我投资的一套房产在5个月赚到了比平均年工资还高的收入 | 创富实战03

原创 2018年06月07日 澳洲房产大全





这是澳洲房产大全

第 650 篇原创文章




根据澳洲统计局在2017年11月公布的最新数据,澳洲成年人平均全职工作收入为每周$1,567.90,即每年$81,530.80。


那么,你觉得有没有可能在几个月的业余时间里,通过澳洲房地产,创造别人一年的全职工作收入?


其实是有可能的!


我这里不是说你要持有一百多万澳元的房产,每年涨个百分之几,相当于一年的平均工作收入;我这里说的是,即使你的预算很低,买很便宜的房子,加上一定的装修,也能让房子价值猛涨甚至翻倍,涨幅相当于一年的平均工作收入。


我们来看看今天的这个案例分析吧!



购房


这栋独立房位于新南威尔士州的一个二线城市,该区域的独立屋中位价为$355,000。


这房子被不良房客破坏并且废置了,房子的墙面、天花、厨房都有较大的损坏,院子杂草丛生。中介派人把所有窗户和前后门都用木板堵上,防止有人进一步破坏这房子。







房子被损坏后,房东委托中介拍卖该房产。我们没有参与该拍卖,等到它流拍并且转为挂牌$120,000到$130,000出售之后,我们才开始进入收购该房产的流程。


根据历史交易记录,该房子是房东于2012年以$160,000购入的,现折价出售,我估计他们很有可能已经得到保险公司对房屋损坏的全额赔偿。至于是否真的赔偿了,赔偿了多少,售房中介没有透露。


经过大概3个月的可行性分析和讨价还价,我们最终以6万澳元的合同价购入该房产,相当于砍价50%左右。


签合同后,我们在5个工作日的冷静期内做了一次全面的房屋结构和害虫检查。检查报告显示,该房子虽然没有害虫危害,但在结构上有问题。给房子承重的砖墩中,有几个已经移位了,如果长期不处理,房子将来有倒塌的风险。




在评估了该结构问题的严重性和解决该问题的成本后,我们决定继续购买,但同时继续砍价,最终以$59,000成交。


房产交割日前,我们派人再对房子做一次检查,发现客厅里的分体式空调在签合同后和交割前这段时间里不见了,于是向卖家索赔,最终获得了$2,850的赔偿,房产交割完毕。




装修


对于这个房子,与其说是装修,不如说是维修。我们并没有投入大量的成本去改善这房子,仅以最基本的标准去修复受损坏和残旧的地方:


  • 全面清理院子

  • 把内墙和外墙的破洞补上,如果洞太大,就换一面墙

  • 把屋顶和天花的破洞补上

  • 更换房子底下有问题的砖墩

  • 更换屋顶隔热棉

  • 更换全部灯饰

  • 更换全部窗帘

  • 更换前后门

  • 更换橱柜、烤箱、炉灶和抽油烟机

  • 更换热水器并且把它从洗衣房里移到屋外,使洗衣房的空间变得更大

  • 更换浴室里的洗手盆

  • 更换洗衣房里的洗衣盆

  • 更换后院的旋转晾衣架

  • 去除旧地毯,打磨旧地毯下面的木地板并且刷地漆

  • 给房子里里外外刷漆,包括浴室里的浴缸和墙上与地上的瓷砖也刷漆翻新

  • 给睡房增设固定衣柜(非入墙)

  • 给客厅安装新的分体式空调


装修工程总成本为$27,567,全部施工人员均在当地聘请。












估价


装修完成后,我们请贷款经纪通过三家银行对房子的价值进行重新评估。从三家银行得到的估值均为$185,000,是购房价格的3倍多,整个升值过程,只用了不到5个月。


此时,我们可以选择把房子卖掉,获利出局;也可以选择从银行那里套现升值部分的80%,收回全部投资成本,并且出租房子。由于我们看好这个区域的资本增值潜力和租金收益,所以决定继续持有,于是把房子以每周$290出租了。


总结


让我们来看看这个案例的数字:


成本:$91,413,包括


●   购房(含印花税和其他购房相关费用):$59,837

●   装修:$27,567

●   运营开销(如水电费、保险费、会计费等):$4,009


新估值:$185,000


利润:$93,587

投资回报率:102%


租金:每周$290


毛租金收益率:8%(基于新估值)或16%(基于总成本)


通过这个案例,你不难发现,低价收购受损房产,然后装修并且重新估价或者转卖,它的投资回报率可以很高,几个月的业余时间就可以赚到别人一年的平均全职工作收入。


不要仅盯着一线城市,二线城市里也有很多宝藏,等待着你去挖掘。你可能在交通上的花费更多,但相比起利润来说,那只占很小的比例。


如果你对这种策略感兴趣,有几个注意事项需要提醒你的:


  • 购买受损房子时,银行贷款方面会有难度,大多数银行不接受无法居住的房子作为抵押物,所以你要做好全款购房的准备。

  • 购买房屋保险时,保险公司一般要求你披露装修计划,保险条款会有变更。

  • 不要过度装修,看看周边房子是什么样的,模仿周边较好的房子即可。

  • 装修后能卖多少钱,这个在装修前一定要心里有数。

  • 这种策略成功的关键,是买得好,所以,狠狠地砍价吧!



今天的文章就是这样,欢迎点赞及留言表达你的看法,并请继续关注澳房大全及『创富实战』专栏。






作者简介


从留学生到专业房地产投资者和开发商,Richard走了一条不寻常的路。他打过9块钱一小时的工,也曾经满足于一份安稳而普通的工作,但最终,他从一个低起点建立起自己的房地产投资与开发事业。短短4年时间,就创造了一个拥有正现金流的房地产投资组合,市值近四百万澳元,净值一百多万澳元。他的学习与成长故事,将向澳房大全的读者朋友们,娓娓道来。




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