行业普遍认为，澳房当前增长周期始于2012年中期，自那时起，悉尼房价上涨64%，墨尔本上涨44%，布里斯班排在第三，同期上涨18%。不只低利率在推高澳洲房价。如果仅因为低息，我们应当会看到...

1. 按揭利率从未如此之低
 
ACB News《澳华财经在线》报道，八月澳储再次降息，是2011年十一月以来的第12次，自那时起，澳洲的官方现金利率削减了325个基点，达到1.5%，为有纪录以来最低水平。同期，对房市意义重大的按揭利率下降255个基点，目前典型的标准浮动按揭利率是5.25%，折扣率4.45%。上世纪60年代以来，按揭利率从未如此之低，被视为驱动房价上涨的因素之一。
 
2. 三极凸起
 
不只低利率在推高澳洲房价。如果仅因为低息，我们应当会看到从首府城市到地方乡村的全面增长。而事实是，全澳房市表现并不均衡。大部分首府城市仅出现微妙的增长，悉尼与墨尔本则鹤立鸡群，过去两年间资本利得率显著升高。
 
行业普遍认为，澳房当前增长周期始于2012年中期。据Corelogic RP Data数据，自那时起，悉尼房价上涨64%，墨尔本上涨44%。布里斯班排在第三，同期上涨18%。垫底的城市是珀斯与达尔文，同期涨8.2%与9.7%，不过，尽管处于上行周期，两地房价自2014年起其实在下跌。
 
3. 人口预测一再拔高

ACB News《澳华财经在线》报道，除极低的按揭利率外，还有些因素可解释悉尼与墨尔本房市的强盛。两座城市均受益于就业强势增长、低失业率和海外及州际高移民率。

以悉尼为例。本周一，新州政府更新人口预测数据显示，悉尼都市区人口将自2011年的428万增长到2036年的642万，相当于二十五年将增213万人。这比2014年预测的数据拔高16.7万人。与此同时，新州政府更新了住房需求预测，上次预期2011-2031年间悉尼须增66.4万套房，修正为，2016-2036年间需增72.6万套。
 
4. 买家的焦灼
 
售房广告反映出悉尼与墨尔本的低住房存量，让一些买家更感焦灼。每逢春季，两市房产挂售数量开始上行，但目前整体上远低于长期平均水平。
 
周二晚间，悉尼东郊举行两场拍卖会，预定拍售的房产有三分之二提前售出，其余在不到一小时时间内出清。据澳相关媒体，Savills Cordeau Marshall执拍的13套房产，10套提前售出，根本没有进入流程。当晚，出席拍卖会的不少是为子女买房的父母，言谈间有着害怕子女没房住的担忧，而“钱便宜了”是重要刺激因素。
 
5. 此起彼伏的新趋势
 
ACB News《澳华财经在线》报道，自2015年中期开始，悉尼与墨尔本房市都呈放缓态势，与监管方紧缩信贷，钳制外国买家需求不无关系。Corelogic RP Data数据显示，悉尼房价年涨幅由去年7月创出的18.4%峰值回落，到上月，年涨幅已经缩减到9.4%，接近腰斩。类似的，墨尔本房价年涨幅由14.2%降到9.1%。
 
并非所有城市都进入减速模式，堪培拉与霍巴特房价在过去一年“加速”上涨。去年这个时候，堪培拉12个月内房价变化是-1%，而现在达到7.6%。类似的，霍巴特房价年涨幅由仅仅1.5%拔高到了现在的6.5%。布里斯班与阿德莱德的房价涨势更趋温和，截至8月的年涨幅分别是4.4%与3.1%。而受经济环境与人口统计学变化拖累，珀斯与达尔文房价持续走弱。
 
房屋 PK 公寓
 
ACB News《澳华财经在线》报道，周二（9月13日），澳洲国民银行（NAB）发布八月房市报告，描绘出更详尽的画面。结合Corelogic RP Data数据：
 
● 悉尼 除年涨幅较去年八月大幅放缓外（18.4%降到9.4%），房屋与公寓价格水平的差距正在拉大，尤其是近3个月，独栋房屋的价格涨速明显高于公寓。NAB报告认为，这或许要归因于高水平的公寓供应，而独栋房屋需求持续旺盛却得不到满足。
 
● 墨尔本 八月涨幅1.5%，近三个月上涨3.4%。房屋价格涨幅远高于公寓，过去12个月房屋价格涨9.7%，而公寓仅涨4.1%。澳洲国民银行报告指出，公寓过剩风险主要集中在墨尔本内城特定区域，不过，更广泛的市场也受到了负面情绪的干扰。
 
● 布里斯班 与墨尔本类似，公寓表现远不及独栋房屋，过去一年，前者价格跌0.4%，后者涨4.9%。在布里斯班，新房供应向公寓极度倾斜，独栋房屋整体供应不足。
 
NAB报告认为，布里斯班房价涨势相对疲软，很难跟上悉尼与墨尔本步伐，但前景十分积极。这里租赁收益属全国最高，可负担性问题远不及其它大城市严重。而房价涨势不足主要是受昆州与布里斯班经济欠佳拖累。

第二梯队
 
● 阿德莱德 八月南澳首府房价跌1%，年涨3.1%，大部分增长出现在独栋房上。过去一年，公寓价格走势平缓，涨幅不足1%。从长期看，阿德莱德市场的资本利得率表现得平稳、可持续。
 
● 珀斯 珀斯房市仍须用“疲软”形容，八月微涨，但过去一年下跌4.2%，现在还没有触底迹象。房产挂售数量保持在高水平，平均售出时间长达74天，暗示这里是买方市场。
 
● 霍巴特 霍巴特房价开始稳定上扬，过去一年上涨了6.5%，是近六年以来最佳增速。与此同时，霍巴特仍是“性价比”最高的地区，房产可负担性远超其它城市。NAB报告称，近来，当地房产广告数明显下降，暗示住房短缺会成为房价重要支撑。
 
● 达尔文 达尔文房市波动性强，而基底疲软。过去一年房价跌4.2%，折扣率和平均售出时长保持高位。不过，近来住房销量有所上涨，或暗示市场已走过低潮。
 
● 堪培拉 今年以来，堪培拉房市持续增长，截至八月一年内涨7.6%，与去年同期的疲软状况形成反差。增长复苏主要由独栋房驱动，价格年涨8.3%，而公寓同期下跌1.6%。
 
房产市场提示
 
ACB News《澳华财经在线》报道，NAB报告就房产市场给出以下提示：
 
 整体而言澳洲房市保持强劲，并呈现多样性，各地区及房型之间差异巨大。全国房产交易数量有下行趋势（年减15%），或许暗示需求有所减弱，主要体现在珀斯与达尔文市场。
 
热门城市现房供应短少。悉尼、墨尔本售房广告数偏低，上月悉尼新入市房产数量同比低21%。这暗示买家焦虑状况将持续，可能对价格形成支撑。传统上，春季供应将增加，但行情能否缓解有待观察，要看买家需求是否同步抬升。
 
需求面临天然屏障。从较长期看，可负担性门槛可能会继续架高，成为抑制需求的天然屏障。目前澳洲薪资增速处于历史最低，而在悉尼，房价收入比处于8.4的纪录新高，这将拖累需求。
 
 公寓市场经受压力。新建住宅供应水平较高，7月公寓审批数再次激增，在建公寓数量处于历史高值。尽管集中于三座城市，但高供应给公寓市场带来压力已经较为明显。
 
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Tags：澳洲房市
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