初到澳洲

我们去澳洲，正值圣诞前夕。

坐了10个小时的飞机，从广州到悉尼。早晨6点多到，没有倒时差，直接进入考察行程。

这是第一个特别的地方。从中国出发飞10个小时以上的航程，不用倒时差的，澳大利亚是唯一的一个大陆。

澳大利亚一些州夏季实行夏时制，与北京时间时差3小时，光凭这一点，澳洲对中国人就有莫大的吸引力。

去之前知道澳大利亚的华人很多，但多的程度还是超过了想像。

我有一个独特的角度 ，来观察一个国家里华人的数量多少和影响大小：看中餐馆的数量和质量。

我们这个行程，住了悉尼、黄金海岸、布里斯班、墨尔本等四个地方，一共吃了14顿正餐。

W先生在澳洲留学的女儿请我们品尝了最高等级M9级的牛肉，当然也少不了澳洲龙虾，名不虚传。

但算一下，西餐一共只吃了两顿，14餐种类如下：

中餐占到六七成，每到一个城市，基本抬脚就能找到中餐。

关于中餐质量，就这么说吧，我作为四川人，在悉尼、墨尔本吃到的川菜，不输于在广州吃到的。当然，论地道所有地方的都不如成渝街边的苍蝇馆子。

置身在澳洲，融入并不觉得是个事儿，这甚至比和中国同为亚裔的日本更容易，这也让人更容易作出决策。

澳大利亚房市

这次是智谷趋势的商务投资考察，在看了几眼悉尼歌剧院后，我们就投入到项目考察中去了，当地的房产自然是重头。

去之前，澳洲房产留在我脑海中的几个关键词是：大涨、泡沫、海外买家……

我们去的时候，情形有点像国内，一系列限制措施出来了，试图降温。

前段针对海外买家的印花税政策等，并没有过多浇灭中国买家的热情，可见出海的欲望有多强，后来是中国资本管制措施出来，强行拉上一道闸，起到了一定效果，但欲望和需求还在。

目前房产市场冷清了一些。澳大利亚很大的房产代理商Link的boss说，这反而是一个入场机会，盘整阶段，可以淘到一些好房。

问：怎么看澳洲的限制政策？

他回答：这只是暂时性的，经济不好了，一样会放松，全世界都是这样。

澳洲楼市的疯狂，对于经历了北上广楼市的我们来说，不算什么，听当地人说起房价的上涨，我们只是微微一笑。

之前我们做过一个数据比较，把海外两个大热门地区加拿大和澳大利亚的城市与国内比。租金回报率和收入房价比，国外的城市都要好得多。

我们开始看了一些公寓项目，质量不错，也有稳定的投资回报，但似乎隔着一层纸，缺一点让人出手的催化剂。

天下所有的大城市长得都一个样？看了几套公寓之后，我觉得我们的此行只是开阔一下视野，不会有太多颠覆的东西，不会有什么太意外的东西闯入。

但随后的行程打了这个判断的脸。

黄金海岸

到澳洲第四天，我们去了黄金海岸，这是一个世界闻名的旅游胜地，离澳洲第三大城市布里斯班很近。

我们去看了一个别墅项目Bloom，新建，约三百套的规模，每周十几套的速度在销售。附近在建一个南半球最大的购物中心。

叉开说一句，澳大利亚当地人很喜欢用南半球这个词，比如南半球最大的步行街，南半球最好的学校，南半球最大的商业综合体等。赤道以南，澳大利亚有这个自信。

刚听到Bloom上面那些数据并没有打动到我们。但当我们走进样板别墅时，一下被击中了。

心里只剩一句话：这才是生活的样子。

什么样子？有草坪，有游泳池，有宽大明亮的房间。

这个样子其实你在电影里在照片里也见过，但你不亲临现场，感受不到它带来的冲击。

后来又来到翡翠湖小区，这里是联排别墅，胜在环境，周边有高尔夫球场，有湖畔公园，景色之绝美，可以这么说吧，北京玉渊潭公园旁著名的顶豪钓鱼台七号院也不过如此。每天能在那样的环境散步半小时就是一种享受。

在这两个地方，就发生了文首的一幕，同行者非常快地作出了购买决策。

回想起来，他们这么快作决策，是这样的房子与国内的构成了一种巨大的反差——这才是生活该有的样子。中国人对土地有种特别的情结，拥有一块地，一个永久产权，这算是一个中国小梦。

