曾经很多人说澳洲地产市场的活跃度非常受海外买家影响，然而如今新型冠状病毒已经虐了全球人民两个多月，没有海外买家参与的澳洲地产市场，依然开出了比较漂亮的成绩单。
由于沟通成本相对较高，很多中介和金融机构渐渐的边缘化海外投资群体。即便原来用澳洲本土银行贷款的那些海外投资者，利率很多都在6%左右。
此情此景，作为海外买家应该拿出更多的精力去照看一下自己的投资物业。商先生海外投资人士，2018年在悉尼Meadowbank 成交了一套2房2卫1车位的公寓房产，房屋价格为89万。今年2月成交时租客租约合同到期，所以不得不在一份月另找租客，最终比上个租客每周便宜130澳币，以620澳币/周的价格才将房子勉强租掉。由于成交时商先生选择了开发商推荐的基金贷款，目前利率为7%左右的利息，所以目前的现金流真的抗不住。 那么今天我的文章就针对商先生这个案例做一个深度的剖析。首先，我从商先生这套房产的收入部分说起，为什么这套房产的租金波动会那么大？目前澳洲本地银行已经进入到利率2%开头时代，政府的政策又非常鼓励首次置业者，以Meadow Bank 最近售出的房价为例
近新两房目前价格在84万左右，如果以80%即67.2万澳币贷款额度，以当前利率计算，每周还款额度大约620澳币左右，这还是本息同还的情况下。所以很多原来租房的人在低息的环境下，都出去买房再用原本房租的钱给自己的房产还贷。市场这样的供需变化直接导致租金整体下降，对于澳洲本地的投资者还好，因为投资房利率也跟着下降影响并不是很大，对于海外投资者就是另一个故事了。我们再看看商先生的支出方面：当年70%贷款额度，按照基金目前的利息，他的还款每周高达984澳币。根据他新租约的房租计算，商先生每周要向这个房子补贴400澳币，一年补贴2万澳币左右。再加上其它杂费，压力可想而知。
1. 检查自己的贷款利率以及每月还款数额
2. 对比目前市场上的金融机构利率以及贷款申请费用4. 了解目前投资房的出租情况，对未来的现金流做好预期
目前针对海外人士转贷最好的银行就是HSBC汇丰银行，投资房5年固定利率可以达到3.39%。由于降息的原因，汇丰在贷款计算有些变化，很多客人靠租金收入贷款可以达到40%-50%左右，如果申请人有能力降低贷款比率，那么在利率上每年可以节省大约3%左右的利率差。除了银行产品之外，目前一些基金产品的利率也降到4.**%-5.**%左右，并且在转贷费用上都比以前有所降低，对于没有能力转贷到汇丰银行的投资者也可以作为降息的第二选择。
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注：本文来自笔名“悉尼财神”的澳大利亚MPI Financial 金融机构创始人Sonny Wang, 我们还会在未来的一些文章里详细的介绍比较适合转贷产品评测，如有问题可在以下”留言区"咨询。
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