文 / James Tong

澳洲的房市现在就像涨停板的股市。

如果回头看看，在这儿做房地产怎样才最赚钱？在联邦储备银行的一份报告里，我找到了答案。以下是一些例子：

• Michael Coco, 是一位在新州Penrith的房地产中介，那个小城市有一条德比街(Derby St.) ，这条街的南端有区域限制(Zoning Restrictions)，只能盖两层，他对那儿一块地的估值是60万，而北端可以盖6层，同样大小的地会值100万(2016年)，据说，在区域限制改变的时候，有些北端的土地价值一夜翻倍。

• 在经济学家Mariano Kulish教授2011年所写的一篇关于都市结构和房价的研究报告里，说到了墨尔本城市边缘的小镇，那儿的农地价格是每公顷3.5万，但当墨尔本城市边界扩展，土地价格一下跳升到30万。同样，悉尼St Leonards区由于土地规限的放松，原来价值是300万的土地会瞬间变成1400万。

• 同样在墨尔本，另一份2005年储备银行的报告记录，在都市范围扩大的计划公布以后，一些被包括在内的土地，比如说Whittlesea，价格从原来的每公顷15-20万直接就升到了60万。

• 在悉尼内西区政府2016年的报告里，把一块1000平方米的土地用途从工业用地改成可建八层的住宅用地，它的价值会从200万变成1070万。

• 2015年，在昆士兰大学两位教授Murray和Frijters的报告里，昆士兰东南一块13000公顷的土地，在2008-2010年间，把土地用途从农地改成住宅用地，价值增加了7亿。

• Wallace Zagoridis是一位发展商，他有一块地在Ku-ring-gai市政府管治范围内，因为高度限制从可建7层被降为5层。他估计价值损失达8百万元。

• 在悉尼，2015年有很多大型集团公司都是因为手上的工业用地改为住宅用地而赚取了巨大的回报。比如Goodman集团，获得了4-6亿的利润；Dexus集团有9千万利润。一块在Erskineville附近的6.9公顷土地，买入价是1600万，改用途后以3.5亿卖出。在Rosebery的两块地，改用途后，价值由9600万变成了1.9亿。在St Leonards有9栋相连的独立屋，价值增加了1800万，而因为获批200套公寓，价值跳升到5500万。

• 在墨尔本Fishermans Bend的Montague，所在土地直接翻倍，因为原来是工业用地获准改为住宅用地，而且没有高度限制 ……

这些不是随便找来的案子，是联邦储备银行上周刚公布了一份调查报告，由Ross Kendall和Peter Tulip两位经济学家主笔，题目是：

《土地用途限制对房价的影响 - The Effect of Zoning on Housing Prices》

以上列举的，只是附录的一部份，并非正文，但已经足以让你知道他俩不是“吃素”的。

正文里有一个“劲爆”的结论：

澳洲房价失控式增长的主要原因，是政府在土地用途上的各种严格限制（Zoning Restrictions）。

报告中说，在悉尼和墨尔本，房价中因为土地用途限制产生的成本比例占了40%。这些严格限制，包括对最小的地块划分、最大的建筑高度限制，以及什么样的房屋可以建，在哪里建等等。

当然，分区规划和用途限制在管理城市发展和保护特定街区的特性方面发挥着重要作用。但随着澳洲人面临的住房负担能力危机日渐严重，规划限制造成的成本已经大于得益。

在2016年悉尼的独立住宅价格中，其中因规划限制引起的成本占了48.9万澳元。这个数字在墨尔本是32.4万澳元，布里斯班是15.9万澳元，珀斯是20.6万澳元。

这种成本并不仅限于独立屋。在2016年悉尼的平均公寓价格中，规划限制效应增加的成本有40万澳元。在墨尔本和布里斯班的公寓，额外的花费超过10万澳元。

而在15年前，规划限制对澳大利亚住房成本的影响并没有那么大。

两位经济学家也引用了美国、英国、新西兰的研究报告，同样证实，土地限制会造成巨大的住房成本。现行的一些规则，比如保留特定社区特征等，对当地的利益并不大到足以让人忽视它造成的成本。

为了建造更多住房，州政府应该调整规划准则，在我们最大城市的内、中环区域，特别是交通走廊沿线应允许密集开发；在不需要地方政府规划批准的情况下，一些小规模的土地平整工程也应该被允许。

这好像在看一部悬疑电影，在把海外买家、房贷、负扣税、移民... ...都抓起来拷问了一遍之后，大侦探指着另一人说：主犯是他！

但如何处置呢？还不知道。州政府、市政府是肯定没那么快改过来的。有兴趣参与一些土地改用途项目或想获得这份报告的朋友，可与我连络。

作者：James Tong

澳房汇出版人，澳中第一产业理事会主席