问：对于目前建筑缺陷问题，我们经常从媒体听到一些坏消息，究竟真实的情况如何？能说一下整体的看法吗？

答：在我们这个飞快发展的房地产市场，有一点很可以理解的是，过去几年有不少人新入行，有一些新公司，他们并没有经过长时间的积累，正如一般公司在管理、记录中，会发生各种不同程度的错误，建筑工程也不会例外。

如果回顾过去几年住宅建造的情况，我们都会同意，确实存在不少问题，有多幢住宅楼出现严重缺陷，我们不可能躲起来当看不见。但具体哪儿做得不对？为什么建造时发现不了？这要具体参与才说得清楚。这些问题，可能是因为开发商新入行经验不足，也可能是施工过程管理不善造成。

我们这里只能跟大家一起分享自己的做法，Payce和Sekisui House加起来有100年的建造经验。经过这么多年的实践，已经有成熟经验和有效的管理系统，我们知道在什么阶段，什么部位将会发生什么问题，并且提前做好准备。

有些问题和步骤，在一些Builder看来，可能觉得麻烦，他们情愿不讲，因为写出来公开透明，就意味着一定要执行。而在我们这里，质量管理意识已经贯穿在每一个项目，已经习以为常，并且拿得出非常严格的管理记录。所以，我们乐意讲，也自信地分享。

问：Payce是如何去保证质量的一贯性，在设计和施工中与其他人有什么不同？

答： 我们现在用的Builder，已经与Payce合作了超过14年，在这个过程中，建筑流程和制度被不断地完善，质量肯定会比十三、四年前好很多。同一个团队，十多年前建好的住宅还在那儿，没有质量缺陷问题。Melrose Park是两个一流开发商共同合作的项目，这是买家能找到的最好组合。

问：有人担心Builder建成后就跑了或清盘，有问题也追究不了，Payce如何防范呢？

答： Payce只用一个Builder，他们15年前就成立了，运作良好，有足够的资金流，有很多技术支持，他们对自己建的建筑非常负责，大厦管理若发现出状况，比如电器出问题，一个电话，他们就会到现场，按保修期马上保修。如果不能马上修，也会再回来处理。

问：请私人公证Private Certifier检查工程质量有用吗？Payce如何保证他的检查能相信？

答：按照法例，开发商一定要请一位公证机构来检查工程质量的。这可以是Council派的，也可以是独立经营的。政府官员和私人其实差别不大，为什么有私人的，就是因为Council实际上人手不够，不能把所有验收都做了，都让他们去查的话，没有几个建筑能按时建出来。同时，Payce用的PCA也是过去15年一直用的。用人要有连贯性，这样也保证质量的连贯性。

问：有人说，OC入住证书是建造过程中唯一有法律效应的文件，是这样吗？

答：不是的，OC指的是入住证书，但在此之前，我们必须有结构工程的证书(这个是6年有效)，我们还有机械工程、防火的证书，这些都是法定的，都要由有专业资质的人来签名。集齐这些证书，才会有入住证书，没有这些，是拿不到OC的。我们不是拿一张证书，而是拿一套证书。

问：政府现在要增加许多管制，是否会拖慢进度？

答：不会的，政府所做的，只是增加一些检查、验证、签名的步骤，我们一直都这样做了。这其实比政府做先了许多步。所以，我们的工程进度会如往常一样，不会被拖慢。我们的做法是防患于未然，不是事后才补救处理。

问：如何保证工人是有专业能力又有职业操守？

答：我们用的都是有实力的、正规注册的工程公司，他们的人都是加入了专业协会、有全国或行业注册资格的工程师，更重要的是，我们都连续合作了许多年，每一个项目都是他们专业性和诚实的体现，合作是长久的，所以，如有任何问题，他们一定乐意回来处理…而事实上，我们也从来没出过问题。

问：作为项目管理人员，有哪些步骤是最关键？

答：首先，要处理好与主管部门Council的关系，我们一定要在Council规定的范围内进行设计和建造，一定是请信誉好、得奖的建筑设计师来完成设计，不会为省钱随便找人来替换，这就是保证做出好建筑的基因。这一方面，看我们之前的项目的效果图就可以感受到。比如East Village，把效果图与建成的真实景观比较，你会发现非常真实，一模一样。每一个Payce的项目都赢过至少一个大奖。可能是设计方面的，也可能是建造方面的。

问：有些开发商，会宣传说质量标准超过了政府的要求，那你们有没有特别的标准？

答：在PAYCE，我们有“金牌质量标准”，这个标准里有14条准则，比一般开发和建造都严格得多。大家可以看一看，比较一下一般的标准是什么，我们的标准又是什么。简单来说，我们会比一般的政府要求多加入第三方、有专业资质的验收，在交到客户手上之前，已经反复检验。

