前

言

一

      悉尼环形码头旧貌换新颜：私有投资高达37亿

实际上，开发活动已经开始。大量建筑物的拆迁工作正在进行中，以便为高耸的办公大楼和高级公寓腾地。当地新建的街道将配置各类餐厅、娱乐设施、公共区域和新的公交配套设施。

根据美世咨询（Mercer）的宜居指数，悉尼已经位列第10位。经过升级改造，悉尼在全球的排名有望进一步攀升。

Robinson作为该区开发的独立观察员表示，本次悉尼CBD黄金地带的升级改造均来自私有投资。

的确，本次改造过程中政府几乎并没有投入任何资金。该项目由澳大利亚全球开发巨头，联盛集团（Lendlease）、AMP资本和中国首富王健林旗下的万达集团作为牵头单位负责进行开发。开发目标旨在将该区打造成可与伦敦和纽约媲美的世界级大都市，以吸引全球的人才和地产开发商。由此可见，其中蕴含商机无限。

联盛集团投资额最大。其投资15亿澳元兴建的环形码头办公塔楼选址就位于万达集团“悉尼1号”公寓和酒店开发项目的后方。

联盛集团全国开发总监David Rolls对参与本次环形码头开发项目的难得商机有着深刻的理解。他说：“悉尼的CBD地区是一个半岛。它的地位堪比美国的曼哈顿，因此当地存在很大的扩张机遇。这一点是墨尔本所不能媲美的。租金的不断上涨所带来的经济合理性导致当地大批建筑开始兴建。”

对于私有资本对当地开发所作出的努力和贡献，David Rolls也表示认同。他说：“悉尼政府土地开发机会已经少之又少。”但是同时他也表示，在获得最佳开发效益的过程中，悉尼市政规划负责人Graham Jahn起到了关键的作用。悉尼市政给予了开发商更多的开发面积和开发高度，唯一的要求就是换取更多的公共区域、配套设施和交通连接便利。

据其透露，规划管制的改革是“史无前例”的，并且所有开发均未花费纳税人一分一毫。

据此前《悉尼2026规划》中曾提到，财政和房地产部长Dominic Perrottet预留了2亿美元用于重新开发环形码头的轮渡码头。 Perrottet和交通部长Andrew Constance表示有可能在环形码头建设双层码头，顶层甲板配有商铺和餐厅，游客可以从高处俯瞰海港。这些码头建设将于2019年开始。然后是修建横穿乔治街北端和码头后阿尔弗雷德街的轻轨，这个项目将于2018年或2019年完成。

据悉，环形码头升级资金将来自出售悉尼海港管理局（Sydney Harbour Foreshore Authority，简称SHFA）持有的一些酒店，包括商业中心的香格里拉和四季酒店，达令港（Darling Harbour）的诺富特酒店（Novotel）、美居酒店（Mercure hotels）和Darling Quarter的商用办公室。

但事实上，虽然发展提案是政府提出的，但项目却是由私人开发商承包。这一趋势在众多靠近中央商务区海滨地区价值数十亿澳元的项目中尤为突出。

例如，Lendlease的Rolls负责的一个项目，主要包括在皮特和乔治街的一栋248米高的商业办公楼、巷道、两个广场、以及酒吧改建。中国开发商Yuhan Wanda最近被批准在环形码头建造一座价值10亿澳元的公寓酒店。St George银行搬迁到巴兰加鲁后,Mirvac在乔治街建设开发的200家商铺也将开张营业。

而曾经悉尼最高的建筑－AMP中心，也正在进行改建，它作为“码头区”发展的一部分，将主要朝向环形码头东侧开放。这次价值20亿美元的改建主要包括重建两个城市街区住宅楼、写字楼、广场、巷道以及一栋摩天大楼。

新南威尔士州澳大利亚房地产委员会执行董事简·菲茨杰拉德（Jane Fitzgerald）认为此次对中央商务区北部的投资规模是前所未有的。菲茨杰拉德将部分原因归因于众多外国资本的涌入，国际范围内普遍认为悉尼是一个值得投资的城市，另一部分原因则是轻轨、铁路线路的开发。

