壹本公益讲座（三）回顾 - 南澳买房的那些事儿，带您了解外国投资审查委员会（FIRB）,壹本乐活微信公众号文章

大家好，我是大公地产的销售顾问 Frank 赵鹏飞，很荣幸今天能够与大家在大公地产的公益讲座活动中分享一些行业相关知识。在开始讲座之前，首先恭喜我的四位同事在2016 年的南澳地产行业大奖中获得提名，并预祝他们能够最终夺得大奖，用专业与诚信回报整个社区，也感谢华人社区对我们大公地产一如既往的支持。

我今天所分享的内容是有关一个名词，它就是 FIRB ,大家可能平时在生活中有意无意的会听到这个词, 今天我会对究竟什么是FIRB？为什么会有FIRB 的出现？我作为想买房的投资者需要申请吗？什么时候我们会与 FIRB 打交道？怎么递交申请？获得申请之后又会有哪些附加条件？等等问题做出解答。

在 FIRB 新政出台之后，很多海外买家或者海外投资者因为不了解政府规定而吃了亏并且受到严厉的处罚，个人最高可面临135,000 或者3 年监禁的处罚，很多中介没能够在买房的过程中向买家解释清楚什么是 FIRB，就我个人看来，这是个大问题。所以今天我就用大概 30 分钟左右的时间来分享下我所了解的关于FIRB 的背景及相关规定。

希望大家在听完今天的讲座之后能够弄明白如何才能避免犯错误，同时成功的实现自己买房的心愿，希望能够引起大家足够的重视。今天所讲的内容主要是围绕民用住宅（Residential Real Estate）所展开的，关于海外买家投资购买商业物业（Commercial Real Estate）和其他生意（Business）的相关规定会在后续的讲座中为大家讲解和解答，今天的讲座不涉及以上两部分内容。预祝大家度过一个有收获的夜晚。

下面我就来步入正题，今天的讲座主要由三大部分内容组成：

第一部分：什么是FIRB

第二部分：详解申请流程

第三部分：其它常见问题

本次讲座涉及到的关键词有：

海外投资审查委员会 FIRB

新房 NEWDWELLINGS

二手房 SECOND HAND ORESTABLISHEDDWELLINGS

空地 VACANT RESIDENTIAL LAND

临时居民 TEMPORARYRESIDENTS

费用 FEE

第一部分：什么是FIRB?

让我来先说说FIRB成立的大背景

在澳大利亚海外投资指导纲领与框架的引导下，海外人士在澳大利亚购买民用住宅之前需要向有关部门申请并获得许可。澳洲政府出台这项政策和规定的目的是为了把海外投资的资金流向引向能够增加新的物业或者新的住宅的房地产领域，因为这样做可以在澳洲本地的建筑行业创造更多的工作机会和促进本国经济的发展。同时政府可以通过征收房产交易过程中的印花税以及其他相关税种的形式来增加政府的收入。由于海外投资的这股资金流是巨大的，所以政府在思考如何吸引大量海外投资的同时又能对这部分资金进行更好的管理和控制。

1．究竟什么是 FIRB ？

在这种背景下，一个叫 FIRB 的机构产生了。这个组织机构最早成立于 1976 年，最初成立的目的是为澳洲财政部和澳洲政府在制定相关的海外投资策略时出谋划策。随着时间的推移，FIRB 又增加了监督外国人在澳大利亚投资不动产的任务，英文全名是 Foreign Investment Review Board 中文翻译过来就是“外国投资审查委员会”，按照目前的规定，外国投资者的投资购买行为涉及到购买民用住宅房地产，购买商业地产，购买生意，或者购买农业用地等的都要获得 FIRB 的批准。

