澳洲国民银行（NAB）季度商业情绪调查显示，随着信心的回升点燃了融资和投资项目，大量开发商计划在未来6个月推出新的写字楼项目，以刺激融资和投机项目。

到目前为止，澳大利亚在健康和经济两方面的表现都比其他大多数国家都要好得多，许多商业活动现在已经接近疫情前的正常水平。

从疫情引发的衰退中恢复过来，现在正渗透到商业房地产市场的情绪中，NAB的调查是一项基于资本价值和租金预期的情绪指标。

NAB首席经济学家艾伦•奥斯特（Alan Oster）表示：“尽管我们的指数连续第二个季度上升，但仍处于负值，远低于长期调查的平均水平。

不过，人们对经济活动近期复苏的预期有所改善，同时失业率从高峰有所下降，这表明商业房地产市场的整体信心水平有所提高。”

在目前的旅行限制下，市场情绪在各行各业之间继续分化，办公和零售人气上升，CBD酒店继续落后，成为最薄弱的资产类别。

此外，由于线上零售需求的不断增长以及对可用仓库和物流空间需求持续增加，本季度工业地产信心急剧上升。

项目开发方面，超过一半的被调查房地产开发商表示，他们计划在短期内开始新的办公楼项目，高于上次调查的39％。

在国民银行调查的370名房地产专业人士中，预计大约四分之三（77％）的白领将在新冠后回到CBD办公室。

有预测显示，随着在家办公的普及，市中心办公室年净吸收量将减少10%至15%，新冠后回归的企业可能找面积只有以前80%的办公室。

澳洲国民银行方面表示，预计全澳空置率将维持在9％的水平，在未来12个月内将上升至9.4％，然后在两年时间内降至8.9％。

墨尔本内城区公寓租金暴跌正在冲击全国公寓投资者市场。在地理位置优越的墨尔本内城区，2019年的公寓周租金约为415澳元，现在的挂牌租金价格约为每周300澳元，直降逾25%。

自然而然，由于坏事传千里，这些公寓的价值也在缩水，全国各地银行在向购买公寓的投资者放贷时变得更加紧张。

但影响墨尔本公寓市场的特殊因素与悉尼和其他澳大利亚首府完全不同，后者的租金在小幅下跌后，现在又开始回升。

事实上，悉尼在房市繁荣时期设计的土地税框架，如果学生们返回，现在可能会造成严重的公寓短缺，房租会螺旋上升。

近十年来，墨尔本成为世界第四大大学城，结合大量的土地和合理的规章制度，结果一股公寓楼建设热潮正在兴起。

繁荣时期开工较晚的项目现在已接近完工，因此，如果中国留学生回归，他们将享有大量低成本的住宿，这与悉尼形成了鲜明对比。

在悉尼的房地产热潮中，中国开发商为悉尼的土地支付了令人难以置信的价格，新州政府想要分一大杯羹，这是可以理解的。

实际上，它实行了一种土地税制度，意味着开发商和投资者要缴纳15%的土地税，这一比例大约是其他州的5倍。

除此之外，还有世界上最麻烦、最容易延迟的开发审批流程。而且，所开发的公寓远远没有接近墨尔本内城区的水平。

在悉尼，尽管许多人因为“通行距离长”压力太大而返回市中心，但审批率和开工率却大幅下降。而虽然留学生人数大幅减少，但悉尼的公寓租金现在已经开始上涨。

然而，独立屋价值的增长速度比公寓要快，其增长势头是由自住业主推动的。

借款人苦苦等不到贷款批准，房市竞争激烈，越来越多的买家担心他们的报价会被竞争对手给超过。Krista和David Smith为了买下在Byron Bay以南20公里位于Lennox Head的房子，尽管在出价前4个月就已经获得了预先批准，但还是等了长达两个多月之久才获准。

Krista说，因为房市非常非常竞争，这让她生活在恐惧之中，她很担心银行不批她们的贷款，导致她梦想中的房子被抢走。

并表示她的存款和信用都是干净的，也提供了所有的材料，但贷款方没有对批审延误做出任何解释。

墨尔本Clover Financial Solutions的主管Phoebe Blamey表示，贷款的最终批审需要10天。并说很多房产都在场外交易，预先安排好的资金会是交易成败的关键。

这意味着当有好的房产出现时，买家应该要能立刻行动，并备有好的资金条件。

有些代理商声称，因为贷款需求快速增长，积案量不断增加，加上新冠搅局，导致贷款申请批审日从20个工作天拉长到60个工作天。

专门从事住宅和商业抵押贷款的Barry Thatcher表示，所有的大银行批审都非常慢，许多时候首次批审都得等上15至20天，而二级银行就不同了，它们设法把处理时间控制在1到3 天内。

