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本篇共2777字｜预计阅读时长5分钟
上一期，通过详细比对带地别墅房产投资项目和公寓投资项目的增值情况，我们不难看出在投资房产的过程中，房产的增值潜力是影响投资之的重要因素之一。
同时，保证强劲的现金流，是将风险可控在最低范围的保障之一。那么增值，税务，现金流三句金决中的税务，真正的含义是什么，为什么是衡量一个完美房产投资产品必不可少的衡量之一呢？
本期，我们就来分析一下房产投资中的税务为投资者如何带来的收入税务优势，何为“账面折旧”，为何“负扣税政策”总是处在争议的风口浪尖，房产投资中的到底如何权衡与选择才能最大化投资收益呢？
房屋的折旧率，才是税务优惠的“大头”
专业折旧报告公司DEPPRO的负责人，同时也是物业折旧测量师Paul Bennion说过：“如果投资者不申报您的合法扣税权利，那么您跟拥有投资物业却没有租客一样吃亏。” Paul何出此言？因为该公司的专业研究报告得出的结论：投资物业的折旧利益可以高达投资物业收益的62%。
此前提到投资三句金决“增值、税务、现金流”，三者可单独分析，又互相作用密不可分。此前许多房产中介都鼓吹的是，投资房产无风险，哪怕是负现金流，依旧能得到“负扣税政策”带来的福利。那么作为全世界极少数依旧实行房贷“负扣税”政策的国家之一，澳大利亚的“负扣税”政策又该如何解读？
负扣税政策的官方名字叫Negative Gearing，简单来说，如果你在一项商业活动中蒙受了亏损，那么你可以用这个亏损来冲抵你在其他方面的收益，最后达到减少你的应纳税收入，进而降低你的应交税金的目的。从本质上讲，就是由政府或者全体纳税人来帮你共同承担一部分损失。
该政策的本意并不是特指房地产投资上的Negative Gearing，而是所有可以负扣税的项目都可以被称为Negative Gearing，只不过在房地产投资上使用的最为频繁而已。
投资者的房产收入 – 房租，也算入投资者的年薪收入之一，税务局会收取不同百分比的税金，房产投资就像一门买卖，有赔也有赚，所以各种花销自然也可以用来合理减免投资者的年度税务，也就是利用房产来合理的“负扣税”。
房产投资的负扣税主要分为以下两大类：
账面花销 VS 现金花销
现金上的开销如下图所示，贷款花销，市政费，水费，租赁所需的广告费，中介管理费，别墅带有的地税（以各州税法为准），以及无法预测的公寓物业费与Sinking Fund。
这些费用都是人们口中的“养房子的钱”。这些都可以用来从你现有的收入中刨除，从而达到“负扣税”来做到税务减免。
然而，这些都是真金白银从口袋里掏出来的，也就是说，你每损失1 块钱，大概税务局会找给你 3毛5分钱... ...这种买卖，你愿意吗？（以上仅为举例，请按照ATO税务表格与自身实际情况计算）
所以稳定与足够的租金，必须要覆盖一部分的现金损失，才能说是一个成功的房产投资产品。否则，资不抵债，亏本儿的买卖会腐蚀你的正职收入，并会严重影响你的生活质量。（请参考周三讲房第二期《【周三讲房系列】现金为王——现金流是如何决定投资的生死存亡？》）
第二种负扣税方式，叫做账面损失：意思就是，你手里的投资物业，无论公寓或者别墅，都是可以折旧的，就如私家车与电脑一样，都是有使用寿命的。
房屋折旧报告机构可以根据不同类型的物业出示报告，用作负扣税。
也就是说，你并没有掏出真金白银，但是依然可以合理退税。
其中要指出的是，公寓仅可以折旧内部装潢，和一部分外部楼房结构（除非这一栋楼都是你家的）。别墅则可以折旧内部装潢与外部结构，毕竟，这栋房子的一砖一瓦都属于业主。所以以一个全新的公寓与全新的别墅（假设价格都是一百万）来比较，年折旧率别墅会大于公寓.