澳大利亚的设计很发达，房屋的装修和家具搭配都很有品味。

其中一套别墅，展示时带有家具，如果想把家具留下来，需要再加20万元人民币，不是个小数目，澳洲的家具很贵，但Z先生非常喜欢家具的搭配风格和品位，愿意花钱买下来。

但不能因此就说，几位购房者完全是被房屋的颜值征服的。

他们都是聪明而理性的人。默默地算了一个账。

三百万是多少钱？

这几套别墅的价格都在三百多万人民币。

我们可以做一个比较。

黄金海岸相当于中国的三亚。它的知名度和对欧美度假人士的吸引，毫无疑问大于三亚。

还有一个优势，三亚只是一个单纯的旅游地，而黄金海岸紧靠澳大利亚第三大城市布里斯班，有产业支撑和区域纵深。相当于把三亚搬到了珠三角的三感觉，风景与繁华兼具。

而三亚的优势，在于其背后中国这个巨大的人口和市场量级，比澳大利亚要大。

所以从粗略来说，两者打个平手应该大差不差。

以Z先生和W先生两个别墅项目来看，分别距市中心6公里和20公里。

那么，我们看看，三亚的别墅价格。离核心区三四十公里的别墅，低于600万的都很少，很多都上到一千万了，更不要说70年产权和永久产权的区别。

三百多万在中国也能找到别墅，但一定是离大城市非常非常的远，别墅区出来基本上是荒效野外，是比较落后的农村地带。

出北京几十公里，就进入了环京贫困带。周边的基建设施以及人员受教育程度，与大城市相比降了好几个等级。

中国城郊的别墅区有时像孤岛，与城市中心之间是文明隔离带。澳大利亚整体发达，城乡差别没那么大，整体文明程度高，城郊的住宅区外面，依然是现代文明和现代基础设施的连接。没有孤岛现象。

你在城郊买房，依然享受到现代文明的惠泽。

在与销售人员的简短交流中，W先生与Z先生都问了一个共同的问题：小区的房屋都是什么人购买？什么人来居住？

两位都是商业经验丰富的人，这个问题很关键，关系着房产的投资回报。如果是当地人居住为主，那么就很好租出去；如果都是投资客，出租率没有保证。

澳洲本地大型房产代理机构的负责人此前与我们交流时也强调，他们代理房产，最终要看的一条是，这个项目当地人会不会买，会不会有本地需求，这保证了一个项目的安全边际。

这一个理念在澳洲比较盛行。同是经历了狂热，但澳洲与中国比还是要理性得多。

同行者所买的几个项目，都是以本地人入住为主，而且附近都有大的就业机会，能保证人口的持续导入。比如南半球最大的购物中心，将会增加几千个就业机会。

澳洲没有“坑”？

W先生跟着Z先生，也订了一套翡翠湖的别墅，此后的考察行程中，两人经常开玩笑说是以后要当邻居了。

一天在考察路上：

W问Z：对了，你还记得你买的房多大吗？

Z：不记得了。

W：我也记不得。

这个对话我印象很深。

细想一下，按中国标准，这几位先生下订都太“轻率”了。

国内买房，还不是白天去看一下，晚上去看一下，看看不同时段房屋的周边情况。还得上网狠搜，论坛猛问，防止房产有坑，查开发商背景，了解当地的产业结构，发展前景，累得七荤八素，跟做一个博士论文差不多。

核心是一个词：防坑。

这几位先生，十几二十分钟就作出一个百万元级的决策，脑海里基本没有“防坑”的意识。

细究起来，这源于对当地市场透明度和法治环境的信心。

这样的好处是，交易双方不用太费心，有律师进行合规性审查，帮你把关。

购房合同经常是二三百页，把房产及周边环境的各种情况及配套都写进去了。事前详细约定，避免事后的纷纷。当然，有这么几百页的合同，你不找律师也不行了。花几千元的律师费，当地有共识，这个钱值得花。

实际操作中，开发商都比较老实，有一说一，不胡吹海夸，宣传品和样板房，跟交房时的情况差别不大。

因此购房者不用时刻警惕防坑，这减少了各方的沟通成本和时间成本。 

行程中听到司机说起一个事，一位朋友的汽车因违规被政府没收，没收之后汽车被销毁。之所以政府没把汽车拿去拍卖，是因为政府必须保持公信，如果没收之物变成收益，会让人质疑政府的罚没举动是为了创收。

