澳洲政府放大招，收拾无良开发商！滚蛋吧落日条款！,澳洲新闻微信公众号文章

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导读

前一段时间，悉尼某地区某楼盘发生发展商利用买卖合约中所谓的“落日条款sunset clause”（也有译作日落条款），中止和买家的合约，准备把整个楼盘以更高价发售，从而赚多几百万元，令数以百计的买了预售房（港称楼花）的买家蒙受巨大损失。但是就在周三，州政府提议修改落日条款，以便更好的保护买了楼花的购房者们。

什么是“落日条款”

落日条款是保障买卖双方的法律条文，是一个很老的法律文件，可以追溯到古罗马帝国时期，也不是专用于房产买卖，是一条很广泛使用的法律附加部分，通常是指一条法例在某特定时间后会自动失效，例如加税，在实行一段特定时间后加税就会失效。

在澳洲，日落条款是指受法律保护的开发商最晚的交房时间，其设立的目的主要是为了保护开发商，防止开发商因为一些不可抗力性原因（如洪水，地震）无法按时交房而受到的违约损失。

实际上，在澳洲地产市场开发商的主要功能就是提供资金，所以说资金链是开发商赖以生存的根本。而实际操作过程中，从买地到建设直到交房的过程中开发商是一直在支出而拿不到一分钱回报的（10%首付存在律师信用账户，开发商无法触及），只有房屋成功Settle，买家成功从银行贷到房款的一刻开发商才能获得收入。也就是说为了尽快获取利润，维护资金链，正常情况下所有的开发商都是会尽量做到尽快交房以获取资金进行下一处开发。

为此，小编在网上找了一个实例，让你们对“日落条款”一目了然：

2009年11月到2010年5月，悉尼某公寓开盘。

2013年3月，开发商因逾期完工为由，凭借“落日条款”要求撤销购房合。

在这三年多的时间中，该楼盘的房子均价上涨了15万-20万，如果开发商能将房子重新挂牌销售，就能赚到额外的500万。

该开发商正是钻了这个空子，在逾期完工之后提出了撤销合同，妄图以更高的价格出售房产。而如今有越来越多的开发商故意逾期完工，以赚取更高的利润。这样一来，房产的第一位购买者就肯定要吃亏了，他要付出更高的价格才能再一次把房子买回来。

所以针对这个问题，政策改善部长 Victor Dominello提出两个方案用于根治“落日条款”，并且这两个方案将于下个月接受公众质询。

方案一：

楼花购房合同中引入一新条款，只允许购房者实施落日条款取消合同。

方案二：

楼花购房合同中引入一新条款，规定如果开放商取消原先的购房合同，并在一定时间内转售给他人，则购房者有权向开放商要求赔偿两份合同的差价。

近期，Wolli Creek曝出的问题实际上是黎巴嫩开发商钻了法律的空子，利用保护他们的条款谋取不正当的利益。说道根本原因是开发商不够诚信，见钱眼开，而导火索正是近年来飙升的房价。

由于近两年房价的高速增长，两年前房屋的售价远低于现在房屋的市场价格，而开发商看到了其中巨额的差价而单方面想迫使当年的合同失效，然后按照当前的市场价重新出售这些住宅。最终这家开发商利用了本来设计保护他们利益的落日条款，拖延工期以逼迫买家与其解约。

因为澳洲本身的诚信体系，这类问题本来鲜有发生，尤其是在大体量的公寓或者是老牌开发商的项目中，事故几率基本为零。而近期因为住房缺口变大，政府加大了房屋的开发力度，很多不知名的小开发商看到了这个机会而进入市场去分这杯羹，这也就导致了开发商质量参差不齐，不排除有个别公司干一票就走人的可能，所以当下买房更应该看准开发商的资历以保护自己的权利。贪图小开发商低价便宜的项目，如果开发商是刚起步谋求长远发展那自然是赚到，但总体来讲风险还是高于传统老牌开发商，所以需要谨慎平衡其中的利益与风险。

另外，小编在此提醒：

楼宇买卖合约的落日条款，一般是在合约后半部由发展商加上去的，并不是标准条文。每个合约的附加条文都不同，所以在签署合约前，必须找有资历的律师细读条文，假如条文对买家不利，就要小心。

这些律师费是不能省的，尤其是买楼花，更加需要由律师看过，认为没有问题后才签署，不可随便找个懂法律的朋友看看算数，因为买一处房产要几十甚至过百万，不应该为省一千几百元律师费而后悔。