最小跌幅，为市场接近底部的明显迹象。

值得一提的是，墨尔本是今年第二季度唯一一个公寓价格录得上涨的首府城市。截至6月的三个月内，墨尔本公寓价格上涨了2%。Domain经济学家Trent Wiltshire说道：“墨尔本的人口增长相对更为强劲。因此部分新上市的公寓存量已经被不断涌入的人口所吸收。”

不过，Domain认为两地房价就此展开大幅反弹的概率不大。更有可能的情况是两地房价录得5%左右的年度涨幅。截至2019年6月30日，墨尔本的独栋屋和公寓中位价分别为818,200澳币和501,000澳币。悉尼独栋屋和公寓中位价分别录得1,032,338澳币和688,700澳币。

联邦银行前高管豪宅拟1200万出售

澳大利亚联邦银行（CBA）前理财业务老板Annabel Spring已经收拾行囊，搬往伦敦出任汇丰银行执行高管的任命。其位于Centennial Park的豪宅上市出售，要价1200万澳币。这座豪宅的代理中介Ben Collier同时也是房子上一次易手的代理，本次报价为1200万澳币。

2015年，这套豪宅曾以980万澳币的价格由当地知名法官Tony Meagher夫妇出售给了Annabel Spring。而Tony Meagher夫妇是在1993年斥资168.4万澳元购买了这套房子，并随后对房子进行了重新设计。

换言之，二十年的时间内，房子增值了近六倍。值得一提的是，Centennial Park当地的成交记录一直由Lang Road上的大型豪宅所占据。

例如，亿万富翁、科技巨头Mike Cannon-Brookes曾在去年以1650万澳币的价格将位于这条道路上的豪宅“Braelin”出售给了赞助商Gene和Brian Sherman今年2月份，Collier还以1300万澳币的价格出售了西农集团高管Ed Bostock夫妇的豪宅，距离本次出售豪宅仅几个门洞的距离。

租赁投资在澳洲年轻人中日渐盛行

澳大利亚统计局（ABS）公布的数据显示，目前澳大利亚租赁投资者（rentvesting）大约有34万人。所谓的租赁投资是指在想要居住的地方租房，但在房价可以负担的地方买投资房。

新南威尔士大学的Hal Pawson教授表示，这种趋势日益盛行，尤其是在年轻人中非常常见。很多人希望通过利用租赁投资的策略最终在自己心仪的地方买房。

租赁投资的益处是显而易见，除了可以享有负扣税等税收优惠外，还可以通过房价的上涨来享受财富升值。但是风险也同样存在。投资物业不总是赚钱，并且按揭比过高的情况下，容易受到租房空置率上升、房贷利率上调或者政策发生变化的影响。

值得一提的是，通过租赁投资获得成功的案例并不少见。数据显示，伴随房价的快速上涨，尤其是在大城市，长期租房（超过十年）的人数自上世纪90年代以来翻了一番。

澳洲储备银行两次降息推动了房地产市场，大多数银行抵押贷款的利率降低了大约40个基点。

近日，澳洲审慎监管局（APRA）放宽了对银行和其他金融机构的贷款限制。

“这一系列的变化因素导致了较高的拍卖成交率，同时有助于房价持稳。”威尔舍说。

房地产经纪人们表示，很多买家开始担心，二次降息以及澳洲审慎监管局放宽政策，只会让房市竞争更激烈。

目前，经纪人表示，很明显，这些变化足以推高买家的最初预算。

在Kensington的一场拍卖中，5名自住型买家对一栋维多利亚时代的三居室住宅（19 McCracken Street）展开竞争。该住宅以100万澳元起拍，竞争价格很快被推至120万。随后，两名买家以单次1000元的数额加价。最终，一对计划生小孩的白领夫妇以127.2万元成功买下该住宅，成交价超出屋主保留价10万以上。

“两名竞争者都承认自己推高了预算。”来自 Nelson Alexander房地产经纪公司的哈里森（Paul Harrison）表示。他说，该住宅吸引了约80组潜在买家，“如果这场拍卖发生在6个月前，可能只有一半的人。”

买卖双方代理人梅尔斯（Alastair Mairs）表示，大选后，市场上的房源数量并未增加，“如果卖家有足够勇气将住宅挂牌出售，就可以从这种初期的市场信心中获益。”

一栋双面临街的维多利亚时代住宅（3 Frederick Street, Brunswick）在拍卖中吸引到约70人围观。该住宅的广告指导价为115至125万元，4名买家将竞价推高到超过该指导价，这栋房子最终以140.5万元售出。

此前，在澳州审慎监理署（APRA）於 2014年收紧银行贷款标准之後，当地的房地产市场开始持续降温。澳州房价自2017年年中开始下跌，迄今的跌幅创下2008年全球金融危机以来之最。CoreLogic的数据显示，整个澳州的房价在过去12个月内下降了6.9%，其中悉尼和墨尔本过去一年分别下降了9.9%和9.2%。

一直以来，海外买家尤其是中国买家对於悉尼楼市的兴衰十分重要。根据外国投资审查委员会（FIRB）的最新报告，悉尼所在的南威尔士州在2018年财年向海外投资者批出的住宅许可数量，相比2016财年高峰时期锐减了80%。据悉，所有海外买家在澳州买房必须获得FIRB的批准。

