前言

对于很多华人来说，购房很多时候不仅仅单纯置业，更多的时候是一种“家”的情结。我国的传统文化里，“耕者有其田，居者有其屋”、“安居乐业，国泰民安”——都传承着一个道理：人活一世，总得要有个自己的房子。

近几年以来，随着房价的爆发式的上涨，房子也被广大买家赋予了一个新的概念：投资标的物。投资住宅房一直是澳大利亚华人主要的投资手段，过往几年主要城市的住宅地产也有着不俗的表现。

房产研究机构CoreLogic表示，在过去5年的时间里，悉尼的房价涨幅可以说是史无前例的，房价中位数从2012年初的56万澳元猛增40万澳元，达到97万澳元。正因为这样，使得很多当时进入楼市的投资者大赚了一笔。

对于中国人来讲，购买自己的房子永远是生活中最令人兴奋和最感人的里程碑时刻，而在竞争激烈的房地产市场中，购房者的情绪可以被放大，这使得首次置业的人更容易犯错。正因为人的主观能动性，才使得很多华人走入了不少购房的“误区”。

因此，《澳洲财经见闻》这篇文章就列举出了当前澳洲华人购房中存在的几大主观性的习惯。

一

买涨不买跌

事实上“买涨不买跌”这个概念最早来自于股票市场，如果股票的走势是处于上升趋势，那么股票会继续一直向上涨，除非遇到巨大到足以扭转股票趋势的利空因素，股票才会下跌。所以，买入处在上涨通道的股票，获利的概率要比买入处于下降通道的股票要高。

这点在楼市上也依旧被许多买家所推崇，前几年澳洲房价开始疯涨的时候，似乎大家从未担心过自己入手的时候是否是顶点，反而趋之若鹜，争先恐后，很多楼盘甚至开盘没几天就已经售罄。除了本地买家之外，海外买家也争相进入市场，希望分一杯羹。

以悉尼为例，2010年的时候楼市迎来了一波上涨趋势，很多买房者纷纷出手。随后两年本地的房价迎来了调整的时期。面对不再疯狂上涨的房价，许多置业者却放慢了脚步，想要多观望。后来事实证明，当时的观望是十分业余的。

当前关于2018年本地楼市降温的消息也是不断涌现，这里且不去讨论真假。但是对于置业者来说，特别是第一次买房的首次置业者，你的首要目的就是居住，而不是以未来房子升值做为第一目标。此外，即便现在买了在一两年之内价值不见上涨，甚至有所下跌。如果你把时间周期拉长，看看5年之后，或许又将是不一样的一番境地。

这里告诉大家一组数据，在过去30年里，澳洲房产升值了221.4%，领先于美国、荷兰、瑞士、法国等主要发达国家。在截至2010年的过去30年里，澳洲房产的价格以每年8.43%的幅度在飞涨。

二

从众心理

在澳洲本地有不少非常知名的地产调研机构：如Domain，HIA和CoreLogic。除此之外还有不少机构的经济学家，如安保资本（AMP Capital）、凯投宏观（Capital Economics）和各大银行及投行等等。

澳洲智库Grattan Institute曾经在2016年做过一个类似的市场调研，抽取了3000个在未来12个月内有着购房意向的人为样本，询问他们判断未来房价走势 的依据是什么。结构有将近60%的人表示他们会参考本地知名专家和机构的观点。

那么这些专家和机构是否靠谱呢？答案并非是否定，但肯定也不是绝对的。

上面两张图是同一天两位分析师对澳洲房价走势作出的分析和判断，但从标题来看，虽然两者的大前提并不相同，但也是出现了明显的不同观点。

上图文章的观点是来自于QBE的房价预测，文章标题的意思是悉尼的地产价格上涨将会在2016年年尾终结。那么事实上走势是否相符合呢？请看下图：

根据上图的统计数据来看，很显然QBE在2015年的时候对悉尼房价预测，和房价的实际走势还是存在不小的出入。

事实上大部分华人，可以说不仅仅是华人，都或多或少的有从众的心理。当自己在做一个重大的决定的时候，比如选择哪一所大学，买哪一辆汽车，都会习惯性的去询问那些“局内人”，这个大学好不好？这辆汽车好不好？这是人的天性使然。

