前言

上个世纪的“互联网泡沫”让很多“纸面富翁”瞬间变成了“负翁”。同样，本次澳大利亚房产市场的持续下行让很多高位购房的投资者瞬间套牢，房价上涨所带来的财富效应迅速消退。

据统计，相比澳大利亚去年房市的高点，居民家庭财富已经缩水高达7000亿澳元。

一

财富效应下降，澳洲经济面临风险

投行摩根士丹利于近期对全球经济体展开了一项调研。调研结果显示，对于澳大利亚而言，经济中最大的风险来自居民家庭财富缩水效应。

在这份长达68页的报告中，摩根士丹利总结道：“目前，澳大利亚国内房产市场持续表现疲软，进一步的宏观审慎和税收政策结构性调整预期强烈，外加上家庭负债杠杆水平居高不下，对澳大利亚经济构成严重的下行风险。”

值得注意的是，目前澳大利亚居民储蓄率已经跌至可支配收入的1%不到。这种情况实则非常危险。

通过对澳大利亚居民家庭所持有的土地/房产价值进行计算，目前澳大利亚居民财富已经蒸发了7000亿澳元。

从以下三个关键指标来看，即负债占收入比例，负债占资产价值比例以及负债偿还比例来看，澳大利亚都处于全球最高或接近最高的位置。

从居民家庭负债水平来看，摩根士丹利的报告指出几乎全球经济体都达到了一个周期性的“临界点”。据统计，过去十年来，家庭负债和GDP的比率已经从54%显著上升至87%。

可以看出，过去全球经济体央行普遍实施的宽松货币政策为房地产繁荣提供了资金支持。但是不能忘记的是，我们虽然了迎来了一时的经济繁荣，但是这种经济繁荣却是以牺牲未来增长潜力的基础之上。

用摩根士丹利的话来说，“今日的负债、住房投资和消费需要牺牲明日的储蓄和消费力。”

尽管目前澳大利亚经济仍保持较好的弹性，GDP增长率高于3%，同时失业率降至5%，但是根据摩根士丹利的预测，这种情况很难持续。

二

财富效应下降，居民消费影响几何？

房价对消费的挤出效应可能低于直观感受，财富效应则表现更为明显。对金融市场来说，储蓄率将下滑，金融机构会面临新的挑战。

首先，我们来看看同样是发达国家的美国。

2001年，美国政府在“911”恐怖事件及科技股泡沫破灭的双重打击下，为了防止经济衰退采取了大幅度降低利率等一系列的刺激经济的手段，在低利率的刺激下，房地产价格迅速上涨，房地产价格的上涨刺激了个人消费的兴起。

据统计，2007年美国的个人消费攀升至实际国内生产总值（GDP）的72%，家庭债务创纪录地达到了个人可支配收入的133% 。2000年-2004年，借贷消费增长占消费增长的65%，居民消费增长中60% 与住房再融资有关。

结果是居民储蓄率从1995年的1.4%下降到2004年的1.6%。在2002-2007年的5年中，美国的净国民储蓄平均仅为国民收入的1.4%，美国不得不从海外进口储蓄盈余，以维持经济增长。

相比之下，澳大利亚家庭负债水平占个人可支配收入的189%，储蓄率更是低至1%。

根据澳大利亚住房和城市研究所（Australian Housing and Urban Research Institute，简称AHURI）的最新研究，平均而言，房价每升值10万澳元会带动家庭年支出增加1000至1500澳元（因年龄结构而异）。

对于同时还有投资房的自住房业主而言，住房每升值10万澳元所带动的年支出升至2500澳元，较没有投资房的自住房业主高出800澳元。

国际经验来看，消费往往会沿着“必需消费品→耐用消费品→服务”的方向推进。

所谓成也萧何，败也萧何。因此，在财富效应消退的情况下，居民消费意愿不强，自然会影响到更为广泛的经济。

三

最新数据：悉尼房价创28年最大同比跌幅

澳大利亚权威房产研究机构Corelogic提供的最新房价指数显示，今年10月，悉尼和墨尔本两地房价环比下跌0.7%。其中，悉尼房价同比下跌7.4%，创28年以来的最大同比跌幅。

