“魔鬼在于细节之中”。
作为一个准备、或者业已签署合同，收购位于悉尼市区或者近郊区商业地产的中资企业，FIRB 审批新规Monetary Thresholds 适用中的两个技术细节，在判断该交易是否需要FIRB审批时至关重要。
Foreign Investment Review Board的简称，即外国投资审批委员会。其主要作用是在遵循国家利益和法律的条件下，审查外国投资提案，尽可能增大投资流量，同时保护澳大利亚的利益，与申请人协作，确保国家利益得到保护。2015年，根据修订后的Foreign Acquisitions and Takeovers Act (2015)，澳大利亚财政部外商投资委员会(FIRB)实施了新的审批金额标准(Monetary thresholds)，以定义何为“重大举措（significant action）“。很多的专业机构均对此进行了各自的解读。然而，笔者注意到，对于新的审批金额标准中”已开发商业地产(Developed Commercial Land) “适用的两个技术细节问题，即使在许多房地产业内人士之中，亦存在迷惑。
如果您是一家中国非政府/私人投资人在澳大利亚设立和注册的中资企业，准备在悉尼市区或者近郊区投资购买一个价值$1亿澳元的普通的商业物业。您很容易找到FIRB的说明，并很可能根据“Land Proposals“部分列示的数据得出这样的结论：我们是来自中国的私人公司，而中国与澳大利亚的FTA协议已经于2015年12月生效，所以我们收购已开发商业地产(Developed Commercial Land) 应该适用$10.94亿澳元的金额标准。因为我们的收购金额未达到这一标准，故而不须要FIRB批准。(a) Agreement country investors are Chilean, Chinese3 , Japanese, New Zealand, South Korean and United States investors, except foreign government investors.3 Once the China-Australia Free Trade Agreement enters into force.很遗憾，这个结论是错误的。因为按照法律和FIRB的解读，” Privately owned investors from FTA partner countries “必须是实体注册设立在FTA partner countries的企业。在本例中，如果您的中国母公司直接从中国收购这个商业物业（如无其他特殊情况），可以适用$10. 94亿澳元的审批标准。而作为一家注册设立在澳大利亚的公司，虽然您的母公司是来自中国，您也无法适用这一“高金额标准”。如果您有幸避开第一个误区，根据Land Proposal表格，很可能得出以下的结论：既然我不属于“Privately owned investors from FTA partner countries”，我适用“Privately owned investors from non-FTA countries”总可以了吧？那么我应该适用$2.52亿澳元的标准。因为我收购的物业价值低于$2.52亿澳元，所以我还是可以不必打扰FIRB。您注意到，在”$252m”一行下面，还有一个”Low threshold land (sensitive land)4, $55 million”的定义。您也细心地找到了法案中列示的“Low threshold land”的列表，因为您购买的商业楼宇是一个普通的写字楼或者商业中心，所以似乎不属于任何一种“敏感土地”的情况。列表中有一条“the land will be under prescribed airspace (within the meaning of section 181 of the Airports Act 1996)”，你确定了解这一条的含义吗？真正的专业人士会建议您打开Airports Act 1996，查询181条款。然后您需要到悉尼机场的官网上，查找最更新的“prescribed airspace”（或称“航空识别区”）。其中OLS和PANS-OPS两组图，正是您应该参照的 “prescribed airspace” 。您会惊讶地发现，该图中划了一个大大的“识别区”，几乎涵盖了整个悉尼市区和近郊地区。借用一位业内律师的玩笑：“我真想不出来，在这个大圈圈之外，NSW其他地方还有价值能够超过$5,500万澳元以上的已开发商业物业。”看到这里，也许您已经明白，您投资的位于悉尼市区或者近郊区的、价值$1亿澳元的普通的商业物业，是需要FIRB审批的，主要原因竟是因为该物业被划入“航空识别区”！！Obstacle Limitation Surface当您读完此文，您就会意识到，对于一个设立于澳洲的中资企业，悉尼市区和近郊的已开发商业物业投资的真正FIRB审批金额标准，是$5,500万澳元。更重要的是，在法律专业问题上，不应心存侥幸。
*信息来源
FIRB | Foreign Acquisitions and takeovers Act 2015 | Syndey Airport | Airports Act 1996
**部分图片源于网络
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