据悉，随着悉尼相关新地铁项目计划的审批程序的开始，连接岗山郡（The Hills）和悉尼市中心的悉尼新地铁计划又迈进一步。预计这条地铁线路的工程将于明年动工，悉尼市区将多处施工，建造七个新地铁站，包括马丁广场（Martin Place）都要被挖开施工。通勤者的交通将会受到影响。

兴建工程将包括挖掘马丁广场（Martin Place），以及从乌鸦巢（Crows Nest）到巴兰加鲁（Barangaroo）线路，在市内建设七个新车站。

但菲茨杰拉德还是建议政府应更多地以控股或投资等形式参与这些项目的建设。她表示：“环形码头区域的项目主要靠私人投资，那么政府在做什么？”她提出政府可以考虑对海滨以及建筑间通道等进行投资。

 附：悉尼环形码头（Circular Quay）新项目汇总

二

      项目可私人投资，基建需政府扶持

全球基础设施中心(Global Infrastructure Hub, 简称GIH)发表“全球基础设施前景展望”，对全球50个国家未来的基础设施发展需求进行了调研。调研结果显示到2040年，全球新建基础设施投资需达到94万亿美元，才能满足人口增长与城镇化发展的需求。其中超过半数的投资来自亚洲。

诸如悉尼和墨尔本等城市亟待铁路解决方案来缓解目前城市的交通拥堵情况。就既往来看，澳大利亚在道路交通和航空交通方面进行了大力投资，但是在铁路投资方面存在巨大的缺口。

同样，澳大利亚在电网投资（包括：发电、输电和配电）也落后于其他国际伙伴。鉴于未来经济和人口增长、电力市场体量和目前电力资产老化等因素，澳大利亚需要在发电领域进行较其他高收入高价更多的投资。

报告强调，尽管澳大利亚工程、建筑、基建以及金融投资公司面临着巨大的发展机遇。但是美国和欧洲等国的企业同样也在角逐本地区的发展机遇。

像西班牙的ACS 集团（澳洲最大建筑公司CIMIC的控股企业）、Ferrovial和Acciona以及法国的Bouygues和Vinci等建筑业巨头在过去几年内纷纷抢滩澳大利亚市场，在积极参与澳大利亚项目投资的同时以期把澳大利亚作为扩张亚洲市场的根据地。

三

      悉尼CBD将更加接近“梦想之城”

悉尼市中心耗资69亿元的巴朗加鲁（Barangaroo）最后一期工程计划终于公布。工程计划将通过一个占地两公顷的海滨公园、步行道、新码头把巴朗加鲁北部景点和西南部的办公楼连接起来。海滨公园预计将于2021年开放。

据《悉尼晨锋报》报导，新海滨公园将是澳洲新州政府发展规划的一个亮点。巴朗加鲁交付管理局（BDA）称，这一规划兑现了当初的部分承诺，即巴朗加鲁超过一半的面积都将是公共开放空间。联盛集团巴朗加鲁南部开发总经理迪克（Rob Deck）说，他们将打造一个“真正与众不同的公共空间”。

最后一期工程位于巴朗加鲁中心地带，这里还有伦佐·皮亚诺（Renzo Piano）公寓楼。

巴朗加鲁工程是由联盛集团（Lendlease）在悉尼开发的最大的城市发展项目之一。现已有1.5万多人在该地区工作、居住。当地的三个办公塔楼、公寓楼和海边餐馆都有很大的人流。

高档百货公司David Jones表示，其在巴朗加鲁设立的小型分店正在打破最初的销售预期。

该工程最后阶段还包括一个独特的木质建筑——悉尼国际屋（International House Sydney）。这将是第一个用木材建制的办公楼，完工后，埃森哲咨询公司将入驻办公。

