买旧房推倒重建 基础知识详解

2018年05月01日 澳洲地产JennyYangRealty


很多客户在国内住的都是公寓,都很希望能在国外购买别墅,满足有天有地,有私家花园甚至独立游泳池的心愿。而很多老移民或华侨都会告诉他们,可以买旧二手别墅,价格便宜,再将旧房子推倒,可以按照自己的喜好重建心仪的别墅。但其中所将会遇到的种种问题及困难,并非是新移民或投资客户所能轻易解决的,而最关键的异国法律、人文理念和语言障碍,往往会导致购买旧别墅客户在重建问题上进退两难,甚至造成巨大损失。


根据Domain网站报道,澳洲现在有很多人喜欢把一栋已经无法住人的房屋买下并高造成漂亮的新房,特别是在热门地区,现在,不少华人也开始进行推倒重建的工作,然而,事实上,这中间的幸苦,不足为外人道也。


首当其冲的就是极高的开销,除了油漆等显而易见的装修问题,还要面对隐藏的结构问题,如果买下的是在建筑遗产保护名单里,就更加不可能推到重建。

当然了,这类破旧的房子对一些精明的擅长改造装修的人来说,还是具有很大的吸引力,关键是要看改如何打造自己的梦中家园。

 

为什么买旧房有那么大的吸引力?

来自装修公司的人员表示,很多破旧的房屋在一个很好的城区,针对于在这个去买不起现房的人来说就很有吸引力。另一些买家则看重老房子的时代特征。


其他人则认为,具有历史性老房屋对有创意的翻新改造者来说很有吸引力。


买旧房之前需要知道什么?

首先确定修整的范围很重要,有时一栋房子可能看起来很破旧,但大多数问题都只是在表面,但如果房屋需要换地基或有其他结构方面的问题,那就要进行大改造了。这样的隐藏问题往往远比买家在买的时候所意识到的要严重得多,因为这还牵扯到水管、电路、潮湿等问题。

在装修时,往往有许多突发状况发生,因此需要准备应急方案以应对额外开销。比如,可以在买房前,熟悉当地政府有关开发建房的规定,与专业规划时尚谈。


破旧房屋很有可能在建筑遗产保护名单,大多数时间人们的注意力是在房子朝向街道的那个面上。在后面要做什么其实有很大的灵活性。

因此在买房前需要找专业人员进行建筑结构检查,并且找承包商估算翻新的价格。

 

买房注意事项

在决定了要进行购买旧房重建之后,一定不可以急于求成,各个方面的问题都需要审理清楚,来避免不必要的开支或者麻烦。在购买土地的时候,以下几点需要着重考虑:

1、在购买时就需要了解所购旧房是否获得批准允许重建,申请周期很长,如果没有获得批准,建造进度将会被无期限的延误。

 2、重建需经当地建设局批准,包括格局、高度、承建单位等,同时必须获得周围所有邻居同意才可以开工建造。顺利情况下审批时间需要6-12个月。

 3、各个国家在旧房推倒重建问题上,都需要支付一定的开建费,例如:澳洲,旧房重建的开建费是6万澳元起(交给政府主管部门,不可退)。另外,建造及装修周期至少需要10-12个月,耗时费力。

4、各类费用还包括拆除费用等,最终总结反而不划算。

 

如何筹备翻新资金?

为破旧不堪的房子贷款可能难度更大,因为对贷款机构来说,他们面临的风险更高,如果借贷方拖欠还款,银行将不得不把房产收回来重新出售,尤其是在房产有破损的情况下。


如果房子目前无法居住的,大多数银行会要求买家借建筑贷款,按建房的阶段还款。银行还会要求买家出示建筑合同,支付建筑商的时间表,以及有当地政府批准建房的证据。

推倒重建开支项目(仅作参考)

推倒重建要考虑的费用开支项目,从建筑成本的角度来说,应该涉及方方面面,但基本也不外乎于以下几项:

1.H Slab 如果土壤等级不是M的话

2.Overhead Electrical 老的电线杆子不可以直接从天上拉过去新房

3.Sewer 排污管的位置,以及重新连接会产生新的费用

4.Stormwater 这个比较复杂,不负责的公司往往故意漏报

5.New layback 不懂的人可以搜索下图片,一看便知

6.Material Handling 根据工地现场的情况而定

7.Footpath protection 政府要求

8.Council loading用于支付HydraulicDesign,BAL 的满足

9.Dropped Edge Beam不懂的人可以搜索下图片,一看便知

10.Stepdown/split level 适用于坡地,错层设计

11.PrivacyScreen 往往用于挨着邻居的阳台,窗户等处

12.TigerTails 不懂的人可以搜索下图片,一看便知

13.ConstructionZone or Traffic control 适用于交通位置有问题的场地

14.MarineEnvironment 水边建房建材的特殊处理

15.Bushfire容易着火的区域里建房的不同等级要求

6.Highsalinity特殊地基处理

17.Acidsulphate soils特殊地基处理

18.Additionaldriveway房价里55 车道以外的面积

19.Additionalpiering和排污管的位置有关系

当然还有一些其他类似于人工,杂物费用等等...

买破旧房屋有哪些风险?

如果是拍卖的话,买家不太可能以太便宜的价格买下,因为买家很难讨价还价。对于首次购房者来说,太具挑战性了。而对于开发商来说,又没有足够的利润。


而其他人则认为,对用这样的房子来贷款的买家来说,问题将更大。然而,在房子的估价低于买价的情况下,获得贷款批准可能会很难。银行往往会要求买家买贷款保险,这就是几万澳元的额外开销。

 

今天的介绍就到这里,祝大家劳动节快乐!


精益地产 整理发布




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