这是众多居住在悉尼和墨尔本的人不断讨论的话题，房屋的可负担性也因此成为了澳联储重点关注的对象。本周一，澳洲地产研究机构CoreLogic公布的最新数据显示：三月份澳洲首府城市的房价平均上涨1.4%，年涨幅达12.9%，这是2010年5月以来的高纪录。强劲的数据进一步将人们关注已久的问题推上风口浪尖。澳洲的低利率、相对较高的租金收益率、强劲的人口增长以及来自海外的巨大需求都在支持着澳洲的房屋需求。此外，澳大利亚税收制度的扭曲，在无形中鼓励租赁物业作为个人投资的一种形式，也增加了人们对房屋的需求。从某种程度上来看，是投资者推高了房价，这是需要引起关注的事实，但绝不是最主要的原因。房价不断增长的根本原因是什么？简单来说就是供需不平衡。墨尔本的情况也许可以为这个问题带来最直观的解答。
CoreLogic数据显示：悉尼的房价在过去五年上涨了75%，独栋别墅和公寓的价格增长都非常强劲。但墨尔本的表现就显得比较微妙了，独栋别墅房价过去一年增长了17.2%，而公寓仅增长5.2%。纵观过去五年，墨尔本别墅价格涨幅为60%，公寓增幅则仅为20%。
对于墨尔本的独栋别墅市场而言，价格的强劲涨幅反应出别墅的供应严重有限。而公寓市场不断迎来充足的供给，因此公寓价格的涨幅受到限制。换言之，市场的供应不足才是驱动房价增长的罪魁祸首。理想化地讲，解决供需不平衡的方法就是要增加房屋供应或是减少人们的需求。
澳联储和澳洲审慎监管局一直以来都是从管理需求的角度出发，通过收紧贷款条件，以阻止金融体系中的风险加剧。然而，房价并没有因他们的举措有任何的缓和。
其实收紧融资条件不见得就会减缓房价增长，虽然在某种程度上它限制了投资者申请新贷款，但与此同时也会限制开发商的贷款，这意味着开发商因此不能及时为市场注入新的房屋供应，从而进一步推高房价增长。
很显然，控制房价增长使其有所放缓并不是审慎监管局设定的主要目标。监管部门此举更多地是为了确保金融体系中拥有更低的杠杆，从而降低风险。这样一来，即使某一天房价真的崩盘了，或者失业率大幅上涨了，金融体系也不至于太过不堪一击。澳联储所面临的挑战是在保持较低利率的同时，让通货膨胀回到目标点，重点是还得确保不会造成房地产泡沫。预计今年五月的联邦预算，也会重点关注住房可负担性问题。
近期所有的政策建议——允许首次置业人士获得养老金储蓄或是减少首次置业人士的印花税——都是治标不治本，基本解决不了问题。这些方案在提高需求的同时，极可能会提振房价。
如果说真的要解决住房承受力问题，必须得从另一个角度出发——增加供应，增加经济实惠的房屋供应。道理很简单，就像上文所提到的墨尔本市场的例子那样，公寓供给的增多有效地减缓了价格的上涨。而墨尔本市中心的公寓，就是经济实惠房屋最好的例子。
但是，建造房子不同于制造商品。工厂可以轻易地增加生产冰箱、洗衣机等商品，建造房子涉及到几大关键因素：获得房屋批准和开始施工之间的时间差，土地的开放和规划监管限制。希望澳洲联邦政府在今年五月份的预算案中能够推出一个可以起到实际效果的改革计划，以帮助更多的澳大利亚人进入房地产市场。免责声明：本文中的分析，观点或其他资讯均为市场评述，不构成交易建议，仅供参考，投资时请谨慎决策，风险自担。Level 7, 342-348 Flinders St Melbourne VIC 3000 
