先说房价。我相信生活在澳洲的朋友们都注意到了，从2015年的第四季度开始，澳洲的房价增幅明显下降。根据澳洲统计局提供的数据显示，相比当2015年年初15%左右的增幅而言，2016年年中后的增幅下跌至5%以下。虽然依然保持增长，但是从2012年开始的本次上涨周期非常明显地告一段落了。

再说说股市。也是从2012年开始，澳洲ASX200指数开启了一段新的上涨走势。到2015年年初，涨幅也达到了49%之多。而从当年开始，和全球主要股指走势一样，澳洲股市开始回吐涨幅。其表现几乎和MSCI世界指数一致，但是明显差于美国股指标普500。

无容置疑的是：住宅地产是澳洲人最重要的财产！根据数据显示，该项资产占家庭财富比重的51.5%之多。而同时这也是澳洲最大的资产市场，住宅地产市场规模欧达到了6.6万亿澳元，是养老金市场的3倍，股市的3.8倍，商业地产的7.5倍之多！其实和咱中国人一样，澳洲老百姓也爱买房子，也爱炒房子，不少澳洲的首富也都是通过地产开发来发家的。拥有一套自己的别墅也是多少澳洲年轻人的“澳洲梦”。也难怪，当越来越多的海外炒房团把悉尼和墨尔本的房价炒上天之后，从老百姓到媒体都有些不满呢！

尽管不少和地产市场有直接利益的人员宣称：澳洲地产几十年没有下跌过。但是事实上，和任何国家一样，澳洲的房地产市场存在着明显的周期。常见的说法是，澳洲的地产市场7到10年经历一个周期。而事实上，由于当前资本市场流动性的加快，以及受到全球化的影响，澳洲的地产市场周期变得更加的频繁和明显。

从2000年开始，澳洲地产市场就至少经历了两个半周期。1998-99年开始，澳洲地产进入上涨走势，2004年则明显有过调整。而从2004年到2007年，地产再次进入上涨阶段，后经历了2008年全球金融危机和2010年欧洲债务危机的影响而下跌。

澳洲住宅地产市场最近的一次周期是从2012年开始的。如RP Data的数据所示，从2012年9月开始，澳洲全国首府城市的价格开始上涨，且一直持续到了2015年。在这段时间之内，悉尼和墨尔本的房价增幅最为显著，年化一度达到18%左右！

而从2015年至今，房产价格的增幅明显放缓。尽管全国主要首府城市依然增值了7%，但是其中佩斯和达尔文的房价实际上出现了下跌，而布里斯班的房价则基本上仅仅跑赢了通货膨胀而已。

根据澳洲证券交易所ASX和全球著名资产管理公司罗素Russell Investments在2016年5月份共同发布的“2016长期投资报告”，澳洲的住宅类投资地产以年化10.5%的回报率毫无以为地成为了最好的长期投资资产！而澳洲股票和全球地产证券以8.7%和8.4%位居第二和第三。

而到了2000年以后，人口、特别是移民人数的增长是推动房价上涨的新的理由。而由于家庭规模的缩小，小户型公寓开始受到追捧。因此，澳洲也开始进入了公寓开发的繁荣阶段。

这其实并不难以理解。利率的高低决定了借款成本的多少。贷款利息高了，如果租金或者资产升值不足以抵扣成本，那么地产的投资行为自然会减少。而反之亦然。所以在2008-09，和2012至今，当澳洲进入了降息的周期后，贷款成本下跌自然就会鼓励更多的地产投资行为，带动房价的上涨。

在2015年的第三季度，澳洲公寓的19%都出售给了海外买家。其中维多利亚州达到了近28.5%之多。这样的现象在其他州也都非常的明显。海外买家始终是新公寓市场和新别墅市场的主要购买者。

澳洲地产似乎正面临着一次前所未有的挑战。这其中包括人口增长的放缓、供求关系的变化，和澳洲银行业的政策性调控。

如同前文中澳洲央行RBA的观点所描述的，人口的增长是澳洲地产价格上涨的基本面关键因素。然而从2010年开始，澳洲的人口自然增长率和海外移民的净增长率都出现了不同程度的下滑。

