【房谋屋断】澳洲房产投资全解析——让投资之路不再迷茫！,澳洲金融圈微信公众号文章

前言

近几年，国人在澳洲进行了大量的房产投资，那澳洲的房产真的有那么好？到底值不值得去投资呢？接下来我为大家解答一下在澳洲投资时常见的几个问题。

最近想在澳洲投资房产，都有哪些费用要交的？

澳大利亚买房所要征收的房产税和国内的征税是有些不同的。澳洲购房成本包括：澳洲房产贷款机构费用；律师费用；印花税；房屋检查费用(购买二手房)；房屋及财产保险费；市容建设费用；搬家费用；地产代理费用。澳大利亚房产税秘诀：税收和杂费会很大程度地增加你的成本。提前计划可以让你避免预料不到的财务拮据。而如果你购买的房产是用来投资，那么以上大部分费用都可以用来退税。

听说二三十万首付，真的吗？

是真的。但是要看项目所在的区域是那座城市和在什么位置，有的项目在悉尼，墨尔本市中心的，就不可能这么便宜了，稍微远一点的还是可以买到。而这个20~30万首付是总房款的10%，也就是说，总房款要到200~300万人民币。

投资澳洲的房产跟国内有什么区别？

1、回报率高。每年房租+地产增值，接近10%。 2、永久产权。相比之下中国的产权只有70年。 3、买房比国内安全。10%的首付是先交到律师的信托账户，等房屋全部建造好，钱才会给开发商，如果产生烂尾楼，开发商连本带息的赔钱给你。 4、可以通过银行贷款政策，使增值部分套现。 5、只还利息不还本，最多可以10年。

澳洲投资房产有没有风险？

肯定有，就像国内买房也是有一定的风险存在的。

澳洲投资房产有以下风险：

期房投资不适合纯海外人士

高层公寓类的期房，适合在澳洲有工作并且有高收入的人群，他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税；在美国和澳洲的税务上叫做负扣税房地产投资；而海外投资人在没有登陆澳洲之前，子女没有就业之前，都还没有收入，因此无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税；而高折旧本身就意味着较高的税务损失。

二次销售时间较长

不同于别墅类别，公寓房在二手交易市场中占比较低、停留时间较长（以每周的市场拍卖产品类别来区分，公寓类产品仅占拍卖物业数量的20%左右）；特别是小户型公寓最滞销，如开间公寓（Studio）、一房公寓、没有车位的低于50平米的公寓等等。

银行对公寓类产品的套现价值和抵押价值较低

因为在澳洲、新西兰、美国、加拿大等国，公寓并不是主流自住和刚性购房需求的购买主体类别；特别是市中心高层公寓，更不是本地人的生活第一居所；以澳洲第二大城市拥有420万人口的墨尔本举例：在九横九纵CBD生活的澳洲本地人（持澳洲护照和永久居留权的人）仅有1.4万人而已，而在CBD居住的总计30万人中，绝大多数是外来人口，如留学生、访问学者、旅游者、背囊客、以及买不起车在市中心周边打散工的“穷人”；中国才刚刚开始的城市化，墨尔本已经进入了郊区化与逆城市化；市中心仅仅是商业中心而已，而非主流生活社区。

银行估值和贷款风险较大

银行对楼花变成现房后，不是按合同购买价格来批放贷款，而是以成房后的市场评估来计算。如果几年后的房市的预期向下，银行对该房产的评估值可能比投资人购买时的价格还要低，造成投资人的资金筹措困难。除此之外，由于楼花或者期房成交在2-3年之后，海外银行是否对那个时期投资者提供按揭贷款，及对应的贷款比例、贷款利率等都是未知数；无形中，长期交割的期房把海外投资者的贷款审批风险推后了，且时间越长，潜在风险越大。

那么投资澳洲房产的好处都有哪些呢？

高质量低成本

生活水准澳洲的生活水准属于世界上较高的国家之一，其生活成本却大大低于包括美国、英国、德国、日本、香港、新加坡和加拿大等许多国家和地区。

容易获得银行贷款支持

银行信贷的支持澳洲各银行默认为房地产提供信贷的风险几乎为零，因此投资物业较容易获得银行信贷的支持。

超低首付

享受房屋贷款权海外投资人在澳洲银行最高可获得80%房地产贷款额；个人购房消费首付10%，与当地居民一样享受房屋贷款权。海外投资客可以在当地银行用当地物业进行抵押进行贷款，方便且实惠。

严格的监管

在澳洲政府对从事澳洲房地产中介活动的专业人员有严格的监管，对他们中某些触犯法律的行为惩罚是十分严厉的，最高达七年刑期。因此如果澳洲移民或海外投资客购买下物业交由当地房产中介管理有严格的法律保护，十分有利的保护了海外的投资者。

怡人的环境

最适合人类居住澳洲多个城市被评为最适合人类居住城市，经济之都悉尼已连续多年被评为世界五大最佳居住城市，拥有可人的气候、独特而舒适的生活环境、高质量的社会与文化基础建设。同时，文化之都墨尔本也是世界最适合居住的城市之一。

无遗产税

部分房产税务优惠澳洲政府大部分州对房地产不征遗产税，通常在其他许多国家里遗产税可高达40%以上。

稳定、快速的增值

平稳发展澳洲房地产近40年来平均每七至十年即可增值一倍。有着这么平稳的发展，每年都有一定的增值，相比国内房产市场由宏观经济调控下的不稳定，澳洲房产的投资不失为一种稳健的方式。

利子女留学，‘以房养学’

澳洲是教育强国，8所澳洲5星大学全部进入世界百强，很多家长希望能把孩子送去澳洲留学。如果孩子在毕业之后能顺利移民去澳洲，那么这时候买的房子就是最经济的，可是如果准备回国发展的，那么在澳洲的房子可以转售，这四年间的收益将会在15万澳币以上。都可以填补留学费用。在留学期间也可以将住处的多余的房间出租，收取租金，这样就能赚取生活费。