调控重压下510亿银行房贷大挪移：投资房贷逃进自住房贷
 
根据澳洲央行最新发布的信贷数据，3月份有12亿房贷从“投资”类别调整到了“自住”类别，而自监管机构对投资房贷收紧以来，已有510亿银行房贷如此调换了类别。
 
目前投资房贷共有5770亿。也就是说，有10%的投资房贷“逃出”投资房贷类别，被归入自住房贷。
 
金融数据分析机构DFA主管马丁·诺斯说，发生这种情况的主要原因是投资房贷的利率上调，已比自住房贷高得多。之前人们不会太在意房贷类别是否正确划分。
 
就在上月末，澳联邦银行（CBA）和西太银行（Westpac）再次相继上调只付息房贷和投资房贷款利率。CBA将只付息的投资者房贷利率上调了25至50个基点，新利率从宣布当日起立即生效。CBA还表示，银行已有的固定利率房贷客户不会受此变更影响。Westpac只付息房贷利率上调了30个基点。
 
重新划分类别的直接原因，除了审慎监管局对于投资房贷年增速不能超过10%的硬性红线之外，还有一个可能的原因是银行以往的内部系统在一开始审批房贷申请时，就未将自住和投资目的做清楚的甄别。
 
过去，无论申请人的贷款用途是投资房还是自住房，银行的处理程序都没有区别。但现在银行必须开始改变这一处理方式，这一改变背后意味着银行需要做大量的工作。

“这确实是个问题。对监管部门来说，如果市场数据是摇摆不稳定的，就无法确定监管的目标数据到底在哪里。” 诺斯说。
 
他称见过一些房产投资者的房贷申请被归为自住房贷，“有时候会发生这样的情况，因为有些人的条件比较容易获得自住房贷，而整个贷款审批流程是有点宽松的。”
 
贷款申请人还有一些现实复杂因素，也增加了划分贷款类别的模糊性。比如有些借款人会在投资住房中自己居住一段时间，也有些借款人开始是将房屋作为自住的，后来又将其改做投资房。
 
在过去几个月，银行房贷审批标准已经趋严。因为审慎监管局已注意到了这个问题，并且“盯住”银行，要求整改。
 
但全面整改并不是短时间内就可以实现的事。诺斯说，有些银行的内部系统较为落后。其房贷在审批流程中要经过五到八个系统的处理，并且有些内部系统和程序很不稳定，在一些环节甚至使用的是电子表格，主要依靠人工，而不是智能系统。
 
上个月审慎监管局曾表示今年将对银行内部的房贷风险控制进行核查，以确保银行没有暗自“放水”。可以预见的是，近期内银行将面临两大难题。一是投资房贷利率不断上调，由于自住房贷的较低利率，新的房产投资者有可能隐瞒实情，试图使投资房贷被划分到自住房贷类别中去。二是还会持续有贷款人要求将贷款类别由投资改为自住。银行将如何审核这些申请的真实性，会是个颇有挑战性的问题。

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