就其他首府城市而言，今年10月，墨尔本房价同比下跌4.7%；珀斯房价环比和同比分别下跌0.8％和3.3％。

CoreLogic研究部主管Tim Lawless表示，根据趋势分析，悉尼目前的房价同比跌幅有望突破前一个低点，即1990年的2月份同比下跌7.9%的跌幅。

据其分析，尽管本次澳大利亚房产市场下行速度和前几次下行速度没有太大的变化，但是明显本次调整的周期相对更长。

Lawless说道：“信贷紧缩、住房可负担性、以及供需不平衡是导致本次房产市场调整的主要原因。目前尚无迹象表明上述原因在短期内会出现改变，因此我们认为目前的房价跌势仍将持续，最快也需要等到明年上半年。”

今年10月，除悉尼、墨尔本和珀斯房价同比录得下跌外，布里斯班、阿德莱德、堪培拉和霍巴特房价同比均有不同程度的上涨。但是，值得一提的是，这些城市房价的同比增速较以往明显放缓。

其中，霍巴特仍然是首府城市中房价表现最好的城市。今年10月，霍巴特房价环比上涨0.9%，同比则上涨9.7%。其次是堪培拉，环比持平但同比上涨4.3％。

除了Corelogic提供的数据外，最新的官方数据显示，今年三月，自住房贷款增速跌至两年来的最低水平。同时今年8月，首次置业者贷款出现16个月以来的首次下降。

四

房价下跌，有人欢喜有人愁！

Rose Flowers是一名现年31岁的首次置业者。近期他们利用东部城市房价大幅下跌的优势购买了一套公寓。这套两居室的公寓位于悉尼Randwick，成交价为94.5万澳元。相比之下，六个月前这套公寓的价格至少是100万起。

在接受记者采访时，她说道：“过去两年半的时间内，我们一直在存钱买房，当时的市场环境下房价疯狂上涨。但是眼下房价明显比峰值时期要便宜，同时我们也有购房的刚需，因此我们就顺利的买了房。”

来自悉尼的投资人Jane Turner在2008年和2009年左右在昆士兰州首府购买了三套公寓后，对在这里经历的房地产投资痛苦再熟悉不过了。

虽然她在公共部门工作的薪水良好，进行房产投资可以抹去她要支付的税。但是，当她在2014年被裁员时，数字不再累积。她和她的家人一直计划，万一发生任何不好的事情，她可以卖一套公寓，但是当那样的时刻来临时，这个计划被证明是一个挑战。

迫于生计，最终她出售了一个单位，但是是亏损卖的。为了偿还抵押贷款 ——并让她得以继续追求热衷的出版业项目而不是回去工作——Turner把他们在悉尼的Erskineville的家庭排屋住宅也卖了，同时也是亏损卖的。

现在，Turner表示不希望在任何城市再购买一处投资房产。她说：“一朝被蛇咬十年怕井绳。太伤人了。就算我想买，也很难从银行贷到款。”

有业内地产中介表示：“市场基本面已经明显发生变化。尽管首次置业者购房的机会明显增加，但是信贷宏观审慎政策却决定了实际贷款数额的走向。”

据透露，尽管公司客户中不乏众多薪水较高的专业人士，如医务人员等等，但是对于这些人士而言，除非手上握有大笔首付款，不然仍难以获得新规出台前的授信额度。

尽管如此，对于那些手握充足现金的购房者而言，他们可以比之前获得更划算的买卖。同时，预计未来12个月内，首次置业者所面临的市场环境或有所改善。

展望未来，澳大利亚联邦大选即将来临，如果工党上台，负扣税和资本利得税等与房地产市场发展息息相关的税收政策势必会进行大调整。

回顾过去五年，即澳大利亚房价飞涨的5年，房价快速升值造就了一大批富翁。随着房价下跌，净资产变成负资产，曾经的富翁变成负翁，由此给澳大利亚经济带来的影响无疑是巨大的。