前言

2018年，澳大利亚住房市场呈现持续下滑的状态。据澳大利亚房产研究机构Corelogic的预测，2018年全澳房价指数较近期高点或下跌约5%，但是较五年前相比仍高出约22%。

具体到各州/领地而言，截至今年11月底，澳大利亚首府城市涨跌不一。悉尼、墨尔本房价同比分别下跌8.1％和5.8％，霍巴特和堪培拉则同比分别上涨9.3％和4.0%。

因此，就2018年全年而言，八大首府城市中有五个城市的房价同比录得不同程度的上涨，进而凸显悉尼和墨尔本两地的疲软。另外，珀斯的房价表现在一定程度上也成为拖累澳大利亚房价的因素。

展望2019年，澳大利亚房产市场的走势如何？要想回答这个答案，我们需要对近期推动房产市场表现的相关因素进行回顾，并了解这些因素会对未来12个月内的房价产生怎样的影响?

信贷收紧是导致目前房价持续下行的一个主要因素。这一点和澳大利亚前几次房价下跌的主要触发因素不同。

具体而言，既往房价下跌主要受货币政策变化（利率）或经济海啸冲击（如全球金融危机或上个世纪末的经济萧条）。

那么，2019年澳大利亚整体的信贷环境会有何变化呢？

首先，我们看到APRA已经于12月19日宣布取消“只付息贷款不得超过新增贷款30%和投资贷款增速不得超过10%”的规定。

尽管如此，我们看到澳大利亚居民家庭负债率水平依旧高企。同时，澳大利亚皇家委员会将于2019年年初提交银行业调查的最终报告。

因此，据Corelogic预计，澳大利亚主要贷款机构在未来12个月内仍将保持谨慎保守的态度。换言之，优质客户（首付款高、按揭比低、偿付能力强）才是各大银行激烈竞争的目标人群。

与此相反，首付款比例低于20%、负债收入比超过6倍的借款人群或很难从银行获得贷款，并且可能面临利率溢价的风险。

鉴于目前澳大利亚绝大部分住房贷款都是可变利率贷款，贷款成本的任何变化将对信贷需求造成明显的影响。

目前，澳大利亚市场的基本共识是，澳储行为了求稳，在2019年全年或保持1.5%的低利率水平不变。事实上，利率期货市场的定价水平显示未来几个月内澳储行可能会进行减息操作。

消费者情绪是考虑住房需求的一个重要因素。原因很简单，购买住房需要购房者具备承担负债的信心和意愿。基于西太银行/墨尔本研究院的最新消费者信心调研结果，澳大利亚消费者信心指数处于中性水平，表明消费者目前既不乐观也不悲观。

但是，衡量房价预期的分类指数则创下年内新低。同时，用于衡量购房时机的分类指数也呈现相反的走势，相比广义消费者信心指数更为悲观。

澳大利亚近期公布的国民账户数据事实上掩盖了经济中的疲软因素，包括大型基础设施增速放缓、居民家庭支出下滑、建筑活动减少等。值得注意的是，居民家庭储蓄的减少是一个不利的信号。同时，零售销售数据的持续疲软、财富效应的消失预计会给经济增速带来不利冲击。

就有利因素而言，就业市场的持续改善在一定程度上对工资收入增加构成支撑。

首先，2018年住房供应和需求大体保持一致，但是部分地区存在高层公寓供过于求的问题。例如，2018年下半年悉尼和墨尔本两地高层公寓建设活动创下历史新高，继而有可能推动2019年高层公寓新屋建成量持续处于高位。

Corelogic预计，目前一些公寓结算价高于最初合约价的问题可能在2019年有所上升。相比之下，独栋屋市场则呈现出一种可持续的开发水平。

相比之下，海外移民数量减少对租房需求的影响比购房需求的影响更大。

值得一提的是，澳大利亚各州/领地的人口流动扩大。越来越多的人口开始从新州、维州等住房可负担性差、生活成本更高的地区流向昆州、塔州等地区，继而对后者住房市场需求构成较强支撑。

据Corelogic的分析，在悉尼和墨尔本房价领跌，其他首府城市增速放缓的影响下，澳大利亚房价在2019年或延续下跌走势。

有两个城市的房价值得投资者关注，即达尔文和珀斯。就达尔文而言，伴随房价的持续改善，高端住房市场有望在2019年延续长期、逐步复苏走势。同时珀斯当地的房价在2019年或录得正增长。

展望2019年，信贷收紧、消费者信心、联邦大选等都是可能造成房价下跌、需求受抑、走势充满不确定性的影响因素。

值得一提的是，明年年初联邦大选中或出台和房产市场相关的政策调整，如资本利得税和负扣税。

鉴于供应持续上升而需求持续下滑，悉尼和墨尔本等高层公寓集中开发地区的结算风险明显上升。其中，利空因素主要包括：新增海外移民减少而新州/维州人口持续向其他各州流动、期房结算价低于合约价、融资渠道受限等。

据Corelogic的分析，首府城市外缘、一些以生活方式著称的地区可能蕴含着不错的投资机会。一方面，来自悉尼和墨尔本的买家利用他们在房地产繁荣后改善的财富状况来购买第二套住房和度假屋，而婴儿潮一代接近退休后也将自己定位于这些生活方式市场。另一方面，专业人士可利用高速互联网服务和高效的通勤时间来进行远程工作。

