【原创•圈】悉尼炒房团或引爆房地产，泡沫何时破？,澳洲金融圈微信公众号文章

上周二，瑞银发布了最新一期千秋房地产泡沫指数，悉尼在榜单上“勇夺”第四，成为仅次于温哥华，伦敦和斯德哥尔摩之后，房地产市场存在最大泡沫风险的地区。悉尼地区的房价在过去3年已经上涨了45%。不单止在悉尼，澳洲整体房价在过往10-15年都维持了一个较强的增长幅度，远超GDP和CPI的增长幅度。但是即使面对疯长的房价，一批又一批的购房者还是络绎不绝的加入到其中。瑞银在报告中还警告，因为房地产市场的活跃，市场上房屋供应量持续攀升，很有可能会引爆爆房地产泡沫。再加上利率和国际市场的变化，而且整体的经济增长缓慢，澳洲房地产市场是否会面临像08年的美国和90年代的日本那样的危机呢？

持续牛市的房地产

澳大利亚过去十多年的房地产市场一直保持着持续增长的态势。可以说在若是在10年前在澳洲除了珀斯以外的大城市购置一处房产，如今最少也有30%的累积资产增值。如果你是在悉尼或者墨尔本买了房，那么恭喜你，你的房子的价值都翻了一翻。我们可以从澳大利亚主要六城住宅价格指数趋势图中看出，自03年以来，这六个城市的住宅价格都有不同程度的增长，增长最多的是珀斯的124%，然后就是墨尔本（115%），布里斯班（84.75），悉尼（82%），阿德莱德（80%），而最少的是堪培拉，只有65%。换言之，若是03年在上述地区买了一套房，到今日的年回报率平均能达到7%。而这只是单单计算了资产的溢价。这是其它很多资产无法比拟。而且这13年的价格走势是相对平稳上升的，并不像回报率相似的股票有着巨大的波动。

疯狂的悉尼和珀斯

这组数据可能会让人好奇，为什么面临巨大泡沫风险的悉尼这么多年才涨82%，而涨幅最大的却是珀斯呢？其实在03年之前悉尼的房价经过了4个阶段的上涨后已经很高，所以在03年往后的几年并没有过多的增涨。我们可以从澳大利亚主要六城住宅价格同比增长率趋势中看到，在08年金融危机之前，悉尼的房价增涨率是在主要六城中最低的，徘徊在5%左右，而其它的城市都在8%左右。08年后随着量化宽松政策使到全澳房地产价格快速上涨，经过09年加息上涨趋势有所减缓，有的城市还出现了下跌。这也使得当时的悉尼成了价格洼地。但是在11年末降息后房产价格再次上涨持续到现在。而且这个期间悉尼房价的增长可谓一路飙升。这使得在过去的5年中悉尼的房价涨了53%，而这直接的使悉尼的房地产市场产生巨大的泡沫风险。从图中也能看出，悉尼的住宅价格增长率从15末后有了严重的下滑。而珀斯的房地产价格在2000年后因为政策和发展的因素快速上涨了近1倍，同时也产生了大量泡沫，在06年后有了断崖式的下滑，我们可以看出当年珀斯的情形跟今天的悉尼有几分相似。这也使得在07年后珀斯反而并没有过多的上涨。而在整个过程中，墨尔本是房地产上涨最多而且也是最稳定的城市之一。

澳洲利率走势

泡沫疯狂在生长

是什么把推动了房地产价格的节节高升呢？是实体经济的支持？人口的需求？还是只是资本在作怪呢？若只是单单的由资本而推动房价上涨，那这个泡沫将会经不起一点风雨，还危害整个国家的经济。我们可以从下面GPD增长率的趋势图可以看出，2003-2016年GDP的增长率是波动下降的，所以我们不难看出，澳洲房价的上涨并没有实体经济的支撑。所以并不是房地产的实际价值增长了。而在这段期间，澳洲的CPI也是波动下降。房价不跟其它消费品一样价格下降，反而上升。证明在这段期间里住宅更具有资产属性而不具备商品属性。

那么究竟房子有没有人住呢？这是房子最基本的供需问题，如果新建的房子空置率高，那么这个高房价就变成了空中楼阁，市场的泡沫也是随时都可以破。但是在新增居民的数据看来，在11年后，新洲和维州都有波动的上涨。特别是维州，新增能人口，特别是新移民都领先于其它州省。即使我们看到新洲和维州人口的增长趋势跟住宅价格有着关系，但是新州的新增人口的趋势远远不能和其住宅房价相提并论，而且其它州的新增人口趋势是下降的，这跟他们的住宅价格趋势是背离的。据了解，新洲和维州因为经济繁荣，再加上有大量的教育资源，这导致这两个州有不少的流动人口，所以房屋的空置率也相对较低。所以新洲和维州的房价有一定的人口支撑，但是别的州并没有。

一般来讲，住宅作为一种资产属性很强的商品，其价格通常由资本市场来决定。所以这是近十几年来澳洲房地产市场价格变化的关键因素。最终要的就是利率。我们可以轻易看出，从08年后，利率的波动我住宅的价格有着绝对的关系。所以利率是导致房地产价格上升的关键因素，也是泡沫产生的来源。其次大量的资本涌入也是导致房价上升的重要因素，从03年起，几乎每个季度的净外资流入都超过100亿澳元。这使得大量热钱流入澳大利亚，使得澳大利亚的资产价格上升。这一系列的原因是得澳洲房地产价格上升，产生大量的泡沫。

疯狂的泡沫何时破灭？

可以说澳洲的房产泡沫在不断地加剧，资产价格的高估，债务的上升会使得当灾难到来的时候一发不可收拾。而澳洲已经成为了全世界中信用房贷余额比GDP最高的国家。政府也在15年底颁布了各种政策来抑制楼市的继续增长。那么我们的房价已经到了一个什么的地步？怎么样才会破灭呢。我们可以从房价收入比来看，悉尼已经是全球房价第八高的城市了，8的房价收入比意味着家庭中两人不吃不喝8年的收入就可以卖到一套房子。而在国际公认的标准线应该为4-6，超过这一区间就证明有了一定程度泡沫，但是相比几个超过10的国家，悉尼的房价还是有一点差距。但不要忘记，当年日本房地产泡沫的时候房价收入比也是为8.而房价租金比的要求一般是20左右为正常，5%的租金回报率是国际上比较认可的。但是我们可以看到，澳洲的房价收入比普遍都比国际要求的高一些，回报率在4%左右。而房价租金比的波动达到了50%，也就是说澳洲的房价增涨很快。综上所述，我们知道澳洲房价整体存在泡沫，而且来越大。但还是离要破灭有一段距离。但像是悉尼这些城市，在中短期内房价增涨速度会有所减缓还可能会有所下降。其它城市在没有人口的支持下房价增速继续放缓。而墨尔本这种有大量新增人口的城市，前期保持着稳定持续上涨的城市，可能还会保持目前的上涨态势。

总结：

未来澳洲房价在中短期内即使有国家的干预控制也会继续增长，但是增速会减缓，这是因为悉尼和墨尔本的人口，和外部市场风险导致资金流向澳大利亚。短期的泡沫还不会破。若澳洲房价依然保持较高的增速，不断提高的主权债务，和个人信贷比已经上升到前所未有的高度，这很可能会引起断崖式下跌的风险。再者若房价没有慢慢下跌，长期内若澳洲不能保持对资金的吸引也很容易引起金融危机，大量的外资撤离会形成金融风暴破坏澳洲经济体系。