2015年3月发布的关于布里斯班房地产市场的报告显示，布里斯班房地产的投资基本因素和估值相较于其他主要首府城市来说是合理的，但经济前景好坏参半，从而给潜在投资者带来了一些风险。现在是时候来回看一下布里斯班房地产市场是否值得投资。

下图为澳大利亚统计局于2017年6月公布的独栋住宅价格：

布里斯班6月当季的价格显示，住房市场以较低的速度增长，房价一个财年内上涨了3.9%，比2010年6月的峰值高出16.0%。

在排除通胀因素后，布里斯班独栋房房价增长疲软。扣除物价因素后，布里斯班的房价仍比2008年3月的峰值低0.7%。

布里斯班的公寓表现更差，排除通胀因素后其价值仍比2007年12月的峰值低8.4%。

最近布里斯班住房市场的表现可以看出其房价中值相较于其他首府城市来看，已跌至40多年来的最低水平，这表明布里斯班的住房相对物有所值。

下图显示了布里斯班与悉尼和墨尔本房价的差距，悉尼和墨尔本都处于历史最低水平。

然而值得注意的是，上面的图表并不一定能得出布里斯班住房便宜的结论，因为专家强烈认为澳大利亚的住房总体上被高估了。相反，这些图表阐明的是布里斯班的住房相对于整个市场来说是物美价廉的（尤其是对悉尼和墨尔本来说）。

ABS的6月季度数据显示了市场价格动量疲软。正如下图所示，排除通胀因素后，实际独栋房价只增长了2.0%，而实际公寓价格下跌了3.1%。

通常，房价变化最佳的短期指标是住房信贷承诺（housing finance commitments,）。如下图所示，6月实际住房信贷承诺的年增长率仅为正0.3%，从过去的经验来看，房价增长仍将疲软。

布里斯班的房屋仍然供过于求，尤其是公寓。

在2015年的布里斯班住房市场报告中，供需情况几乎持平，反映在建设水平上，与人口增长和租房空置有关。

如今的形势已明显缓和，人口增长相对温和表明满足住房建设水平。

ABS公布的房地产数据包括了每个州的住房总数。虽然这一系列数据只能追溯到2011年9月，但它无疑是评估实际住宅供应时使用的最佳数据，因为考虑到了拆除和新增加的房屋。

下图绘制了昆州的年度人口变动以及年度净增加的住宅。

下图显示昆士兰州新增人口与净住宅增量的比率。

很明显在过去的5年里，公寓供应状况已经大大缓解，从短缺到剩余。

未来两年内仍有大量公寓存在于布里斯班市场，该市的空置率会在较长一段时间内保持高位。

布里斯班的租金增长表现不佳，独栋房租总额自2009年9月以来仅上涨11%，公寓租金总额涨幅只有9%。

尽管如此，布里斯班相对疲弱的房价增幅已经改善了租金收益。布里斯班的独栋房租中值收益率为4.5%，公寓租金收益率为4.9%。这说明布里斯班的住房从收入的角度来看是一个相对有吸引力的投资项目。

由于矿山建设低迷使得昆州经济复苏缓慢。由于巨大的液化天然气(LNG)项目竣工，有可能给布里斯班的经济和房市带来撞击效果，可能使得昆州矿业资本支出（Queensland’s mining capital expenditures）回落到正常水平。

昆士兰州的劳动力市场也有所改善，尽管它仍然比全国劳动力市场疲软，昆州的全职就业增长复苏。

然而，昆士兰州的劳动力利用不足率（包括失业和就业不足）仍维持在14.9%。

昆士兰州的工资增长情况也依然疲弱，但已略有回升，与全国平均水平保持一致。

被当地房地产市场排挤或寻求投资房地产的悉尼和墨尔本居民来说，布里斯班是一个令人信服的投资选择，只要你避开供过于求的公寓市场。十年的停滞不前，使得布里斯班的标准住宅成交价格不及悉尼的一半，不及墨尔本房价的三分之二。

房价中值为40年来的最低表现反映了房产价值被低估，布里斯班的房产也提供更好的租金回报，虽然租金增长缓慢，但从从收入角度不失为一个更安全的赌注。

尽管如此，布里斯班房市仍有一些风险。在接下来的两年里，布里斯班面临约4万套新公寓和联排别墅涌入城市市场，供过于求的局面将对房价增长和租金造成额外的下行压力，不过预计布里斯班市场会提供比悉尼和墨尔本市场更好的房价下跌保护。

本文信息来源：澳洲金融评论报