最后，矿业投资情况有所复苏，进而推动这些地区的住房市场有所升温。

新南威尔士

2012年-2017年的五年期间，悉尼房价涨幅超过75%。2018年房产市场下行周期，悉尼房价已经下跌9%。展望2019年，悉尼的房价仍有进一步下跌的空间。

影响新州房价走势的不利因素很多，其中包括住房贷款供应限制、人口增速放缓带来的需求放缓、高层公寓市场的供过于求等等。另外，尽管房价出现下跌，目前悉尼的住房中位价仍是家庭年收入的9倍多，表明当地的住房负担问题仍将存在。

相比首府城市而言，新州非首府地区，尤其是海滨地区的住房整体更具弹性。随着婴儿潮一代的退休，一些生活方式令人向往的地区将成为投资者和自住者的首选。

维多利亚

截至2018年年底，维州首府城市墨尔本房价已经下跌了约6.5%。展望2019年，受信贷供应收紧、人口增速放缓、住房供应增加的影响，2019全年墨尔本房价或进一步下跌。

尽管房价下跌，但是墨尔本住房中位价仍是家庭年收入的8倍多，提示租房可负担性依旧是个问题。就支持当地住房的利好因素则包括：人口增速录得全澳首位（尽管较往年放缓，但是仍高于长期平均水平）、劳动力市场表现强劲和低利率水平。

就维州非首府地区而言，房产市场表现相对更为健康，推动全球房价走高。具体而言，Geelong、Ballarat 和Bendigo等大型非首府城市房价增速有所放缓但依旧为正。

昆士兰 

过去五年期间，首府城市布里斯班的房价增速仅略高于同期通胀率和收入增长率。据预计，2019年布里斯班房价或进一步录得适度上涨。

相关数据显示，过去五年间，布里斯班的房价以2.7%的年率上涨。就2018年而言，布里斯班的房价仅上涨0.5%。展望2019年，布里斯班房价涨幅或大体相同。

高层公寓市场是拖累布里斯班房价整体涨幅的一个主要因素。据预计，2019年公寓住房市场房价或逐步复苏。

就非首府城市而言，过去一年，昆士兰东南部海滨城市如黄金海岸和阳关海岸的房价增速相对更高。展望2019年，得益于州际人口持续流入、注重当地生活方式人士的购房需求上升、配套基础设施的逐步完善以及就业机会的改善，昆士兰非首府地区房价或录得适度增长。

南澳大利亚

过去五年，南澳大利亚房价持续以年均3.0%的速度上涨。就2018年而言，受信贷紧缩影响，增速放缓至1.5%。展望2019年，尽管阿德莱德房价增速或出现进一步放缓，但是在经济条件改善、人口流入、住房可负担性相对较高的推动下，当地房价仍将录得正增长。

相比之下，南澳非首府地区环境不如阿德莱德健康。过去五年的房价年均跌幅保持在0.1%的水平。展望2019年，部分首府地区或迎来温和上涨，例如Barossa-Yorke-Mid North地区。

西澳大利亚

自2014年年中以来，珀斯住房市场一直持续下跌的状态，目前房价较周期性高点已经下跌15%。2018年的房价跌幅大约在4.5%。展望2019年，据Corelogic预测，尽管珀斯房价将在很大概率上见底，但是并不能保证房价会出现明显反弹。

就非首府地区而言，当地的房价较2012年已经下跌了大约55%。同时，2018年全年西澳非首府地区仍是一副“跌跌不休”的情况。据预计，2019年当地房价是一个逐步找底的过程。

塔斯马尼亚

过去几年，塔斯马尼亚首府霍巴特和其他非首府地区的房价涨幅一直领先于澳大利亚其他地区。尽管2018年，霍巴特房价涨幅有所收窄，但仍然是全澳同比涨幅最高的首府城市。

截至2018年年底，霍巴特和塔州非首府地区房价同比或分别上涨9%和11%左右。

展望2019年，霍巴特和塔州非首府地区房价仍将继续录得上涨，但是上涨幅度将明显不及2018年的表现。鉴于流入人口持续增加、住房供应端紧张、经济条件不断改善、投资水平增加等，当地住房市场或将成为2019年全澳表现最佳的市场。

北领地

首府城市达尔文房产市场近期出现向好的迹象。2018年走势相对平稳，但是相比2014年的高点人下跌接近24%。

目前，无论是采用中位价还是房价收入比，达尔文是全澳最具住房可负担性的城市。同时当地的租金收益率也是全澳最高水平。

展望2019年，达尔文住房市场或凭借门槛低、现金收益稳健等优点吸引更多的投资者进入市场。

澳首府领地

整体而言，在资本利得、租金收益率和市场活动方面，堪培拉一直是澳大利亚表现最稳定的市场。

过去五年期间，当地住房价格以年均4%的速度上涨。展望2019年，当地就业增长依旧表现强劲，失业率是所有州/领地中表现最低的。另外，当地房价收入比为5倍，一直稳定在比较健康的水平。鉴于此，堪培拉房价将在2019年继续录得增长，涨幅与2018年大体保持一致。

回首2018年，无论是澳洲房产市场，还是中国住房市场，疲软成为一种共性。

展望2019年，鉴于全球经济增长前景不确定性增加，联邦/地方政府以及监管机构的发言中都强调一个“稳”字。因此，对于期待房价崩盘的人而言，落空或是大概率事件，毕竟房地产市场在经济中所占体量太大。

对于期待房价上涨的人群而言，不同地区、不同经济条件、不同政策等等因素应是我们重点关注的方面。

本文参考来源：CoreLogic