前

言

CoreLogic近日发布了一份2017年第一季度住宅物业的转售亏损和盈利分析报告；报告通过将房产转售时候的最新售价与之前易手时的价格进行比对，来确定该房产是让物业拥有者亏损还是盈利。

该报告的统计范围涵盖了澳大利亚各首府城市和州立地区，重点标注了亏损程度或者盈利程度较大的区域房市；在很大程度上，该报告就是澳大利亚房产市场的“晴雨表”。

转售亏损率最高的地区还是集中在澳洲的偏远地方区域（regional areas），特别是以矿业资源为经济驱动主力的地区。虽然这部分地区的销售亏损比例已经开始下降，但业主的抛售意愿仍然较高，买方需求较低，这样的情况就很容易导致卖家出现降价销售。

近年来，悉尼和墨尔本的房产价格持续飙升，也在一定程度上带动了与城市距离最近的一部分偏远地区房价增长。目前，这部分地区的转售亏损率已有所下降。

据统计报告显示，澳州首府城市房产市场的转售亏损率整体低于偏远地方区域的转售亏损率。但如果如果进一步分析偏远地方区域，可以看出沿海且经济靠生活方式驱动地区的房产转售亏损率要低于经济发展依赖矿业资源的地区。另外，首府城市的房产转售市场上，独栋屋和单元房的转售亏损率差距有所加大。

一

纵观全澳

虽然2017年第一季度（1月－3月底）全澳州范围内只有不到10%的房产（9.6%）在转售时价格低于上一次出售时的价格，但对比2016年最后一个季度时8.8%的比率已经有了不小的增长，对比2016年第一季度9.1%的比率也有所增长。

目前看来，全澳大多数房产卖家都通过转售获利，但数据也显示，全国范围内转售物业所在地区以及物业类型都对转售结果影响较大。其中，全澳首府城市综合转售亏损率在2017年第一季度为7.8%，而去年同期以及2016年最后一个季度时的结果均为6.7%；由此可见，首府城市的转售亏损率在不断增高。而在偏远地方区域，2017年第一季度的转售亏损率为12.6%，对比去年同期13.1%的水平不仅有所下降，还达到了自2011年第二季度以来的最低水平。这样的结果凸显了目前偏远地方区域房产市场境况的好转。

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显而易见的是许多澳人在出售房产时获利，但需要注意的是，如果关注获利金额与亏损的金额，就会发现所有的转售交易中，获利金额往往较大而亏损金额相比来看就较小。

目前，澳洲各大首府城市转售交易出现亏损的比例有所增长，而偏远地方区域转售交易出现亏损的比例有所减少，但总体看来，转售出现亏损的交易还是多出现在首府城市之外。

自1997年开始，就没有出现过独栋屋转售亏损比率高于单元房的情况。独栋屋的价值很大程度上被土地所有权所推动，而单元房的价值更多的与所在位置相关。另外，由于单元房还存在潜在的供应量过大风险，也会对转售交易造成负面影响。

2017年第一季度，全澳有8.1%的独栋屋和13.3%的单元房转售出现亏损。

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首府城市中有6.1%独栋屋和11.5%的单元房转售出现亏损，独栋屋转售亏损率相比去年同期（5.1%）有所增长，也达到了自2014年2月以来的最高水平。单元房转售亏损比率相比去年同期（10.1%）、上一个季度（9.8%）也同样出现了增长，达到了自2013年初期的最高水平。

偏远地方区域有11.1%独栋屋转售出现亏损，与上一季度（11.0%）相比有小幅增长；17.2%单元房转售出现亏损，去年同期比率高达19.7%。但需要注意的是，所有经济由生活方式驱动的沿海地区转售亏损率都有所下降，但经济依赖矿产资源行业的地区市场依然不容乐观。

从统计图表可以看出，2017年1-3月，澳洲各大首府城市中阿德莱德、霍巴特以及堪培拉的房产转售亏损比例有所下降，达尔文的转售亏损率出现了直线上升。

本季度悉尼的转售亏损率（2.2%）是所有首府城市中最低的，墨尔本（4.7%）、布里斯班（9.2%）、阿德莱德（7.5%）、霍巴特（4.6%）以及堪培拉（9.6%）的转售亏损率也都维持在10%以下。而珀斯（23.2%）和达尔文（37%）的转售亏损比例则持续冲高。

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其中布里斯班转售亏损比例达到子2015年第二季度以来的新高，珀斯转售亏损比例达到历史最高水平，达尔文则达到了自2001年以来的最高水平，而霍巴特的转售亏损比例却达到了自2010年第四季度以来的最低水平。

