反腐大剧《人民的名义》大火，

引发了全民追剧热潮。

剧中一切腐败的起因皆因大风厂栽在了“过桥贷款”上，

那么过桥贷款到底是什么呢？

结合澳洲的贷款政策我们今天来谈一谈。

很多朋友在生活状况和经济条件发生变化时，便想要升级自己现有的住所。或许是经济条件好转，想要换一个更大更漂亮的房子；或许是孩子读书需要，想换一个“学区房”。

当然最佳的状态就是新的房子找到了旧的物业也卖掉了，成交可以在同天发生，省心省力。可这样的同时成交（simultaneous settlement）比较难实现，太多客观的因素制约。

大多数情况是：很多人在买到新房之前并不想卖出旧房，同时很多人在卖掉旧房前也没有能力买新房。华瑞的建议是：如果您有充足的资产但是您没有足够高的收入以长期同时持有两套房产，那么您可以考虑一下过桥贷款（Bridging Loan），也称为过渡性贷款。

过桥贷款顾名思义是一种暂时性的过渡贷款，主要是帮助那些找到新房子但自己现有的房子又没有卖出的人士。这些人士可以使用过桥贷款先将新房子买下，然后再慢慢将自己的住房出售，通常过桥贷款可以有一段时间，而贷款人士在此期间只需支付利息。

过桥贷款使您能暂时拥有两处房产，大部分情况下，在您售出您旧的房产前，房贷的利息将累加在贷款金额里（加到贷款本金之上）。

通常情况下，银行会要求你需要在拥有的房产中有超过 40% 的equity，意思就是目前房子的贷款金额不超过 60%，这样才会考虑批准过桥贷款（bridging loan）。

银行不需要你可以同时承受两套房子贷款偿还贷款的能力，在旧房子卖掉后贷款将变为新房贷款部分，在没有卖掉前这段 bridging 时期就是所谓的高贷款时期（peak debt），因为利息已经资本化了（capitalised）加到了贷款本金上。

举个例子

王先生准备从Campsie搬到Epping。打算将Campsie的房子出售，市场价50万，假设当前的房子还有20万贷款，然后张先生又在Epping找到一套60万的公寓，张先生的手中没有任何存款，不能作首期10%付款，怎么办？

解决方案：
1. 先做一个30万澳元的过桥贷款
2. 再做一个48万澳元的新的正常贷款（需要看收入等是否可以贷这么多钱），贷款总额达到78万澳元，先把新房买下来
3. 把原来的房子卖掉后得50万，先还掉原来的20万欠款，再还掉30万的过桥贷款

过桥贷款最大的优势是您能立即购买房产，搬进去，然后在您想要的任何时间售出您的旧房。

其劣势是在您同时拥有两处房产的时候，您需要支付数额高昂的利息。您现房里需要有足够多大量的 equity 才能有资格申请过渡性贷款，并且通常存在一个固定的时间，您必需在这个时间内售出您的房屋。

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