当然如果你只是关心这套房子适不适合居住的话，自然可以去问哪些已经买了这个楼盘的人。只可惜多数人只是想知道买这个房子未来会不会升值，因此选择相信“权威”也就不难理解了。

用通俗的话来讲，就是经济学家在进行预测的时候，普遍依托于当下的环境，但是由于当下的环境属于“变量”，以变量去预测不变量，自然会存在预测错误的风险。

事实上，本地的置业者其实完全可以根据供求关系；土地价格；房产的区位因素几个方面自行来判断房价的走势。

三

只还息贷款（Interest Only）最为适合

之所以讲只还息贷款这部分，是受到我身边朋友的启发，年轻夫妻，两人年收入加起来税前10万澳元，婚后留在澳洲，自然想到了置业。夫妻双方目前正在申请只还息贷款，理由很简单：一开始没那么多钱还贷款。但他们双方真的了解这类贷款吗，并不尽然。

本以为作者的朋友这一情况只是普遍现象，没想到一查资料大大出乎意料。

根据评级机构标普在2015年的调查数据显示，澳大利亚有64％的只还息贷款（Interest Only）申请人不是完全了解整个还款的流程，而这64%中还包括36%根本不了解，只是因为一开始还款额较低而选择此类贷款的人。

瑞银（UBS）在援引标普数据的报告中还指出：“只有十分有经验的人才可以理解Interest Only潜在的利弊。”

那么Interest Only潜在的弊端主要是哪些呢？总结下来主要可以分为三点：

如果是投资者选择只还息的话，一旦房价疲软和租金收益率停滞的话，这对于他们来说则会面临更大的困境。

当只还息贷款协议终止时，如果借款人转变成本息贷款（也可能因为银行不批准延期贷款合同），那么他就自动回到本息贷款模式，需要支付更高的利息，偿付更多的钱。

正如“股神”沃伦·巴菲特（Warren Buffet）曾说的那样： “只有当潮水退去的时候，才知道是谁在裸泳。”

四

照搬国内的经验

因为很多本地的置业者都来自国内，或者父辈来自国内。因此在澳洲购房的时候都会情不自禁的套用国内的经验，毕竟人都有先入为主的观念。然而实际上中澳两国之间国情不同；城市规划不同，楼市自然也并不相同。

但是澳洲的城市规划截然不同，以悉尼和墨尔本两大城市为例，分为商业区和居住区，我们中国人传统意义上的市中心在澳洲则变成了商业和就业中心，不是地理位置上的中心，房价也不是完全按照离“市中心”的距离而决定的，很多距离“市中心”很远的区因为有了大型规划，增幅和投资潜力比很多“市中心”都要好。

再加上两国之间不同的产权制度，税收政策和国情，也使得在澳洲置业的时候无法照搬国内的经验。比如在澳洲有房产负扣税和对冲账户；此外两国之间的空置率也有着很大的差异，在北京，官方的数据是36%。而在悉尼房屋的空置率只有1.6-1.8%，这充分说明了澳洲当地稳定的租房市场，这使得投资者购房的时候所考虑的事情也完全不同。

人是社会中的生物，既然是人就自然会有主观能动性，因此每个在做人生的重大决定时难免有产生主观性的偏差，这一点无法避免。

在楼市中，突然的政策变动普通老百姓很难及时掌握，但在主观层面上我们如果能够更加的理性，这对于购房者来讲应该也是避免损失，买到理想房子的重要前提。

与其去纠结房子买了值不值，或许更应该抛开客观因素，从自身的角度出发，选择最适合自己的房子。毕竟对于买房来讲，后悔的代价实在是太大了。