二

转售对比：独栋屋 VS 单元房

前文已经提到，2017年第一季度全澳范围内有8.1%的独栋屋以及13.3%的单元房转售出现亏损；首府城市中有6.1%的独栋屋以及11.5%的单元房转售出现亏损；偏远地方区域中有11.1%的独栋屋以及17.2%的单元房转售出现亏损。根据数据，我们不难得出结论：单元房更容易在转售时出现亏损。但这个规律在各个城市又不是全部适用：

悉尼就是例外，其单元房的转售亏损率为1.8%，低于独栋屋的2.6%。而墨尔本的单元房转售出现亏损的比率（11%）是独栋屋转售出现亏损比率（1.7%）的近6.5倍。布里斯本的单元房转售亏损比率是独栋屋的6.4倍，首领地单元房转售亏损比率是独栋屋的14.5倍。

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数据显示，在2017年第一季度悉尼、墨尔本、珀斯和达尔文的独栋屋转售亏损比率有所上升；但另一方面，除了悉尼、霍巴特和堪培拉，其它首府城市的公寓转售亏损比率都有所上升。

公寓聚集的地方，如果转售率增长就很可能出现过量供应导致亏损的情况。所以《澳洲财经见闻》也为诸位带来了一张2017年第一季度全澳公寓转售比例最多的25个区域统计，其中有9个区域的转售亏损率出现增长；13个区域转售亏损率达到了两位数。另外，一部分区域在近期将涌现更多新公寓，这些新公寓将进一步给二手房转售市场施加压力，所以接下来几个季度这些地区的转售亏损率需要重点关注。

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三

转售对比：投资房VS 自住房

2017年第一季度的数据显示，投资房转售比自住房更容易出现亏损。2017年第一季度全澳自住房转售亏损率为7.1%，投资房转售亏损率为12%。首府城市中自住房转售亏损率为5.3%，投资房为9.3%。需要注意的是，在墨尔本、首领地以及布里斯班投资房转售亏损的比率都更高一些。偏远地方区域的自住房转售亏损率为10.2%，投资房转售亏损率则达到17.7%。

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四

房产持有时间对转售的影响

2017年第一季度，全澳范围内，亏损转售的独栋屋平均持有时间为6.3年，单元房为6.9年。盈利转售的独栋屋平均持有时间为9.1年，单元房为7.6年。

澳洲首府城市亏损转售的独栋屋平均持有时间为5年，单元房为6.1年。盈利转售的独栋屋平均持有时间与全澳平均值相同，为9.1年，单元房为7.5年。

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五

偏远地方区域转售市场分析

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全澳范围内，与旅游业，生活方式产业相关的沿海地区，转售亏损的房产数量有减少的趋势；而与资源矿产等产业相关的地区则出现了大量转售亏损的情况，这些地方的房产价格都出现了大幅下跌。

原因就在于，如果说澳洲人最大的梦想是拥有自住房的话，那么第二大梦想就是拥有度假房。由Uno贷款公司最近进行的调查发现，四分之一的人希望能给自己买一个度假房。十分之一以上的人计划在未来12个月里买一个度假房。

黄金海岸的Ray White房地产公司总裁Andrew Bell认为这很正常，因为度假、冒险、旅游是澳洲人生活中的组成部分。

Uno公司的总裁Vincent Turner表示，买度假房，这已经是澳洲的一大增长趋势。 “拥有一套度假房是澳洲人的另一个房地产梦想。许多人从小长大，不论他们是否拥有自己的自住房，都会去度假，因此这成了他们成长过程中铭刻在记忆中的一部分。”

Turner称民居短租网Airbnb也起到了很大的推动作用，让房主感到更加舒适和稳定。

房地产数据机构CoreLogic发布的2016年第三季度的非大城市地区房地产市场行情显示，新州北部沿海地带的Richmond、Tweed地区，其房地产销售比五年前高了20%。带来的结果是，房价在过去五年间上涨了14%。

同样的，昆州的黄金海岸地区、维州的Geelong地区，房地产销售都有很大的增长。Bell称，他估计目前黄金海岸30%的房地产销售是买给度假者的。

但是，随着对度假房的需求变得高涨起来，一个重要的问题是，这对房价会带来什么样的影响？

房价的确因此而升高了，但受影响的只是一部分类型的房产，Bell说，“这是因为度假者们买房不愿付大价钱，他们有一个预算，如果找到符合预算的他们才买。而自住房买家们往往追逐档次较高的房子，因为他们一年365天都住在里面。”他表示买自住房和买度假投资房的目标房产类型不同，房地产开发商需要知晓这一点。

