楼市监管风暴来了，澳联储就不加息了？大摩： 加息在后年，监管会更严 

从三月底以来，澳洲的房地产调控政策强势来袭。最近审慎监管局主席进一步透露，今年中期将要求银行提高资本金，据市场估计，银行需要补充的资本金将达到200亿澳元左右。 

面对突然到来的监管风暴，各大银行的第一反应是上调房贷利率。目前各大银行的投资房贷利率平均上调了23-38个基点，并仍在继续上调的路上。 

但是，另一方面，澳联储会不会祭出最后的尚方宝剑——加息？毕竟澳联储主席Lowe在4月5日的讲话中重点强调了对房地产市场“不平衡”的担忧。 

摩根斯坦利（大摩）在最新的报告中认为，澳联储已在高失业、低通胀和楼市泡沫中陷入两难的境地，很可能会将当前1.5%的利率维持到2019年。对于楼市，金融监管机构这次打算全力依靠收紧银行信贷来调控，并且未来调控政策还会继续加码。 

监管风暴副作用——失业率继续走高

毫无疑问的是，随着“监管风暴2.0”的推进，楼市的降温是必然的趋势。目前的房屋建设，尤其是公寓建设增速已经开始放缓。于是另一个矛盾开始浮现：楼市降温很可能使失业率进一步上升。 

如果当前的形势发展下去，建筑业会有15-20万全职工作者失业，也就是说，劳动力市场中将要出现1.6%的失业者。 

再考虑到GDP增长缓慢的因素，报告预计，到2018年第1季度，失业率将达到6.4%。 

所以澳联储需要权衡的是，降息会刺激就业，但会使房地产市场更加脆弱，这是个相当艰难的抉择。

美国再加息，澳联储还会继续沉默？

3月份美联储加息，澳洲央行采取了按兵不动的策略。那么问题是，美联储继续加息的话，澳洲央行会如何应对？ 

大摩对美国经济走势是乐观的。报告预计今年第4季度到明年第3季度，美国的通胀率会达到2.1%，失业率会在今年底降到4.6%，明年底进一步降到4.4%。因此美联储就更有加息的底气，可能2017-2018年美国基准利率将会上调到2.25-2.50%。 

这对澳联储来说是件可怕的事。报告认为，虽然全球经济有复苏的迹象，但是澳大利亚很难与这一轮复苏同步。原因是虽然铁矿石出口有所增加，但由于价格波动性较大，政府和矿业公司都不愿再增加新的矿业投资。此外联邦政府和州政府今年有望扭转财政赤字。对于政府来说，看到标普下调AAA主权信用评级也是不可接受的事。 

因此当全球都加入“积极财政政策+紧缩货币政策”的行列时，澳联邦政府并没有使用积极财政政策的动力。 

报告给出的判断是：“我们看到，就业市场不振和家庭债务高企，阻止了澳联储跟随美联储的加息步伐，尤其是单位劳动力成本和通胀率如此不利。美国、英国和新西兰的失业率都是百分之四点几，日本不到百分之三，相比之下，澳洲的失业率已经升到了5.9%，并且随着公寓建设的放慢，还可能会进一步上升到6.4%。 

“简而言之，我们认为，低利率政策维持的时间越长，就越难以改变，家庭杠杆也越来越高，这就使未来加息的杀伤力更大。

……2016年的一项研究估计，澳洲有18%的家庭属于‘紧流动性’家庭，即他们的财富大部分是非流动性的，比如退休金和房产。” 

综合各方面因素，大摩推翻了此前“2017年第3季度央行降息”以及“2018年第2季度央行加息”的判断，认为在2019年以前进退两难的澳联储会将调控楼市的任务全盘放在“监管风暴2.0”上，从而一直维持1.5%的利率不动。 

如果到2019年，经济接近了2-3%的通胀率，就业市场改善，央行就会加息，以“修复”脆弱的金融系统，确保金融市场的稳定。