文 ┃迟晓颜
原标题:黄金海岸高层--澳洲房产界的泰坦尼克,高租金=高回报?
前几天我们平台推送文章中总结了澳洲租金回报高的10个区域,6个来自于昆士兰的黄金海岸。并且6个区域都是黄金海岸的海边,是高层建筑的密集区。
租金回报是在检验房屋价值时期重要的一个因素,因为它在一定程度上会说明人口的需求,也是很多人来到黄金海岸投资思考的关键方向。
然而投资者们,租金与价值,哪个更重要?你们确定你们的投资平衡了这一切吗?
近日来,关于黄金海岸的消息层出不穷,英联邦运动会的举办地,城市的轻轨改造计划,万达绿地等大型集团的注资,新赌场的建设,包括商场的翻新,奢侈品的入驻......
这里的海景房美不胜收,这里的人们热情洋溢,这里的海岸线绵延不绝,这里像是一个永远的世外桃源,这些一系列的因素都在吸引着投资者。
如果说发明和创造新事物的人推动着世界的脚步,那么我想,Marketing 市场营销,绝对是新生事物最大的推动力。
所有的媒体,政府,公司,金融机构,财团,都在为黄金海岸这座城市做着市场营销,在这样庞大的市场团队与策略之下,这个城市不发展也不行。然后这背后真实的目的是什么?
每一个待发展的城市都需要市场营销去推动,政府的规划,资金的注入都会让媒体大做文章。
然而,城市与产品一样,这世上的事物的规律大抵如此。
一个产品,只有当产品本身的质素非常完善,推广之后,才会有好的效果,也就是说,市场营销是推动力,并不是主动力。
城市也一样,只有当城市建设是切实按照人们居住的需求来发展,经济与产业都是相对完善并趋于完善的,这时候,配上市场营销的推动力,就会让城市健康的发展。
在我看来,黄金海岸买高层的,都是炮灰。当然这炮灰是有意义的,你们为一座美丽的城市的完善贡献了一份力量。
好了,“憋”废话,我们就用数据来看图说话吧。
例子1 --- 赫赫有名的冲浪者天堂
2房的租金回报如下:
不过目前,黄金海岸的两房公寓中价位还没有高过2007年。
别再和我说两房租金回报好,忽悠不懂的人还行。
一房租金回报比两房高1.4%。
但是房屋价值呢?
现在的房价连2007年的房价都比不过。
例子2 --- 黄金海岸海边的富人区Broadbeach
租赁需求很高啊,再看看房产的价值,呵呵呵……
价格算表现不错的,但是也没有高于2007年的中价位。
那1房呢?
租赁需求高于两房,一房租金回报比两房高1.8%。
一房房屋价值如下,也比不过此前的价格。
写到这里,很多人也都会觉得奇怪,为什么会这样呢?
黄金海岸的人口增长水平一直在全澳都是领先,政府规划也非常多,并且开放性政策吸引了无数的国内国外的人士前来,并且各种财团也竞相涌入。
在这里我要说的是,人口增长的确是一个很大的因素,但是绝对不是起着百分百决定性作用的。如果是百分之百的话,墨尔本的房价早就远超悉尼了。
Real Estate Institute of Queensland,昆州房地产机构发表的数据称,黄金海岸的房产中价位依然比5年前同期低 5%。其中公寓类住房的中价位要低于2008年同期9%,这只是平均指数,很多区域表现的比数据显示还要差得多,比如说冲浪者天堂,Runaway Bay,Southport甚至跌价23%
政府与外资联合起来宣传了黄金海岸,这里得天独厚的自然条件确实吸引了无数的投资者以及财团,然而,为了他们的利益,这里被修建成了世界的游乐场。
当然,黄金海岸在持续发展中,只是这里的公寓价格一直随着世界经济的走势而浮动。原因很简单,这里的产业单一,并没有足够的经济政治建设去支撑这个城市的发展。这里没有建造成一个真正的澳洲人的家园,而是一个视觉与感觉的乐土。
而经济与政治文化等基础建设,才是人口黏着度的根本原因。
在写这篇文章之前,我是有问过自己的。黄金海岸在建设中,投资者的钱是会被投入城市的建设,也是为这座美丽的城市添砖加瓦。一旦披露了真相,投资者停滞了脚步,那黄金海岸又何去何从?
泡沫已经形成,因为美好环境的视觉刺激,让投资者们愿意花大价钱购买,而这座城市更应该如何去发展我们也不能决定。
只是,投资者们,在为这美丽的事物买单之前,是不是要先掂量掂量自己的钱包呢?
通货膨胀跑不赢,你的钱都去了哪?
你准备好当炮灰了吗?
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