上周澳大利亚五大首府城市的房价表现平平，拍卖数量和清空率均较去年同期有所下滑。

上周，在全国首府城市中，共有2,245处房产遭到冲击，首次拍卖清空率为61％，低于去年同期的2,409所房屋下72.8％的清空率。

市场上普遍认为，基本上到了这个阶段，持续房价下跌已成澳大利亚楼市定局。目前，宏观审慎政策运作良好，银行业皇家委员会也已重置借贷额度，但住房可负担性继续恶化，想要房价回暖，市场到底需要什么样的良药呢？

第一个能拯救楼市的工具是货币政策。

目前，澳洲现金利率为1.5％。专家认为澳央行不会降息至75-100 bps（基点）以下，这样做是为套利交易提供一些利润空间，并避免澳元贬值， 为存款人提供一些保护。

目前，澳大利亚央行重启降息的门槛越来越高。如果降息， 接踵而来的是经济增长放缓、失业率上升和通货膨胀率下降。尤其当房价下跌时，这三者同时发生的可能性更大，所以导致降息的门槛变高。

第二种是政策性支持，提供更多需求方面的刺激。比如更多的首次购房者（FHB）补贴。

这个刺激政策靠的是政府调控，新州和维州政府已经在市场上提供FHB补助金 ，而堪培拉可能会减少一半的FHB补贴。目前，FHB只是住房市场的很一小部分，而且补贴力度也非常低。

以前，投资者会追逐首次购房者进入市场，导致房价飙升。但自从APRA引入 只还息贷款上限以来，投资者热情大减。结果，新州和维州的FHB刺激政策不但没有引起价格向上波动，相反，房价以更快的速度下降。

那么，APRA究竟可以做些什么来刺激房价？坊间认为，第三个举措是取消只还息的限额。但我们认为这个观点听起来有点不着边际。

澳洲监管机构已经把只还息的风险提升到了美国次贷危机的高度，如果APRA重新利用它来刺激楼市，等于自打嘴巴子。

第四种有可能拯救房价方法是移民政策。

这在全球金融危机之后和过去五年中得到了充分验证。移民大军的的确确提振了澳洲房价。

但是，这个方法存在很多壁垒。首先，它的政治成本很高。很显然，一些政客是希望削减移民的，到底移民是利经济还是毁经济，终将成为一场难以休止的争论。 

其次，有人认为移民大军会严重打击到本地人的工资和就业。

第三，移民政策落实不是一个真正的周期性修复，而是结构性的，所以短期，它更多的是心理上的建设，而不是直接对房价形成支撑。

最后，由于中国外汇资本账户收紧，中国买家已经枯竭，所以在这方面澳洲也无能为力。说到头，移民政策似乎也无法解决正在加速的楼市周期性萧条问题。