2 下面让我来看看 FIRB 这个机构主要职能有哪些呢？主要有以下的 5 大职能：

1.审阅相关的投资议案是否符合政策及法律法规的要求，修订和建议财政部门对相关的法律法规做出修改。

2.在政策和法律的执行方面向财长提供建议

3.分析研究澳洲本地及其他国家相关政策法律法规

4.为海外投资者以及他们的代表和中介人提供指导性的纲领和意见

5.监督和确保投资者遵守法律法规

在这5 大主要职能中，其中和我们大家关系最为密切的应该算是第4 项职能了。简单的讲，如果海外投资者有想在澳大利亚购买房产的打算，需要知道政府的有关规定和政策。如果违反了有关规定，澳洲政府的处罚是非常严厉的，最后很可能是人财两空，被罚了钱还被赶出境。所有海外投资者将要在澳洲进行投资时必须以 FIRB 规定的纲领与意见作为参考，并获得该机构的审批之后才可以进行投资。

该机构的组成：

FIRB 的委员会由 6 名兼职委员和1 名全职委员组成，他们分别是来自金融领域，税务领域，城市发展规划领域，法律法规领域，和国家安全领域等方面的专家。从委员会的组成来看可谓是涉及了几大重要的行业领域，因此FIRB 在对海外投资者的投资行为进行审查时需要考虑到以下的几大类的因素。

1 国家安全

2 竞争

3 与澳大利亚政府（税收）政策的一致性

4 对经济和社会的影响

5 投资者的品质

可见澳洲政府对海外投资这一块还是相当的重视，不是说你想投就可以投，还得符合各方面的利益。

3. 这个机构归哪里管？

FIRB 之前是财政部下属的一个部门，由于澳洲政府在最近一段时间意识到 FIRB 在监管海外投资方面存在很大的漏洞和不作为。仅仅靠 FIRB 或者澳洲财政部是远远不够的。于是澳洲政府已经决定将由 ATO 也就是 Australian Tax Office（澳大利亚税务局）来担当此重任，在 ATO 中建立了新的部门来管理海外投资。从 2015 年 12 月1 日起，澳大利亚税务局已经接管了一个名字叫 Foreign Acquisitionand Takeover Act 1975(FATA)的法规文件所有相关住宅房地产（包括审查申请表）的责任。在税务局介入之后，澳洲政府就可以通过其完善的信息系统检查之前已经购买澳洲房产但蓄意违反FIRB 规定的海外投资者。该系统将整合澳大利亚各州的房产交易记录。被发现有违反购买条例的海外投资者将面临相当严重的处罚。

FIRB在被ATO接管之后加大了审查和执法力度，不会再有免费的申请，鼓励农业和农业企业投资，力求整个流程的简单化和现代化。所以在这一点上希望引起海外投资买家足够的重视。澳洲政府说了，我不是跟你们开玩笑，别想钻空子，中国有公安系统的户籍联网查户口，我们也有税务局系统联网查你在澳资产。

以上内容就是FIRB 成立的背景和相关，在了解了FIRB 存在大环境之后，我们进入今天第二部分关于申请的重点内容。

第二部分：详解申请流程

让我们先说说什么人需要申请？

海外投资者以个人身份进行投资之前先问自己一个问题，我的身份是什么？

1 我是不是澳洲公民？

2 我不是澳洲永久居民？

3 我是不是新西兰公民？

如果这个问题的答案是 NO，也就是身份不是落入以上这三类里面的投资者，都算是外国人（也就是FIRB所提到的ForeignPerson），无论是购买任何类型的澳洲房产，都需要向FIRB递交申请。那么我的身份已经确定不属于以上三种人，可以随意购买任何类型的房产吗？

FIRB 给出的答案是否定的, 让我们看看这些细节 FIRB 到底是怎么规定的。

如果都不符合这三类居民的身份，那么FIRB 又将海外投资者分为两大类，一类是持有澳洲长期签证的临时居民（这里指的是例如学生签证student visa，工作签证working visa，和临时居民签证temporary resident visa 等）。另外一类就是没有任何澳洲签证的纯海外投资者。下面让我们分别说说FIRB 对这两大类投资者或者买家在购买民用住宅房地产有什么样的要求呢？

在讲之前，我需要给大家普及一个概念，也就是澳洲的民用住宅房地产的分类，基本上可以分成以下三大类：

1 新房New dwellings

让我们来一起看一下英文的定义，英文不太好的也没有关系，可以重点看中文解释

Means adwelling (except commercial residential premises) that will be, is being or hasbeen built on residential land and that:

has notbeen previously sold as a dwelling; and either, has not been previouslyoccupied; or if the dwelling is contained in a development and the dwelling was sold by thedeveloper of the development—has not been previously occupied for more than 12months in total.