主要贷款机构声称他们正在改善批审时间，国民银行（NAB）承诺在今年9月底前，30%的住房贷款将在1小时内获得无条件批准。

全国最大的贷款机构联邦银行（CBA）发言人表示，住房贷款申请的倍数增长已经给它们带来巨大压力，有些时候会导致批审时间拉长。

联邦银行已经增加了400名员工，也加班“数小时”，就为了让批审时间维持在“可容许的范围内”。

一名澳盛银行发言人补充，住房贷款需求大量增加，随之而来的申请量已经为整个行业带来时间压力。

澳新银行正迅速实现自动化批准及增加审查人力，以缩短批审时间。抵押贷款经纪人表示，特殊交易或贷款人为了争夺市场份额而下杀的超低利率也是造成贷款申请积压的原因。

根据新的分析显示，创新低的利率及房地产价格疲软，导致悉尼郊区出现房贷比租金更便宜的情况。

在悉尼西部Box Hill买房所缴的贷款甚至比租金还便宜，独立屋每周要偿还的贷款中位价仅424澳元，而租户每周要缴交的租金中位价却是高达575澳元。 

该模型是以2020年的住房售价及租金为基础建模，假设屋主的房贷本息摊还利率为2.48%，且已经存到20%的头期款，不考虑印花税、市府费及维修等住房成本。

Box Hill是悉尼房贷比租金还要低的郊区之一，还有许多郊区每周缴的房贷只比一周房租多100澳元。

悉尼西南部的Austral、Airds及Bardia屋主每周支付的房贷只比租客缴交的租金分别高出10澳元、18澳元及31澳元。 

此外，购买单元房的人可以省下更多钱，悉尼的西部、西南部和Canterbury Bankstown地区的单元房房贷都比租金要低很多。

Powell博士表示，低利率所带来的利益将逐渐减少，因为它将为房地产价格带来上行压力。

而单元房市场条件疲软，意味着即使多数市场的价格上涨力道强劲，但部分郊区的单元房房贷金额仍将维持在租金以下。

在Warwick Farm、悉尼西南部的Fairfield以及西部的Mount Druitt，单元房每周还款金额比每周租金还低25澳元。

在Lakemba、Granville、Guildford以及Campbelltown的单元房房贷还款金额比租金便宜约10到20澳元，而在Punchbowl、Wiley Park及Harris Park的价格差距更是不到10澳元。

如果愿意每周多花100澳元在房贷上的话，在悉尼另外52个郊区买房就不是件难事。

以内城区的Ultimo来说，每周房贷只比租金多98澳元。



在悉尼以外的地方，房贷和租金的价格差距更大。新州121个郊区房贷还款金额低于租金，其中，度假胜地莫里莫科海滩（Mollymook Beach）的价差甚至高达615澳元。

其次是Malua Bay和Tuross Heads，每周房贷比租金分别低了268澳元及168澳元。

Powell表示，许多沿岸度假胜地的租金在疫情期间疯狂飙升，因为这些地区的租房市场本来就很紧张，再加上短期租屋量不断增加，导致当地住房市场压力更大。

澳洲各地房地产价格的上涨，再次点燃了房产买家和业主们的对一个关键问题的好奇心：到底是独立屋还是单元房增值幅度最大呢？ 

对30年来的澳洲房地产价格进行的一项新的分析显示，独立屋处于领先地位——但领先幅度并不大，两者的涨幅都超过了5倍，让每一位长期业主都成为了经济上的赢家。    

悉尼从1990年底至2020年底期间，独立屋价格增长565%，从17.3万澳元到115万澳元，涨幅居于首位；而墨尔本则夺下了独立屋增幅最大的桂冠，涨幅达到448%，从11.35万澳元涨到62.25万澳元。 

布里斯班的房价中位数从10.6万澳元攀升至53.9万澳元，增长了408%，但其单元房价格却以328%的增长滞后。 

阿德莱德是唯一一个单元房价格增长（增长404%至41.05万澳元）超过独立屋价格增幅（增长371%，从10.5万澳元到49.5万澳元）的州府城市，不过CoreLogic的独立新数据显示，阿德莱德的独立屋价格涨幅在过去三个月中超过了单元房价格。 

霍巴特近年来房市大涨，成为自1990年以来增长速度第二快的市场，房价从8.8万澳元上涨到54.5万澳元，涨幅达519%。 

澳洲房地产协会主席凯利（Adrian Kelly）表示，部分地区的公寓和其他单元房受到疫情期间移民不足、旅游业不景气和留学生缺位的影响，但这些都是 “会好转的因素”。“大多数自住业主都喜欢住在独立屋里，而单元房往往是包括海外的投资者的首选。”他说。 

一些房地产专家更喜欢独立式的独立屋，因为随着时间的推移，土地价值才会上升。 

凯利说，房地产应始终被视为一项长期投资。“澳洲房地产市场的弹性水平是其他投资类别如股票所不具备的。”

他说，“家庭住宅不仅为全家人提供了安居乐业的地方，也是一种安全的投资形式。” 

CUA的新研究发现，购房者对家庭的关注度仍然很高，超过一半的父母建议在生儿育女之前买房。 

CUA产品主管纳什（Barbara O‘Conor Nash）表示，创纪录的低利率和“首置业者首付计划”（First Home Loan Deposit Scheme）等激励措施帮助了许多家庭和首次购房者进入市场。“拥有房产一直是澳洲人的梦想。”她说。