前

言

今天文章的开头，我们先来验证一个澳大利亚房产界一直流传着一个说法：澳洲房价每7到10年就会翻一番。有一部分投资者决定在澳洲买房时，看中的就是澳洲房产“7年一翻番”的特性。今天我们用数据说话，细数过去十年出售价格中位数翻倍的区域，验证一下这个“7年翻一番“的说法究竟是真理还是谬论。

另外，澳洲房地产市场的繁荣，已经把普通人拥有房子的传统梦想变得越来越可望而不可即了。在各大银行发放的贷款中，住宅型房地产的贷款占40%至60%，这使得房价问题不仅仅是一个政治问题，也成了一个金融稳定性的问题。

澳洲房市“泡沫论”又有多少可信度呢？在今天的文章中都将一一为大家分析解答。

一

澳洲房产真的“七年翻一番”吗？

十年前，全澳洲独栋屋中位价为33万澳元，公寓中位价位31万澳元。十年后的现在，全澳洲独栋屋的出售中位价为49.9万澳元，公寓出售中位价为44.5万澳元。

将视线聚焦到各大首府城市，会发现十年间其房产出售的平均价格增长幅度大有不同，但是没有一个首府城市在过去十年的时间里真正实现房产出售价格中位数翻番增长的情况。

悉尼，墨尔本和达尔文这三个城市的房产出售价格增长在过去的十年里接近翻了一番，但在珀斯和霍巴特这两个城市，独栋屋和公寓的出售价格总变化却远低于50%。

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以上表格显示了在过去十年时间澳大利亚各个州的出售中位价是否增长翻番的分布情况。其中，新南威尔士州，维多利亚州和北领地的独栋屋在过去十年的时间里有超过10%的所属区域出现了出售价格十年增长翻番的情况。公寓出售价格在过去十年出现翻番增长的情况也只有在新南威尔士州，维多利亚州和北领地出现，其比率也是10%左右。另一方面，塔斯马尼亚州却没有任何一个所属区域出现十年出售价格增长翻番的情况。

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而此表格则提供了澳大利亚各首府城市所属各区域在过去十年间的房价增长情况。就独栋屋来说，只有墨尔本一个城市出现了过半数所属区域出售中位价十年增长翻番的情况。悉尼约有40%所属区域的独栋屋出售中位价出现十年增长翻番的情况。达尔文只有10%所属区域的独栋屋出售中位价出现十年增长翻番的情况。

公寓方面，只有悉尼、墨尔本和达尔文这三个城市有10%以上的所属区域的公寓出售中位价出现十年增长翻番的情况。

通过比较以上两个图表可以看出，首府城市的房产价格增长势头比整个大区域的增长要强劲许多。也突出了悉尼，墨尔本和达尔文这三个城市在过去十年出色的增长状况，但就目前来说，达尔文的房产价值已经开始回落，而悉尼和墨尔本这两个城市的房产价格仍在持续增长。

房地产是一个长期的投资，并不是现在购买，过两三年就卖掉获取利润。虽然也有些人这样做，但若想短期获利除了需要一些运气，还需要在正确的时间抓住正确的周期时机。

二

“啃老买房”不再是中国独有

迫于房价飙升，贷款受限、越来越多的澳大利亚年轻人在首次购房时向父母伸手要钱。

彭博社援引数字金融分析公司的评估报告说，在澳大利亚，一半以上的首次购房者需父母“赞助”，而这一比例6年前仅为3%。由于首次购房者银行贷款额度缩减，父母为子女提供的买房钱不断增加，几乎相当于6年前的4倍。

2010年初，父母平均垫付2.3万澳元（约合人民币11.7万元），而如今超过8万（人民币40.6万元）。用名下价值超过75万澳元（人民币381万元）房产作抵押的家庭中，三分之二是为了筹钱帮孩子买房。

不可否认的是，澳大利亚房地产市场近年不断升温。其中悉尼市的房价较2008年底上涨了90%多，成为全澳大利亚房价最贵的城市，上月被瑞士联合银行集团评为全球第四大房产泡沫市场。

10年前，得益于政府支持，澳大利亚首次购房者的日子还比较好过。然而，这种支持力度在缩水。数字金融分析公司总裁马丁·诺思说，“房产关乎财富创造而非居住用途”的观念在首次购房者中蔓延。澳大利亚储备银行提醒，房地产市场泡沫可能进一步膨胀。

三

悉尼房市究竟是否存在“泡沫”