指的是在住宅用地上将要盖，正在盖，或者已经盖好的，要满足条件1：之前没有作为房产被出售过，同时满足条件2：没有被居住过或者被开发商出租时间不超过12 个月的住房。

2 二手房Second Hand orEstablished dwellings

Means a dwelling(except commercial residentialpremises) on residential land that is not a new dwelling.

只要不是新的就是二手房

3 空地Vacant Residential Land

Land is vacant if there is no substantive permanent building on the landthat can be lawfully occupied by persons,goodsor livestock.

没有永久性搭建建筑物的土地,，这可能包括可供人居住的房子，用于存放物品的仓库，或者用于眷养牲畜的棚

在了解以上三个概念之后，再让我们来说说刚才提到的这两类投资者。先说说第一类投资者：长期签证持有者（临时居民）对这类签证持有者的定义是

1 持有临时签证，签证有效期超过 12 个月（不管签证还剩多久）

2 居住在澳洲，已经递交了永居申请并且持有过桥签，在申请获批之前需要一直待在境内

FIRB 对这一类投资者有着以下几点的规定：

1 可以购买新房（提交申请,可以获得审批，可以买多套，但是总的金额可能会有一定的限制，也会有一定的期限限制，可以自住也可以出租，签证到期需要离境房产可以保留）

2 可以购买二手房（提交申请，可以获得审批但是有附加条件：1 只可以购买一套二手房，购买之后必须将其作为自己在澳洲的住宅，2 不能出租，3 在不用于自住后的三个月内，要把房子进行出售，不可以保留。如果购买二手房打算进行开发，有附加条件，不可以出租，4 年内完成开发而且必须增加房屋存储量）

这点上来说澳洲政府还是比较人性化的，你临时在这里工作学习，确实有住房的需求。你可以买，但是在工作和学习结束之后，如果你不打算留下，那就要卖掉。

3 可以购买空地（提交申请，可以获得审批，有附加条件，在4 年内完成开发，并且在开发项目完成后的30 天内通知FIRB, 如果没有能按时完成，可以递交申请延期，会有相应的费用产生）

再说说第二类投资者：没有澳洲签证的投资者（纯海外投资买家）

FIRB 对这一类投资者有着以下几点规定，

1 可以购买新房（提交申请,可以获得审批，在12 个月的有效期内完成合同，可以自住也可以出租，签证到期需要离境房产可以保留）

2 不可以购买二手房

我们讲完了投资者是以个人形式出现的情况，那有人会问如果投资者是公司或者信托的形式呢？

FIRB 也做出了相关的规定，FIRB 在它的官方说明里对每种形式的申请中外资所占比例的要求有着非常详细的说明，因为公司和信托这类投资者的构成形式多种多样而且情况相当的复杂，如果在这方面有任何的疑问，请您咨询您的会计或者律师，第三部分的常见问题解答会涉及一部分相关的内容。在下面只给大家简单介绍一下定义是怎么说的。让大家知道FIRB 对此类投资者也是有着非常明确的规定的。如果公司违反了相关的规定，也将会面临巨额罚款。

如何将公司和信托定义为foreign person？公司或者信托

如果公司或者信托由一个人组成，这个人通常不在澳洲居住，或者由外企或者外国政府在公司中持有 20%的实际利益如果公司或者信托由两个或者两个以上的人组成，都不经常在澳洲居住，或者由外企或者外国政府持有40%的实际利益。