问：有这些标准可以保证Payce不会出现像Opal和Mascot这样的缺陷问题吗？

答：这个都不用我来解释了，往回看一看15年来我们做过的项目就知道，你检查每一栋建筑，会发现我们的住户都非常满意，有的住户并不是只买一套，而是2、3套，房子都在那里，这是最好的事实证明。因为住过了，就特别有信心，这样的顾客占了10-20%。

问：住宅验收的步骤和要求如何？

答：PCA是首先要过关的，因为这是法律要求，为了这一步，地质工程师、结构工程师要签名检查，保证地基是稳固的、而且已经打到了地下的坚固岩石。然后，我们有大约30-40道工序要工程师签收，保证柱、梁、地板，楼顶每一个局部的质量是良好的。这样才能拿到结构证书，我们用的每一块玻璃，都要符合澳洲标准。内部的装修，则要符合防火要求。还有外墙的每一个局部，也要验收，这样我们才拿到OC。

问：在容易出现缺陷的地方，你们是如何管理的？

答：地基，这个非常重要，在Melrose Park North, 我们的地质工程师保证地基是打到地下最坚硬的岩石上，这样才稳固。

防水，这个分两步来处理，施工队进场，他们要把过程拍照、做漏水测试、要签名，这是每一个洗手间都要做的。第二步是我们要请第三方工程师来检查，他们来到就重做一遍，也是要测试、拍照每一个地方，然后签名。

外墙，Cladding的问题出在铝板中间的夹层，法例规定，这些夹层的材料中，如果聚乙烯Polyethylene的含量低于30%是允许的。不过，Payce的Melrose Park项目完全不使用铝板材料。

裂缝，在建筑中，沉降裂缝Settlement Crack是比较常见的，但它不是结构问题，不会影响建筑的稳定，我们的检查也是两道工序，先由Payce自己的资深工程师检查一遍，他是非常资深的，然后我们又专门聘请第三方注册的工程师来检查，他们有超过25年的经验。

噪音，这是有国家标准的，每一种墙都有抗噪音的评级，建好以后，也同样要检查、验收，这道工序我们也是双保险。同时这也是拿OC前就要做好的。

防火，所有的消防喷头、消防喉和水管，都要经过负责工程的工程师、和第三方的工程师来检查、验收。既要按设计来做，也要确保安装的质量。

使用安全，比如栏杆的安全问题，我们都会专门的检测。尺寸、强度、稳固性都要测试。Payce的设计也会同时考虑到美观和安全。

问：最后成交如何验收？Payce会安排什么步骤

答：在最后成交前，我们有四道工序的检查，离交收几个月，项目经理要与建筑公司一起复查一遍，每一套公寓都要列出有问题的地方，我们有一个工程专用的网站，每一个问题都会写进去，方便跟踪。这个过程大概要2、3个月。查出问题由建筑商修好后，我们还要查一次，不够好的要他们再做。然后才让买家进来。

问：买家有必要带第三方的专业人士来验收吗？

答：我们非常欢迎买家带第三方专家来验收，这种情况大约占10%，特别是一些海外买家，会委托别人来看房。通常他们看过后都会大赞我们的质量，因为他们看过许多做得不好的项目。我们的态度不是要隐藏做得不好的地方，而是欢迎大家来找错，因为问题发现越早越好，不要等到1、2年后，那时费用就高了，这是我们与别人不同的地方。

问：成交后还会有什么要做？

答：成交前一个月，我们就会请好物业经理，让他熟悉每一个细部，每一个水电、煤气，如何使用这栋建筑的服务（Asset Management），我们建立一个管理系统，每一个住户若发现问题，进入系统后，就可以直接找到负责的Builder，会有专人帮忙预约检修。顾客的满意度是非常重要的，所以建好后他们是不会丢下不管的。然后我们会组织第一次管理委员会（Body Corporate）会议，把大厦管理权交到业主手上。

问：最后一个问题，能说一说这十多年来，与Payce一起合作项目的感受吗？

答：啊，这是一个私人问题了。不过，这也很简单，十六年来在一个互相信任的环境，与专业团队一起工作是愉快的，我们就像一个大家庭，在这个过程中，我的小孩也逐渐长大，也与Payce团队的成员相互认识，并加入我的公司一起建房子。我们家也买Payce的公寓，于公于私我们都有非常紧密的联系，这也是我们非常注重质量的原因。