近日，澳洲知名经济学家克里斯.理查森在接受德国《星期日世界报》采访时警告说：近年来，澳洲房地产价格疯狂上涨，澳洲各大城市出现了房地产泡沫，澳洲普通房产价格被高估了超过五分之一，其中悉尼的情况最为突出，这对澳洲经济已经构成威胁。

瑞银（UBS）最新的《全球房地产泡沫指数报告》（Global Real Estate Bubble Index）显示，在全球18个大城市的房市泡沫风险排行榜中，悉尼高居第四。报告认为中国投资者的旺盛需求是导致悉尼房市过热的重要原因。

报告称，存在房产泡沫风险的城市自从2011年以来房价平均上升了50%。当房屋的市场价值持续高于其实际价值时，房产市场就出现了泡沫。但是直到泡沫破灭之前，都无法确切证明泡沫的存在。

瑞银表示，自从2012年年中以来，悉尼的房价上涨了45%，这主要是因为外国投资者，特别是中国投资者对悉尼房产的强劲需求，而悉尼的房价在经过通货膨胀调整后，于2015年达到顶峰。“在2012年，悉尼的房地产泡沫指数在我们调查的亚太地区城市中是最低的，但是现在悉尼却成为了这个地区泡沫指数最高的城市，”报告的作者写道。

数年前，悉尼的房地产市场“自从被大量外国买家盯上之后”，就开始越来越热。自从2015年以后，悉尼的房价走势即使是下跌也幅度很小，其下跌幅度只有“极低的个位数”。

报告的作者认为如果“市场供应量增加，政府又通过税收政策来降低外国投资者的热度”，会导致房价“随时”出现“大幅调整”的情况。

2015年，澳洲联邦财政部秘书弗雷泽（John Fraser）称，悉尼的房地产市场“肯定”存在泡沫。同期，时任澳洲储备银行行长的史蒂文斯（Glenn Stevens）也称悉尼的房市“疯了”。

事实上，瑞银的这份报告对世界范围内18个大城市的房价进行了分析后发现，它们中多数都出现了过热的现象，而这距离上次全球经济危机房价回调仅有短短几年时间。

“这些城市的一个共同点就是利率过低，与真正强劲的经济的表现是不相符的，”报告说，“再结合僵化的市场供应以及来自中国投资者以及新移民的持续性需求，这都给夸大的房价创造了理想的条件。”

澳大利亚政治家Mark Latham认为政府在欺骗人民的感情，是长达50年的骗局。悉尼的住房上限早就超过了，大规模的移民涌入悉尼各大城区，交通拥堵也在不断恶化，如果不限制移民悉尼将不再是一个宜居的城市。

他认为澳大利亚保持每年国家20万移民以维持经济发展的计划是非常自私的行为。政府用移民计划作为一个庞氏骗局：以牺牲城市效率、住房负担能力和工资增长为代价来刺激经济增长。

四

房产泡沫的本质

房产泡沫似乎已经成为了世界多国的隐患，它们是否难逃房产爆破的厄运？

专家在分析房产是否存在泡沫时，会考虑各种元素，包括房价与人民收入比例、房价与房租的比例、房屋的供应与需求量、人民的借贷与收入比例、平均房价历史等。无可置疑，通过分析数据，专家可以预测房价是否在短期内有暴跌的可能性。

毫无疑问，有些人通过借钱投资成为巨富，但此类操作同样可能使你一贫如洗。杠杆操作成功的时候，你的收益成倍放大，配偶觉得你很聪明，邻居也艳羡不已。但它会使人上瘾，一旦你从中获益，就很难回到谨慎行事的老路上去。

澳洲和新西兰的银行，对于首付比例最初都是10%即可，原本是想减轻购房者的资金压力，但是当投机的大风起来的时候，这就成为了杠杆的来源了。

对于海外购房者也都敞开大门，也导致了另外一个漏洞的存在，提供的海外收入证明是专门有中介机构可以帮忙提供的，当然如果你已经是当地的PR的话，即便你没有一个稳定的工作和收入，也可以由当地的服务公司帮助你缴纳一定的税来伪造一份工作证明和收入证明。

当然真正的目的都是为了获取银行的房贷，这些服务公司会告诉你：“放心吧，我们都已经做了许多（案例）了，只要房价上涨，银行才不会真的去花费大量的精力和人力去调查按揭人的真实情况的，只要看看税单计算一下你的收入（收入和税单是挂钩的）就放款了。

