前言

澳大利亚权威房产研究机构CoreLogic于近日公布了3月份的最新房价数据。与其他研究机构发布的数据一样，今年3月份，主要两大首府城市，即悉尼和墨尔本房价跌幅出现明显收窄。

不少市场人士认为这是当地住房市场“复苏”的初步迹象。

同期，澳储行（RBA）连续在第29次利率会议上宣布保持1.5%的现金利率不变，并首次提及住房市场下行对经济增长的潜在风险。RBA在声明中表示，在必要时会采取相应的货币政策来提振经济。

鉴于此，不少经济学家认为澳储行在今年年内会进行降息，继而利好住房市场。

John Okroglic是悉尼火车站的一名乘警。对于当地住房价格在过去15个月内的变化，John Okroglic可以说是深有体会。

Okroglic在距离Cronulla海滩两个街区的地方曾投资了一套一居室公寓。2017年11月，当悉尼住房市场开始有见顶的迹象后，他毫不犹豫以72万澳元的价格卖掉了这套公寓。

Okroglic说道：“我的直觉是当时的市场有点过热，应该会出现一波调整。2017年3月，澳大利亚审慎监管局（APRA）出台了针对投资者贷款的限制性措施。几个月后，也就是2017年8月，悉尼住房价格达到周期性顶点，随后步入下行周期。”

Okroglic：“一直到了9月份左右，我便开始考虑出售这套房产，并最终于两个月后成交。”

事实上，Okroglic一直对公寓市场供过于求的问题心存担忧。尤其是，工资增长率一直停滞不前，几乎跟不上通胀率，他的这种担忧也就愈发明显。

就在两周前，和他以前公寓所在同一栋楼的一套房子以63.5万澳元的价格出售。尽管这套房子质量更好，位居更高的楼层，同时还于近期进行过翻新，但是却明显低于他此前的成交价。

Okroglic说道：“如果把我的公寓和他的这套公寓进行比较，可以说是一个天上，一个地上。就质量而言，他的房子明显更好。同时翻新后的浴室可以说是质地一流。我很高兴我提前卖出了那套房产，并且卖的时候丝毫没有犹豫。”

当地地产中介公司方面表示，公寓供过于求和信贷收紧的综合影响，导致当地的房价出现明显下跌。

他说：“在Shire地区，目前市场上挂牌待售的公寓数量约有2000套，超过平均待售房产的十倍还多，继而导致房价走低。在过去18个月，尽管房产持续走低，但是我感觉当地居民的信心于近期开始逐步回升。”

根据房产研究机构Corelogic提供的最新报告，截至今年3月底，澳大利亚住房市场规模达到6.3万亿，养老金市场规模为2.7万亿，股市规模为1.9万亿，商业地产规模大约在9700亿澳元。

全澳范围内，住房数量为1020万套，未偿贷款余额为1.81万亿澳元，年均住房销售为446,631套，年均住房销售总值大约为2678亿澳元。与此同时，房产占居民持有财富的50%。

由此可见，对于澳大利亚而言，住房既是国民财富的重要汇聚地，同时也是经济稳健增长的支柱。

就季率而言，全澳范围内住房整体价格下跌速度堪比2008年金融危机水平。

整体而言，非首府地区住房价格较首府地区更为抗跌。相关数据显示，今年第一季度，澳大利亚住房价格较上季度环比下跌2.3%，其中首府地区和非首府地区住房价格分别下跌2.7%和1.0%。

就年率而言，截至今年3月的一年内，澳大利亚住房价格同比跌幅有所扩大，并且超过金融危机时的水平。

相关数据显示，澳大利亚整体住房价格下跌6.9%，首府城市和非首府地区房价分别下跌8.2%和2.1%。其中，悉尼和墨尔本住房价格分别下跌10.9%和9.8%。

尽管不同地区住房价格表现并不一致，但是整体年率变化逐步收窄。

值得一提的是，整体而言，高价房相比低价房跌幅更大。

悉尼

今年3月，悉尼住房价格季率和年率分别下跌3.2%和10.9%。相比2017年7月的高点，悉尼住房价格已经下跌了13.9%。

墨尔本

今年3月，墨尔本住房价格季率和年率分别下跌3.4%和9.8%。相比2017年11月的高点，墨尔本住房价格已经下跌了10.3%。

布里斯班

今年3月，布里斯班住房价格季率和年率分别下跌0.7%和0.5%。相比2018年4月的高点，布里斯班住房价格已经下跌了1.0%。

阿德莱德

今年3月，阿德莱德住房价格季率下跌0.5%，年率则上涨0.8%。截至今年3月的一年内，阿德莱德独栋屋和公寓价格分别上涨0.7%和1.2%。

珀斯

今年3月，珀斯住房价格季率和年率分别下跌2.9%和7.7%。相比2014年6月的高点，珀斯房价已经下跌了18.1%。

霍巴特

今年3月，霍巴特住房价格季率和年率分别上涨1.2%和6.0%。截至今年3月的一年内，霍巴特独栋屋和公寓价格分别上涨了5.7%和6.9%。

达尔文

今年3月，达尔文住房价格季率和年率分别下跌了3.9%和6.8%。相比历史性高点，达尔文房价已经累计下跌了27.5%。

堪培拉

今年3月，堪培拉住房价格季率持平，而年率则上涨3.1%。截至今年3月的一年内，堪培拉独栋屋和公寓价格分别上涨3.9%和0.2%。

成交量

整体而言， 受悉尼和墨尔本住房成交疲软影响，澳大利亚今年3月的住房成交量较去年同期大幅下滑，同时也低于十年以来的平均水平。

租金增长率

今年3月，受悉尼租金下跌以及其他城市租金增速放缓影响，澳大利亚租金增长率持续放缓。

租金收益率

由于租金增长表现普遍好于同期的房价增长表现，因此，租金收益率较近期历史低点出现上升。

成交周期

随着成交量下滑，买家活动减缓，成交周期明显延长。

卖方折价水平

随着住房市场的放缓，为尽早出售手中房产，卖家不得不屡次降价，折价幅度明显上升。

住房上市总量

尽管近期上市挂牌出售的住房数量有所减少，但是整体而言，今年3月的住房上市总量较去年同期相比仍出现上升。

拍卖清空率

尽管2019年年初以来，住房拍卖活动有所回升，但是拍卖清空率仍低于过去几年的平均水平。

住房需求

尽管澳大利亚人口仍保持较快增长，但是从趋势估计来看，当地人口增长率略有下降。

虽然房市跌速放缓，但展望未来，我们并不认为住房市场还会再次迎来五年的加速上涨，原因是澳大利亚的经济已经明显“增长乏力”。

用我们文章开头John Okroglic的例子，在采访中他提到一个非常现实的问题：

“当经济发展迅猛时，你会发现所有人都会过的忙忙碌碌。晚上，下班后出去吃饭喝酒的人会很多。但是，眼下我们却看到很多人下班后都会直接选择回家。”

房产市场目前仍未脱离危险区域。选择重返市场的投资者一定要慎重。

数据来源：CoreLogic

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