墨尔本的房产价格增速可算是澳大利亚最强劲的地区了，但是经济学家对于明年的房价预期产生了明显的分歧。

Domain咨询了五位澳洲顶尖的经济学家，请他们对于接下来十二个月的房价增长做出预估，而结果非常的令人吃惊！

对于独立屋来说，这波繁荣将会继续，大多数专家都预测独立屋的房价会继续上升。

但是对于公寓，可以说是疑问重重。

对于这一部分的房地产市场来说，轨迹到底会如何变化，实在是难以预料，因为专家们意见不一。

Market Economics 总经理Stephen Koukoulas评论说，悉尼和墨尔本拖延已久的房市降温已经准备好要到来了。

但其他专家意见并不统一。

五名权威专家分别是：

AMP资本首席经济学家Shane Oliver

Market Economics 总经理Stephen Koukoulas

Compass Economics首席经济学家Hans Kunnen

BIS Oxford Economics总经理Robert Mellor

Domain集团首席经济学家Andrew Wilson

独立屋房价预测

四位专家看涨

一位专家认为持平

最高增长预期：房价增长“五到十个百分点”

最低增长预期：没有增长

可以说，五位专家完全同意的其中一个观点就是：墨尔本的房价在2017-2018年度绝对不会下跌，尽管Market Economics 总经理Stephen Koukoulas 预期是没有任何增长。

Koukoulas 先生在十二个月前预测了房价会放缓，不过最终并没有实现。但他在这件事上并不是单兵作战，当时有很多专家与他是持同样观点的，认为房价繁荣已经接近尾声。

鉴于需求侧承受的压力大增——包括对于投资者和只还利息贷款者来说都更高的利率，以及增多的供给，Koukoulas 先生对于市场现在将趋于平缓的观点感到颇为自信。

至于增速呢，就算是对于房价仍然看涨的专家们，也并不认为未来还会出现类似于截止至2017年六月份的这种房价飙涨15.1%的情况。

具体到增速的预期，在四位看涨的专家们的预测中，从AMP资本首席经济学家Shane Oliver认为的约2%，高至接近10%都有。

Compass Economics首席经济学家Hans Kunnen则预测，得益于强势的人口增长和经济活动，墨尔本接下来的房价会强劲增长，增速范围约在5%-10%。

他说：“预期利率并不会上升，而且澳大利亚审慎管理局应该会阻止投资贷款的过剩现象。”

Domain集团首席经济学家Andrew Wilson则指出，对于今年墨尔本房价的错误预测已经被证明是荒谬的，但是他也不认为在近期还会出现高达两位数的增长率。

但这批专家对于公寓市场的预测就显得非常的不确定了。

公寓市场预期

三位专家预期房价下跌

两位专家预期房价上升

最高预期：房价增长“五到十个百分点”

最低预期：房价下跌五个百分点

AMP资本首席经济学家Shane Oliver， Market Economics 总经理Stephen Koukoulas和Compass Economics首席经济学家Hans Kunnen认为房价会下跌。

而如果该预测结果被证实为真，那么墨尔本目前的中位数公寓价格为474,848澳元，将在2018年6月之前下跌至451,106澳元至465,351澳元之间。

而最为负面的预测来自Oliver，他表示他的公寓房价下跌百分之五的预测是基于未来十二个月的利率不变的情况下得出的，但其实有很大的可能性银行对于只付息贷款的利息会提高25个百分点。

他还预计银行监管机构，澳洲的审慎管理局会进一步收紧相关政策，并认为海外买家的需求会进一步降低。

他说：“随着公寓供应的激增，公寓价格可能会下滑，而房屋价格的上涨也会放缓。”

而BIS Oxford Economics总经理Robert Mellor则预计墨尔本的公寓房价会下跌2%，这是基于可变房屋贷款利率稳定以及官方现金利率没有变化的情况下做的预测。

他表示：“国内和海外买家的需求会显著减少，但是由于政府印花税政策的变动，本地的首购房买家会有所增多以填补这一块的流失。”

由于投资者和海外买家通常是房产繁荣期间购买公寓的主力买家，所以这两个买家群体的下滑很可能会打击到公寓市场。

Market Economics 总经理Stephen Koukoulas先生还指出，供应过剩，投资者贷款和只付息贷款的利率升高还有银行的考虑会让“借款变得有一点困难”。

他说：“把这些所有因素考虑在一起，那么我们可以说悉尼和墨尔本拖延已久的房价降温已经就位了。”

HIA首席经济学家Shane Garrett预计新建房屋的数量会有一个大幅的下滑，2017-2018年度的公寓营建数量与2016-2017年度相比会下降12.5%，而房屋则会下降9.4%。

最乐观的预测来自于Domain集团首席经济学家Andrew Wilson，他预计公寓价格将会攀升3%，然后达到489,093澳元。

不过他警告说：“很难去选择中长期的趋势，司机在短时间内也会改变方向。这就像预测天气一样。”

“就算政策制定者进行季度预测的时候都会倍感困难，我们可以看到那么多预测一致都是错误的。”

考虑到这一点，也许这五位可以称得上最富经验的房产专家的意见分歧如此大也并非不可思议了。

来自：the age

作者：Jennifer Duke

编译整理：若曦_澳洲《联合时报》