外资公司一般情况下是禁止购买二手房的，尽管有人会质疑说他们有需求为他们的海外员工解决住宿的问题。但是作为澳洲政府来讲考虑到增加澳洲房产总量的这一整体目标，非居民或者公司可以申请购买二手房用于开发，这些申请通常是有“推倒一个，盖至少两个”的附加条件。所以在澳洲经营的重大企业，可以申请买二手房给员工居住，但是在该物业空置 6 个月以上时，必须在三个月内将物业出售。

我们知道了哪类投资者可以进行什么样的申请，那么接下来大家肯定是想知道什么时候应该申请呢？

通常来说，获得FIRB 的批准是作为合同的一个附件条件出现的，也就是说，这个申请一般是在签订了购房合同，交完订金之后，由买家自己或者在由房产中介的协助下在网上完成申请。

大家打开FIRB 的官网，即可以看到以下的画面

只要点击 APPLY NOW 就可以进入申请的页面了，如果大家在申请过程中有任何不明白的地方可以咨询我或者我们大公地产的任何一位销售，我们都非常愿意协助您。

因为 FIRB APPROVAL是作为合同的一个附件条件，就和贷款条件，房屋检查条件一样，如果没有获得审批，合同也就不会生效，同样的也就无法完成过户。所以这样对于投资者或者买家来说，不但没有买到房产，而且还会损失掉申请费，所以我建议大家在签订合同之前，一定要先弄明白自己按照相关政策与规定可以购买什么样的房子，否则就会多花冤枉钱。

下面让我们来看看具体的申请费用是怎么收取的？

最早FIRB 从免费申请改成根据所购买的房产的价格收取一定的费用

购买0-100 万（包括100 万）的物业需要缴纳5000 澳币的申请费

购买1,000,001-1,999,999（比100 万多，比200 万少）的物业会需要缴纳10,100 的申请费所需要缴纳的申请费是根据所购买的物业的价格来逐渐增加的

先给出大家一个链接，是最新的FIRB 给出的2016-2017 财年的申请费用明细，大家可以根据表格来了解一下需要缴纳的申请费用

http://firb.gov.au/files/2016/06/Residential-Land-Fees-2016-17.pdf

或者还有一个更直接的办法就是可以登录

http://firb.gov.au/applications/estimator/这个网址，把网页往下拉，可以找到一下内容，在选择了民用住宅地产并输入相应的价格之后，系统会自动计算出需要缴纳费用，相当的方便与快捷。申请递交之后多久会获得审批？

大体上从递交申请到获得审批是30 天左右的时间，根据具体情况，审批时间可能会延长或缩短。一般民用住宅通常在30 天以内就可以获批。只要申请递交之后及时将申请费交上，通常很快就会获得审批。

什么是二手房拍卖豁免证Establisheddwellingexemptioncertificate （Auctions）（GN9）

就在上一期讲座里我们的销售经理Justin Li 李超提到的海外买家参加拍卖购买二手房是有要求的，我在这里进行一下说明，总得来说如果想通过参加拍卖来购买二手房的海外买家都需要向FIRB 申请这个许可。

临时居民在有了这个许可之后，可以在有效期内参加多场拍卖，因为拍卖当天成交所签订的合同都是没有任何附加条款的，按道理来讲，由于所要购买的进行拍卖二手房物业都是不同的地址，所以每次都要向 FIRB 进行申请，FIRB 也觉得这样做实在是太麻烦了，因此推出这个豁免证书，只需要向 FIRB 提交一次申请，获得批准后, 在 6 个月的有效期内，可以参加多场拍卖，所购买的物业有金额限制，而且只可以在指定的州购买一处物业，在成功购买之后需要向 FIRB 进行汇报。