新海滨公园还会有聚会和聚餐场所、自行车存放点和免费无线上网。

按照已经递交给新州规划与环境厅的开发申请和已经展出的公共模型，新的公共空间将包括五个区：希克森园（Hickson Park）、沃特曼湾（Waterman’s Cove）、乌鲁古尔步行道（Wulugul Walk）、巴朗加鲁湾（Barangaroo Cove）和沃特曼码头（Waterman’s Quay）。

按照规划，希克森园将拥有占地1公顷的大片公共绿地，据说希克森园的设计仿照了纽约公共图书馆前的布莱恩园（Bryant Park）。

沃特曼湾将具有露天剧场风格的水上木板路，而且完全开放。开发商预计这里将吸引大量人流。沃特曼湾将一直延伸到乌鲁古尔步行道，至悉尼皇冠酒店度假村（Crown Sydney Hotel Resort）周围。

乌鲁古尔步行道将围绕整个巴朗加鲁地区并环抱悉尼港，其最后14公里路段将花园岛（Garden Island）和鱼市场（Fish Markets）连接起来。

沃特曼码头将建造一个约113米长、23米宽的“宏伟林荫大道”，将希克森路和悉尼港连接起来。

2017年6月26日，位于悉尼海港全新的巴朗加鲁（Barangaroo）码头已经对外开放。

以上为达令港（Darling Harbour ）2013与2016的地貌对比

以上为巴兰加鲁（Barangaroo）2010和2016的地貌对比

四

      悉尼的发展目标不再是宜居城市

城市的发展还需要符合悉尼市议会的商业区发展计划。据悉，这项计划会在政府网站公开采纳意见，该计划书很可能会允许整个城市的建筑高度进一步提升，从现如今最高约235米提高到航空最高限制——约310米。

已经得到所有议员支持的《悉尼中心规划战略》中也提出将悉尼作为商业城市而不仅仅是宜居城市去发展，因为这样才能获取可观的利益。也就意味着城市规划应努力保留CBD适合开展商业活动的特质，不单单要开发住房，还要开发商业大厦。如果过多居民居住在市中心，商业就无法很好地发展。

Haymarket和唐人街的发展成商业区的趋势已经毋庸置疑，除非政府将中央火车站地区建成大学和研究中心。在没有政府干涉的情况下，市中心下一个将被转化为商业区的将是坐落在Market Street上的Midcity以及马丁广场附近。这些地方商铺林立，而且玛雅百货（Myer）、戴维琼斯百货（David Jones）、City Tatts等百货公司已经或即将在这里建楼和开业。

但针对以上观点，也有着不同意见：Aaron Gadiel是一名律师，他认为，制定战略的同时应该敲响“警钟”。Gadiel特别关注的是，为了能够建立发展战略规划中的摩天大楼，开发商需要与悉尼市政府及其工作人员协商建设规划和设计条款，但一旦谈判破裂，开发商的权益将得不到法律的保护。“这意味着，开发商将面临政府官员任意决策的巨大风险”Gadiel写道。

另一方面，已经成功与政府协商和合作的开发商则表示，与政府谈判协商是可行的。“只要能得到更多的确定性结果，谈判也是可以接受的，” Lendlease房地产开发总监David Rolls就表示：“以前的谈判都会花很长时间，但鉴于如今的投资额，开发商获得审批是比较容易的。”

是时候决定，未来我们想要一个怎样的悉尼了！

从古至今，一个城市的现状都取决于过去某个十年迅猛发展的成果。

对于悉尼来说，上一个这样的十年是60年代。这十年把我们从一个砖砌的小镇变成了一个高楼林立的现代化都市。这是一个意义重大的十年，但与即将到来的十年相比却不算什么。

接下来的十年将会以我们无法想象的方式塑造悉尼，而如何改造这个城市的决定权，现在也把握在你我手中。

悉尼的大型开发项目往往都会提前征询公众意见，希望大家能够在征询期间踊跃参与。参与网址如下：http://www.planning.nsw.gov.au

本文作者：Anna阳映红，Cynthia高晨曦

图片制作：Chloe Liu