澳州大选出现惊天逆转，现任总理莫里森爆冷连任。莫里森在竞选中承诺多项措施来刺激楼市。自由党连任後将首次置业者的首付比例由20%锐减至5%，而且购房者将不必向贷款人支付抵押贷款保险，新计划产生的差额部分以及保险费用都将由政府的国家住房金融投资公司提供。新措施将於明年1月1日起开始实施，首次置业贷款首付计划将主要针对年收入不超过12.5万澳元的首次置业者或者家庭总收入不超过20万澳元的首次置业夫妇。

“目前中国买家在澳州投资买房的价位大部分在400万-600万元人民币，以低密度高品质的公寓和联排别墅为主。

目前整个澳州房子的空置率都在下降，比如墨尔本的空置率保持在1.8%，出租投资的话，通常四周左右就可以找到租客。”他表示。

“我认为澳州的楼市已经度过了最艰难的时刻。

以悉尼为例，自3月以来，尤其是大选以後，我们的客户谘询量急剧增加了三倍。3月至今，我们共有25宗FIRB销售，累计成交金额超过3200万澳元。

政府放宽房贷政策，央行连续降息丶供应短缺，这些利好因素叠加在一起。”Edwards表示。

“目前，澳州楼市可谓已接近谷底。近期房价下跌有所缓和，同时消费者倾向表明家庭买房情绪回暖。换言之，房价下跌的幅度可能已经开始吸引投资者。”法国外贸银行亚太区首席经济学家艾西亚认为。

7月2日，澳州央行宣布降息25个基点之後，隔夜拆款利率降至1%的历史低位，这已是两个月来的第二次降息举措。澳州央行总裁洛威暗示指标利率可能再降至纪录新低。

艾西亚指出，降息之后，澳州的银行将有更多空间通过降低融资成本来压低房贷利率。随薪资增长放缓，预计房贷利率的下降将减轻家庭负担，“这在澳州尤其明显，因其家庭负债达历史新高，达到薪资的 140%，而且大部分房贷都以浮动利率供款。”

从供应来看，Edwards表示，在悉尼政府审批开发申请（Development Application）通常需要耗时18至24个月，截至今年3月的12个月内，墨尔本和悉尼审核通过的公寓项目分别减少了79%和29.2%。

此外，澳元汇率不断下挫也是吸引中国买家入市的一大因素。近年来，澳州几个州已开始向外国买家徵收额外的印花税。新南威尔士州的额外印花税率为8%。维多利亚州丶西澳州丶南澳州和昆士兰州的额外印花税率为7%。从印花税对外国买家的影响来看，在过去12个月内，澳元兑人民币的汇率下跌基本抵消了这些额外税收。自去年7月以来，澳元兑人民币的汇率下跌了11.1%。

就澳大利亚整体房价表现而言，今年6月份虽依旧录得下跌，跌幅为0.2%，却是2018年3月以来的最小月度跌幅。

CoreLogic的研究负责人Tim Lawless表示，虽然房价出现改善的地区有些出乎意外，但是市场条件的好转总是会带来一些好消息。

他说：“自5月份以来，市场陆续出台利好。至于为什么是悉尼和墨尔本两地房价率先出现反弹。我们认为这两个市场的就业增长最为强劲，失业率最低，经济状况也比其他任何市场都要稳健。”

事实上，整个六月份，悉尼和墨尔本的拍卖清空率都保持在60％左右，明显高于2018年末的40%。

CoreLogic的数据显示，7月份房屋和公寓售价攀升了约0.2%，与6月份的数据非常吻合。

在这之前，墨尔本已经连续18个月下滑。

Hedonic Home Value Index指数显示，在截至7月份的一年里，墨尔本房价下跌8.2%，至$619443的中位数，1月份下跌1.6%，创下本轮经济低迷时期的最大月度跌幅。

CoreLogic研究主管Cameron Kusher说：“这可能表明市场稳定，最糟糕的时期已经过去，我们已经离春天很近了。”

他将楼市回暖归功于近期的降息和澳大利亚审慎监管局(PRA)放松了贷款要求。他说："这意味着人们的借贷能力增加，这可能是扩大市场规模的好时机。大房子的价值下降幅度更大，目前它们更容易负担得起。”

Kusher表示，重燃的购房者信心有助于让市场持续改善。到春季，可能会有更多的房屋库存可供出售。

本月，悉尼和布里斯班的住宅售价也上涨了0.2%。

CoreLogic的进一步数据显示，上周458场拍卖会74%的清盘率，是墨尔本自2018年1月以来的最佳结果。

房地产咨询公司Greville Pabst执行长Greville Pabst表示，首套房买家正在推动市场，明年的政府存款计划将进一步提振市场。Pabst说：“地区经济真的开始表现良好。”

首次置业的永居华人买家兴趣增加，在一定程度上抵消了投资者减少的影响。

截止去年10月底的12个月中，澳洲全国首次置业者贷款增长了30%，悉尼首次申请贷款的机构从房价下跌中获利最大，贷款审批激增了74%。

市场经济学家柯克莱斯（Stephen Koukoulas）表示：“对于首次买房者来说，如果你有信用，有支付能力的话，最理想的买房时机就是现在。继续等下去的代价非常昂贵！”

完

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