一些在澳华人，当初移民澳洲的时候就发现房贷比例很低，利息又不高，于是乎原本打算全款买一套房子的钱，直接找中间机构伪造了一份海外收入证明，然后直接按揭买了6套房子，用租金去还房贷，银行还可以做滚动抵押贷款，在房价上涨的时候，隔一段时间对房屋重新按照市场成交价格做一遍评估，再重新做一套房贷手续，甚至可以到最后把首付的那部分通过滚动抵押贷款全部的套出来。

今年4月，澳央行行长洛威（Phillip Lowe）对澳洲的家庭债务水平发出警告，称家庭负债水平仍在持续上升。根据澳央公布的数据，澳洲家庭债务自2000年起不断上涨，已经上涨至可支配收入的189%。

25年前，该比例仅为60%。在过去一年，与住房有关的未偿还贷款的余额上涨了6.5%，而家庭收入仅增长约3%。Digital Finance Analytics的研究显示，尽管贷款成本目前处于历史低水平，澳洲310万家庭中约有67万无法支付其生活费和利息。

由于风险不断加大，今年3月底，澳洲的房地产调控政策已经接连出台，包括限定银行“付息不还本”类贷款比例、限制投资房贷增速、重新审查还款能力计算标准等，审慎监管局还不止一次地提到要提高银行储备金水平。

五

澳洲经济会不会“硬着陆”？

花旗银行(Citi)报告指出，受大众商品价格波动及房地产市场泡沫影响，澳大利亚的经济第二次进入“萧条”模式，不过，这并不意味着硬着陆。

据报道，花旗银行的经济学家布伦南(Paul Brennan)设计了一种经济“泡沫测量仪”，通过监测贸易、矿业投资、债券市场利息率、公寓建设批准数量及房价数据，来计算破产预测计分法。

根据布伦南的“泡沫测量仪”，澳大利亚曾两次进入通货紧缩模式，分别是2000年及现在。布伦南表示，“2000年的通货紧缩反映出当时澳洲央行(RBA)制定的货币紧缩周期，再加上商品及服务税的推出，令房地产活动及矿业投资下滑。”

此外，布伦南表示：“一些投资者，尤其是海外投资者，担忧大众商品价格、房价、公寓建设批准数量、家庭债务及矿业投资泡沫的破裂会破坏经济。”但布伦南认为，令澳经济进入通货紧缩状态的主要原因是创历史新高的房地产市场，尤其是在利率处于历史最低水平之际。

由此可以看出，加息会对这场楼市繁荣带来最沉重的一击。澳洲储备银行（RBA）前董事会成员、经济学家爱德华兹（John Edwards）更是在近日预测，澳洲低利率的好日子可能将结束，未来两年，利率可能会上调八次。这对那些为偿还房贷度日维艰的人们来说，将是个可怕的打击。但也有一些经济学家并不同意他的观点。

其实，“澳洲房产市场到底有没有泡沫？”这个问题还得取决于由谁来回答。澳洲最大的贷款发放者联邦银行说，“看不到”典型的房地产市场泡沫的迹象。其他的人，如经济学家Lindsay David，所使用的词已经是 “有记录以来最大的房地产泡沫”

根据澳洲统计局数据，澳洲大约有300万房地产投资者。房地产投资使数以百万的澳洲人更加富有，但是今天有许多人都在思考，房地产投资是否仍然值得去做。也有人认为，如果不购买房产，也没有什么其它好的选择。难道投资于跌宕起伏的股票？或是存入利率超低的银行而赔钱？

其实，房地产投资的长期有效性至关重要。房地产投资的问题在于，大多数市场在某些时候会出现平淡的时期，可能会倒退，这当然是令人不安的。如果你没有过度的压力，就可以选择忍耐熬过低谷期。

事实上，澳洲房产泡沫的报道在过去10年以来从未停止过，从2004年起，已经有报道指澳洲房价过高。到了2008年以后，澳洲的房产爆破论连绵不绝，有专家认为房产泡沫不但会爆破，而且会连累各大银行，最后拖垮经济。

近两年来，有报道指出房产会在短期内暴跌30%，更有人用“大屠杀”等可怕字眼来形容澳洲房产即将面临的灾难。但到了2017年，悉尼房产还是不跌反升，纵使有些地区的房产有所下跌（例如西澳和南澳），但还没有出现暴跌的迹象。

房产是否存在泡沫，见仁见智，有人说唯有泡沫爆破之后，才能断定泡沫曾经存在过。与其费时分析泡沫是否存在或预测它何时爆破，不如居安思危，时刻确保有足够的资金应对突发性的灾难，这比分析经济泡沫更有利。

本文作者：Cynthia高晨曦

图片制作：Chloe Liu

本文资料来源：CoreLogic