其中特别明显的是净移民人数。该数次从2007-08年的近8万人下跌至当前5万人左右，下滑幅度非常明显。而由于同期人口的自然增长幅度不大，导致人口实际增长保持在10年来的平均水平附近不变。

与此同时，澳洲房屋的供求缺口也在缩小。如同下图所示，到2016年8月，澳洲季度已批建造的住宅数量为7万套左右，而人口增长为8万人。虽然依然存在供求缺口，但是这也是过去10年间几乎最小的缺口了。

而在同时，澳洲还有大量的公寓将在未来的两年内交割。根据CoreLogic在2016年7月公布的交割风险报告，澳洲的公寓风险在未来的12个月还并不会太过于明显。但是在24个月左右的时间，将会有大量的新交割公寓在市场上出售。全国范围的总量将要达到23万，高于五年平均年销量的2.13倍。布里斯班和墨尔本的交割风险将会高于全国的平均水平，未来24个月的公寓交割数量将达到五年平均年销售量的3.1倍和2.66倍！

澳洲央行也持有同样的观点，其数据也显示到2018年前布里斯班和墨尔本的公寓楼交割风险将要高于悉尼市场。

这一下子，澳洲整个信用市场的贷款总量明显开始下降。如下图所示，在2016年，澳洲的信贷年增幅出现下降，无论是对住宅、个人还是企业的贷款无一幸免。

从2016年7月1日开始，在澳洲审慎监管局APRA的法规下，澳洲主要商业银行纷纷提高资本金率。澳洲主要银行当前的资本金率基本上达到了14%，这是历史上最高的。资本金率的上调提高了银行的成本，也打压了利润。这也就是为何2016年澳洲主要银行的财报普遍不及预期，银行不得不下调分红，而澳洲银行股价下跌。在澳洲ASX200当中，银行外股票的2017年市盈率在17倍上下，而澳洲的银行市盈率徘徊在12倍下方，这就是资市场对当前澳洲银行盈利能力失望的最直接的表现。

但是银行又不得不做。过去的两年中，澳洲的坏账率出现了小幅度的增长，虽然依然维持在1%以下。但是如果一旦公寓市场价格下跌25%，银行将开始面对数十亿的损失。

写到这里，我想你该问了：写了这么多，2017年澳洲地产市场会怎样，还能买吗？

从近期的数据来看，无论是因为本地新兴产业的发展，还是因为海外投资的增加，亦或是本地资成本抽离住宅市场转投商业地产，澳洲主要城市的商业地产价格增长非常明显。

而且在墨尔本和悉尼，市区写字楼的租金强劲增长。悉尼的租金增幅达到了8年来的最快。但是相比之下，佩斯、布里斯班的空置率还居高不下，存在风险。

以A产品为例，2009年启动的该地产信托基金分散投资于澳洲的写字楼（19%）、工业地产（12%）、零售地产（62%）和综合性物业（7%）的公司当中，在过去3年内的年化收益达到了17.64%！这其中包括7%的每月分红。这样的产品能够随时买进卖出，而且购买门槛仅仅是1000澳元。可以说，对于任何想要分散投资到澳洲非住宅地产的投资人而言，这类产品是很好的选择。

澳洲主要银行撤离海外贷款市场也为信贷行业带来了一个机遇：为海外购房者提供贷款的影子银行类产品。

在澳洲，影子银行占据7%左右的市场份额，相比2007年的10%有所下跌。在影子银行中，基金和资产证券化工具是主力军。相信随着越来越多的海外投资人不能从澳洲主要银行拿到贷款，非银行类信贷产品会抢滩这个市场。而由于这类产品的利率较高，也会成为一种短期稳定收高收益的投资产品。

《放眼20年，在澳洲炒房还是炒股？中篇 – 大变局中的澳洲股市》

高松谕 Eric Gao

资深澳洲投资和财富管理从业者。莫纳什大学应用金融硕士、墨尔本皇家理工大学经济和金融学士。澳大利亚管理投资、基金、证券、外汇和衍生品金融牌照持牌人。专注于澳洲证券、管理基金、澳元风险、私募风投、澳洲新股项目和SIV/PIV投资解决方案。原创文章，转载请注明出处，谢谢！

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