打个比方，A 投资者持有长期临时签证，打算参加二手房的拍卖来购买物业，那么A 需要向 FIRB 提交申请来获得这个证书，如果 A 打算购买 100 万以下（含 100 万）的物业，那么 A 需要告知FIRB，申请获批的结果也是要求A 只可以购买这个价格区间的物业，如果在拍卖当天，A 喊价超过了 100 万，也就是超过了 FIRB 允许的范围，最后拍卖师落锤也是无法购买的，不单无法完成过户，还要面临罚款。如果打算在拍卖前购买将要拍卖的物业，需要向 FIRB提前递交另外的申请，在获批之后才可以购买。

如果外国投资者对一项投资有任何疑问，即是否需要告知FIRB,那么就应该向FIRB 提出申请。在政府告知外国投资者申请结果前，交易不应该继续。外国投资者应该在任何房产交易前提出申请，或应该把自己的购房合同以FIRB 审批为前提。

第三部分．其他常见问题下面让我们来看一下经常问到的几个问题

一. 如果违反了FIRB 的条例会有什么样的处罚？（GN11）

根据投资者的类型以及所买物业的类型FIRB 做出了一个相关的处罚明细其中提到的最高刑事处罚如下，

个人：135,000 罚款或者 3 年监禁公司：675,000

二. 夫妻双方身份不一样，联名购买需要申请吗？(GN4)

如果是夫妻双方，一方是澳洲公民，另一方不是澳洲公民也不是永居，如果联名（joint tenants）购买不分比例，不需要向FIRB 申请。

如果夫妻双方，一方是澳洲公民，另一方不是澳洲公民也不是永居，联名买但分比例（tenants in common），另一方需要向FIRB 申请。

三．我可以拿着南澳的许可去参加别的州的拍卖吗？（GN9）

不可以，该许可只能用于特定的州，如果想去其他州参加拍卖，需要再重新申请四．我是澳洲公民，父母住在海外没有澳洲永居和公民身份，可以联名购买二手房吗？(GN3) 不可以。因为父母是属于纯海外投资者，不可以购买二手房

五. 可以同时提交多个 FIRB 的申请吗？

可以，但是申请要和具体物业相关，要先有地址才能进行申请

六. 如果父母把房子作为遗产留给我，我需要进行申请吗？（GN4）

不需要，FIRB 在买家豁免的相关内容有明确的指出通过继承或者遗产的方式获得房产不需要进行申请。

七．为什么在购买有些公寓项目时不需要进行FIRB 申请？（GN8）

其实并不是不需要进行申请，而是开发商已经申请获得了new dwelling exemption certificate，中文可以理解为新房豁免许可，这样买家就不需要进行再次申请了。开发商需要向海外买家提供这个豁免证书，而且作为开发商要随时向 FIRB 进行汇报有多少人通过豁免购买了开发项目。而且，通常来讲，个人购买某个已经拥有豁免许可的项目的总价值不得超过300 万，如果超过 300 万需要获得批准之后才可以购买。对于开发商来说，通常得到的审批结果可能是有一个百分比，举个例子，如果开发项目有 200 套住宅，40%可以卖给海外投资者。那么作为开发商需要满足什么条件才可以申请这个新房豁免许可呢？

1 开发项目含有 50 套以上住宅（不包括联排别墅）

2 已经获得了相关政府部门的开发许可

结尾语：

以上就是今天讲座的全部内容了，总得来说，如果在情况比较复杂的时候不确定是否能够豁免，那就应该向 FIRB 提交申请，建议大家遵守澳洲法律法规，不要抱有侥幸心理，对于打算在澳洲投资房产的外国投资者来说，遵守澳大利亚的法律法规和了解相关的投资体系是非常重要的也是非常有必要的, 如果在投资的过程中违反了相关的政策和法律法规，可能会面临不同程度的刑事或民事处罚，包括可能会被驱逐出境。这个机构的存在，给那些按照规定来进行投资的海外投资者，提供了更大的确定性，并且增强了他们投资的信心。

最后希望大家能从以上内容获得您想知道的信息，感谢所有耐心的听众，希望你们度过了一个有收获的夜晚。