六

首府城市中各议会辖区转售分析

悉尼

2017年第一季度中，悉尼有2.6%的独栋屋以及1.8%的单元房转售出现亏损。不论是独栋屋还是单元房，其转售亏损率都有所降低。其中Ashfield, Burwood, Hunters Hill, Kogarah ，Waverley辖区在本季度没有出现转售亏损的情况。而Wollondilly (5.9%), Hurstville (5.7%) and Hawkesbury (4.8%) 的转售亏损率为悉尼最高。

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墨尔本

2017年第一季度中，墨尔本有1.7%的独栋屋以及11％的单元房转售出现亏损。独栋屋与单元房的转售市场差距依然相当大。Mitchell、 Murrindindi 是墨尔本仅有的两个没有出现转售亏损的议会辖区。而墨尔本市区却出现了23.7%的全市最高转售亏损率，Stonnington (14.9%) 和Port Phillip (12.7%)紧随其后。

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布里斯班

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2017年第一季度中，布里斯班有3.8%的独栋屋以及24.5％的单元房转售出现亏损。独栋屋与单元房的转售市场差距还在继续增大。Toowoomba (6.8%), Redland (7.6%) and Sunshine Coast (8.0%)是转售亏损率最低的几个议会辖区。而Lockyer Valley (23.9%), Somerset (11.9%) ，Ipswich (10.5%) 则是转售亏损率最高的议会辖区。

阿德莱德

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2017年第一季度中，阿德莱德有5.7%的独栋屋以及12.3％的单元房转售出现亏损。本季度独栋屋的转售亏损率较为稳定，但单元房的转售亏损率有所上升。The Marion (1.2%), Adelaide Hills (2.2%) and Tae Tree Gully是转售亏损率最低的几个议会辖区。而Playford (19.0%), Salisbury (13.9%) ，West Torrens (11.0%)则是转售亏损率最高的议会辖区。

珀斯

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珀斯的转售亏损率在2017年第一季度呈现上涨趋势，本季度有20.7%的独栋屋以及35.9%的单元房在转售交易中出现亏损的情况。其中Perth (50.7%), Mandurah (33.5%)， Claremont (33.3%)的转售亏损率最高，值得注意的是Peppermint Grove在其它议会辖区的转售亏损率都高于10%的情况下，转售亏损率为0。

霍巴特

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2017年第一季度中，霍巴特有3.7%的独栋屋以及7.3％的单元房转售出现亏损。本季度独栋屋和单元房的转售亏损率都呈现下降趋势。Hobart (2.0%), Kingborough (2.7%)，Clarence (3.9%) 是转售亏损率最低的几个议会辖区。而Derwent Valley (14.3%), Brighton (10.9%)，Sorell (6.1%)则是转售亏损率最高的议会辖区。

达尔文

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2017年第一季度中，达尔文有31%的独栋屋以及51.6％的单元房转售出现亏损。本季度独栋屋和单元房的转售亏损率都呈现上涨趋势，并突破此前纪录。Litchfield（28.9%）是转售亏损率最低的议会辖区。

堪培拉

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2017年第一季度中，堪培拉有9.6%的住宅出现了转售亏损情况，其中1.5%的独栋屋以及21.8％的单元房转售出现亏损。

房产转售时通常获利多于亏损，转售亏损可能是因为错误的选择。总结起来，房产转售亏损的最主要原因有以下三条：

1、购买房产后太快卖出，对于普通的买家，应该是在一个长期内持有房产。购买房产后一直持有它，也许中途做些改进，至少7至10年内不要考虑出售。鉴于购房成本，你需要谈成一个好的交易价格时才会考虑出售。因此，好的经验法则是最少持有房产7至10年，这通常足够经历一个完整的房产市场周期。

如果买家真的很幸运，在房产市场热潮前购买的房产，也许可以在较短的时间内出售，并会获利丰厚。但即便如此，仍然建议持有房产尽可能长的时间。

2、购买二线地点的房产，这点通过严谨的研究这是可以避免的。不要在人口下降的城镇或依赖于一两个主要行业，尤其是采矿和旅游等不稳定行业的地区购买房产。当在一个城区或街道选择区域时，同代理聊一聊，努力在你所选中地区，成为掌握邻里情况的专家，以确保做出正确的购买决定。

3、过度使用预算，购买房时避免超出合理的情况使用预算。展望一下未来7至10年，你是否能负担得起7-8％（长期平均值）的利率的还贷？例如在失业的情况下或休长假照顾小孩时是否还能跟上还款要求？你有足够的储蓄用于其它意外费用吗？在购房之前，你需要对所有这些问题的回答是肯定的。如果不是，你可能最终会为了偿还欠款而卖掉房产，这通常会导致损失。

总体看来，房地产是一个昂贵的资产类别，但它也是在澳洲创造财富安全可靠的方式之一。如果保持简单行事，在好位置购买质量好的房子，并持有较长时期，就有理由期待一个较好的结果。