一份稳定且足够的租金 + 高额账面折旧 = 完美的房产投资产品
来举例说明一下，投资物业的资产折旧率，到底能为工薪阶层“套出”多少ATO给予的税务福利。
首先，澳洲税局的“折旧指南“指明：在赚取报税收入的过程中发生的支出是可以扣税的，而获得这种産生收入的资産的成本可以在指定的时间里逐步"注销"，这就是所谓的折旧。
即，假设您投资的一套带地别墅项目价值$1,000,000澳币，资产折旧率（即包含建筑物和地基的主体折旧）通常为2.5%，约为$25,000第一年，此后价值递减。同时，建筑物中包含的物业家具、家用电器、地毯等等，都可以申请折旧，若有破损还可申报扣税。
如何使用负扣税政策呢？
这就与租金、租金回报、物业实际损失息息相关了。首先，投资物业中，中介费、市政费、水费以及房屋维修费，每一项都是“真金白银”的实际损失。
与此同时，如果投资物业的年收入租金，不足以支付房屋贷款的利息，那将导致更多的损失。因此，为了补偿这一部分的损失，税务局会将损失的部分，按照一定比例的税金，在每年报税的时候，补贴给投资者。
我们通过林小姐的案例来分析：
三年前，林小姐是某银行风险管理部门的职员。她每年年薪为13万澳币，根据以下图表可知，她需要上交的税款落在18万以下，也就意味着，她需要缴纳$35,732澳币的税款。
她于2014年购置了位于Kellyville的一套四房双层带地别墅项目，价值为$78万（包括所有后期费用）。并且正考虑入手一套2房的Olympic park公寓，价值为$95万.同时考虑的是悉尼西北正在开发的价值洼地Box Hill 的项目The Hills Estate, 并且带有“Dual Key”双户型 的选择，那么从负扣税以及现金流同时出发的角度，林小姐应该怎么选择呢？
我们做了一下对比：
从以上表格可以看到租金的回报情况
以目前的贷款利率计算实付每年贷款金额
如图所示，当现金流与各项杂费合并计算时，什么类型的房产决定了你将会付出多少现金去供养你的投资。
需要指出的是，公寓和别墅有着相差甚远的折旧率。因为别墅所占面积约180㎡以上，需要的主体工程折旧及内饰装修的折旧，将远远高于仅有80㎡的两房公寓。
同时，折旧金额会随着时间和物业价值，逐年递减。因此，在选择投资产品的过程中，房屋折旧这项“大头”的利好优势，千万不能忽视。
以上案例需要我们注意的是，结合表格3，我们发现，2房公寓虽然减免了$12,862的税务，可却是林小姐用真金白银的$8,802 换来的.
当林小姐每年损失的8千多累计5-10年后，在转卖的时候，却不会为她做任何增值税的减免，房产投资产品的完美性，决定于此产品能够省下多少现金的同时，并且也能够带来更多的账面折旧来合理的，最大化的合法避税.
因此，我们可以看出，投资房产的过程中，税务优势在帮助投资者选择户型、敲定产品有着至关重要的作用。
折旧大、现金流强的房产，例如Dual Key户型（即别墅带姻亲房的产品）的别墅项目，如今已经成为投资者们争相追逐的“香饽饽”。而好地段的别墅Dual Key户型，则正好满足了“增值、税务、现金流”三字金决的所有要求。寻找这样的投资产品，才是如今明智的投资者，应该探寻的方向。
总结：不要为了退税而退税，你的现金流的损失可能超乎想象
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作者简介
Adam 简，资深地产投资人，Linden Wise伟世资产创始人。从事地产行业十余年，以其完善精准的专业知识及对市场变化的敏锐触觉，为其客户打造了量身定制的资产管理，带来丰厚的投资回报。
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【周三讲房系列】房产投资三要素：“增值、税务、现金流”，你了解吗？
【周三讲房系列】现金为王——现金流是如何决定投资的生死存亡？