正是这些点滴细节，构成了具有高度透明度和确定性的法治环境。

为什么移民澳大利亚？

一路上我们看了十多个房产项目。W先生的太太感叹，看一个爱一个。她对W先生说，我们回去就把广州的房子卖了，到这里来。

有开玩笑的成分，但能体会到她的喜爱。

W先生的女儿在这里留学，他们夫妇本来没有移民的打算，但在考察行程的后期，W先生开始在考虑拿身份的问题。

而Z先生本身就是冲着移民+购房+子女教育整套目的来的。

Z先生之前去美国跑了一圈，这次到澳洲，就是做全面的比较。他觉得，全世界，他会从美国加州和澳大利亚中来选择一个。

用资金（投资）投票，到用脚投票，这是对一个地方的最高肯定。

从各方面禀赋和资源来看，澳大利亚被称为中国人最佳出海之选，并不为过。

先谈点大的。

地球上受到上帝眷顾的国家，通常来说是两个，一个是美国，一个就是澳大利亚。

上帝眷顾是什么意思呢？

上面是宏观面。我谈谈对澳大利亚的具体感受。

对我的最大颠覆是，澳大利亚的活力超过预期。

去之前，澳洲的印象就是风景绝美，欧美人没事去度假的地方。那里的节奏和氛围应该像欧洲吧。

实际感受是，节奏比欧洲快不少，年轻人的活力也更足。

我观察一个国家的发展，必看一个指标，人口。

澳大利亚的人口增长在发达国家中算高的。有增长，这个国家一定有希望。它的制度已经这样健全了，源源不断的要素注入，想不增长都难。

这是很厉害的。澳大利亚相当于比其他国家多了一个宏观调控的利器。其他国家只有货币和财政调控机制，澳大利亚可以通过移民来调控。需要更多技术工人，啪，松一点技术移民；经济有点衰了，需要更多资金，啪，放开一点投资移民。

来的都是精英，都是真金白银。

我的一个看法是，这个世界最后的胜利者，一定属于移民国家和移民城市。他们是资源汇集之地，是人们用脚投票选出来的归宿，是筛选了人类精英的所在。

37%的伦敦人并非出生在英国，纽约有36%并非出生在美国。这是它们之所以伟大城市的秘密所在。 

澳大利亚这个天然的移民国家，因英美法系的透明与稳定，因资源的巨大丰富，因人口的稳定增长，它抗风险的能力很强，具有罕见的确定性。

在澳洲考察之中的一个晚上，几位同行者曾聚在一起喝着奔富，展开夜话。核心议题是怎么看中国，怎么看未来。

这也是大家到澳洲来考察的原始动因。因为未来看不太清，中国的发展看不太清，中国的资产狂热看不太清，所以，到世界各地看看也许会找到答案。

夜话中，普遍对中国经济的不确定性表示担忧，一列列车已经高速行驶了四十年，这样的状况历史上还没有过，它会慢下来，还是会出轨，还是会持续加速？

国内的楼市已经没有大机会进入了，股市还有不确定性，其他投资通道很少。几位先生都是做实业的，加大投入，扩大规模，有担心，不太敢。

中国会不会有系统性风险？这可能是每一个手握鸡蛋的人所关心的。

光担心没啥用，我的一个策略好几位表示认同：

中国仍是最有增长潜力的地方，重心不能放在其他地方，还是在大陆，但风险在积累，如果你有一定资产，应该把全球化分散策略提到议事日程上，这样未来不管出现何种情形，都会有回旋余地。

不走出去，家就是你的世界；走出去，世界就是你的家。

外面的投资可能性，是局限在一个圈子里很难想到的。

回国前，我和澳大利亚税务部门工作的一位朋友聚了聚。

他讲了讲前段的一个投资案例。

他买了一个农场，花了36万澳元（约 180万元人民币），让我猜农场有多大？位置是离墨尔本一个半小时的车程。

我使劲猜，农场用地要比别墅便宜不少吧。一块别墅用地便宜点30万澳元可以买到1000平米吧？我往上猜，农场有5000平米？

他说不是。

我说，难道一万平米？不可能吧？

他说，再乘以15倍，15万平米。

我下巴掉了。

他悠悠地说，现在出租给农民，每年有四个点的回报，老了，我就回到这15万平米的农场，养老。

点击下方图片直达原文：

 2017第三季度全澳房产转售报告：哪些地区卖房赚了钱?

报告 | 11月份澳大利亚整体房价走势如何？